导致南京公寓旺季火不起来的3大原因是什么

　　春节过后租房市场原本应该热闹起来，然而多个城市却一反常态。3月1日，第一财经也发文称春节后上海的租房市场租金连续几个月下跌。中原地产数据显示，2017年1月中原(上海)租金指数为236.7点，环比微跌1.57%，同比上涨1.37%，租金指数连续4月下滑，全市租金均价77.2元/平方米/月。

　　近日，一位在南京从事包租行业十年的朋友表示，经历过市场风云变幻，但今年开春明显感觉包租已进入寒冬，照理说，春节过后都是租房旺季，往年客户此时争抢房源，但我和我的散租同行房源空置多，客户稀少，一星期只能成交2间，电话访客也少。

　　据365租房统计数据显示，2017年1月南京全市个人出租房源房租为2697元/月，与12月的3029元/月相比，下降了332元/月，降幅为-10.95%。其中，建邺区房租为3524元/月，位居南京市房租第一，六合区1258元/月为最低。同时，1月南京新增租房信息发布量37827条，发布量出现大幅下降。

图片来源：365租房

　　从各区房租情况来看，建邺区房租为3524元/月，位居南京市房租第一，环比12月份的3259元/月，涨幅为8.13%；鼓楼区以3065元/月位列全市第二，环比12月份上涨4.83%；玄武区以3009/月位列全市第三，环比12月上涨1.19%。本月租金涨幅最大的为建邺区，为8.13%。六合区租金1258元/月为全市最低。

　　美丽屋南京总经理韩善文表示，南京的主要租赁集中在江宁、宁南、河西、二环等区域，总体来看今年的租赁行情不乐观，去年2月我们的销冠当月开单30单以上，今年同期都不到20单。租金总体和去年持平，但是我们投入的成本是增加了。

　　作为二线城市，南京的租赁竞争一直激烈，3000元就是一个明显的分水岭，未来域创始人王宇这样认为，好的可以租到4500-5500元，再高的价格，就会导致更高的空置率了。无论二线还是三线，长短租结合才能长久，单纯的产品溢价，在量小的情况下，非常有效，当你量一大，可能就有空置风险了。我们刚把新街口的旗舰店，改成了长租短公寓，把产品分成多个品类，进行组合，这样能很好地提高利润。

　　南京汇典房屋托管总经理唐成江究其有三大关键原因：

　　一是长租公寓严重供大于求，甚至恶性竞争，近三年南京长租公寓进入大批资本巨头，北京来的广发租房，美丽屋，杭州来的爱上租，本地的摩登公寓，魔方公寓，贝客公寓，银城千万间，拉拉公寓，我爱我家相寓，YOU+等等。大量投资涌入南京市场，远高于正常价格收房，比如建邺区拉德芳斯精装3房市场价5500元，有品牌公寓敢拿毛坯房6000，签3年照收，装修配置成本起码2年才能回本，每月几百的利润可能连人员工资都不够，这种恶性竞争导致的恶果现在浮现。这样，不仅推高业主假性心理预期，而且造成房荒假象，同行小规模公司被驱逐出市场。

　　二是导致潜在白领租客被迫移居江北，江宁等廉价房源区，高租价只能留住少数优质客户，而低利润的运作，必然导致某些公司克扣客户押金，收取管理费等损坏声誉的行为。大规模长租公司每月收房50套，员工500人，每人2个网络端口，每个端口可发70条房源，占领365，58，赶集等网络资源，而小规模公司人数10人以内，根本无法与之抗衡，每天潜在客户大部分落入巨头之口。

　　三是大环境，经济转折阶段，实体企业雪上加霜，为降低租金成本，部分企业迁移至江北，江宁，导致河西员工流失，公寓空置率增加。种种原因导致长租公寓进入转折点，小规模的公司收不到房源，而空置率增加更难以为继。

　　爱上租联合创始人徐毅认为，南京属于二线城市中租赁活跃市场，规模大的公寓企业少，市场占比远远小于上海和杭州的规模公寓企业，而且规范化程度低，还没有严格执行分租标准。目前还属于初级阶段竞争，优胜劣汰也是市场发展的结果，所以，我们看好南京公寓未来的市场机会。

　　根据嗨住提供的研究资料，南京今年的旺季还是如期而至的。2月7日以来整体租赁需求较节前还是有了一个明显的提升。然后，这一波旺季需求并未持续很久，在2月第四周开始，基本就开始走下坡路了。

　　从市场需求角度来说

　　南京并不是一个净流入人口很高的城市。目前来说也就是进出人口打平的状况，租房的需求并没有发生提升。应届大学生还没有毕业，这一波的主体还是以来宁打工的白领和蓝领为主。而年前因为生活成本等各方面因素而造成的退房潮，导致仅仅是之前的空置又重新得到补给而且，并未对新增方量带来充足的需求填补。

　　从产品供给角度来说

　　从2016年起，新的品牌/职业房东进入南京市场，加剧了租赁房源的供给量；地铁线路的增加，拓宽的租客对房源的选择面；新交付的一手房源的供应以及限购之后回流到租赁市场的二手房源，也加大了房源的供应。

　　从产品结构角度来说

　　为了规避政策风险，职业房东越来越多的做起了产品升级。比如从原来的群租房向N+1或者套中套的模式的转变。然后这种产品升级无疑将改变产品的成本造价，成本的上升随之而来的就是价格提升，租客群体变窄，市场竞争加剧，出房周期变长，营销成本增加等等。

　　这样的局面将会在今年下半年更加严峻，出房的压力还会更加明显。