强调租赁属性 美国公寓力求“简单点”

　　这几年中国房地产行业中，长租公寓饱受热议。有看好行业，认为这是万亿级市场的；也不乏抱以怀疑的，认为野蛮生长将面临很大的阻力。

　　观点无对错，但姿势很关键。那么，公寓到底是一门什么样的生意?该怎样赚到更多的钱?怎么把竞争对手甩开几条街?怎么获取差异化的竞争优势?

　　规模增长: 美国注重资产组合质量

　　针对规模增长，理想的情况是综合比较，比如房间数量、盈利指标、成本指标、可复制性、是否规模不经济等等，应该从综合维度全面考量。当然，这与目前市场阶段是相称的，在市场成长期，先快速扩大规模，占据领先优势是非常关键的。

　　与国内长租公寓品牌疯狂增长不同的是，美国巨头则是从规模扩张转为追求资产管理质量，甚至有意识的减少管理规模，优化资产组合。以美国EQR为例，从2015年年底的109652套减少到2016年三季报的72229套，减少了将近30%，一增一减显示出发展模式和发展阶段的巨大差异。

　　这种差异鲜明的反映了中美两国公寓行业不同的市场特征和不同的发展阶段。在我国，目前品牌公寓刚刚起步，行业不成熟，品牌公寓市场占有率仅为2%，正处于市场快速发展的阶段，而美国租赁市场已经步入成熟阶段。

　　美国“重视效益型增长，不再强调规模扩张，而是强调资产组合质量”的两个主要举措分别为：一、卖出很多二线城市资产，进军租房需求旺盛的市场；二、专注如波士顿，纽约，华盛顿特区，南加州大学，旧金山和西雅图等美国核心城市。这些核心沿海城市具有以下特点：一、进入门槛高，因为土地稀缺和政府监管；二、是高置业成本，购房难度大，催生租赁需求；三、是经济发展好，导致对公寓有更多的需求；四、是优质城市核心位置，容易出租且租金收益高。

　　当然，在行业的发展初期，企业通过快速规模扩张和跑马圈地的方式可以占据更多的市场份额，树立行业领袖地位，从而获得更多的品牌效应、资本支持和资源。但当行业进入成熟期后，公寓企业打下一片江山后，针对目标客群的细分以及精细化服务，则更有助于坐稳江山。

　　商业模式：美国看做“简单租赁生意”

　　在商业模式上，美国公寓品牌往往更加强调公寓租赁的租赁属性，核心要点就是如何低价收购公寓，优化资产组合，获得最大的资产增值收益，同时，通过运营提升租金收益和续租率，都是围绕公寓的持有运营在做文章。

　　从商业模式来看，美国公寓品牌多为资产管理模式，采取收购、持有并运营的策略，投资目标市场中具有升值潜力和高品质的公寓社区，以便最大限度地提高物业的收入和资本增值。这里面的关键在于对目标物业的投资能力，以及通过运营能力提升续租率，以及更多侧重于降低成本，提升租金，本质上还是基于公寓的生意，相对来说比较简单。

　　目前国内公寓模式相对国外更加复杂，植入了更多的本土化创新。当然某种意义上来说，过于复杂的商业模式本身也反映了市场的不成熟。

　　盈利模式：美国是“资产增值+租金”

　　生意明确了，我们来看看各自都怎么赚钱。从盈利模式来看，美国公寓的利润来源非常简单和清晰，第一，资产升值收益。这特别依赖投资组合的优化，需要将持有房源更多集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段，获取更多的资产增值收益，另外也可以在市场上寻找低价收购的机会，通过资产的不断置换提升资产质量。第二，租金。一方面要优化布局，以获得持有房源更高租金收益的增长，另外，持续降低运营成本，提升租金利润空间。

　　所以美国公寓品牌收入来源主要是资产增值+租金收益+高出租率+低成本。其经营重点是通过出租率的平衡，来实现租金收入最大化，同时严格控制成本，追求最大回报。通过保持租户满意度，提升续租率。

　　美国既有成熟的REITs市场，又有较高的资产货币化率。而反观国内，目前包租的重资产模式仍是主流，短期REITs也无法破局。因此，国内企业针对赢利点的探索既是无奈也是一种伟大的创新，当然这个过程中，不同的做法在最终的结果上都会不同。

　　竞争策略：美国侧重管理运营

　　在商业模式和赢利点搞清楚以后，来看如何在市场中竞争，以获得竞争优势。整体概况而言，国内巨头更侧重于资源整合层面，而美国巨头则更侧重内部管理运营。

　　美国的企业强调专业化分工和专业化能力，所以特别重视团队和技术，以改善租赁运营管理效率，提升收益。而国内则更加强调资源整合来获取竞争优势，这是在市场发展期给予企业的发展红利。当然国内品牌在管理规模扩大后，对内部运营的管理也是非常重视的。在系统建设、标准化管理体系方面都花了很多功夫，在物业选址、装修成本、出租率预估等方面都有一套完整的测算体系，从而尽可能降低投资风险。

　　另外托管加盟只有在品牌形成系统化标准以及具备了强大的消费者粘性后才会对资产增值带来作用，业主才会信任托付给品牌运营商。

　　总之，通过对国外公寓品牌的认识，中国公寓的发展环境并不算优渥，在很多配套设施缺失的情况下，依旧在逆境中顽强成长，并且结合自身情况给予了很多创新。中国房地产存量市场刚刚拉开序幕，对于长租公寓这一日出行业来说，趋势成型的竞争还没开始，还有的是机会。