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70年产权有了说法 租赁立法也越来越近了

房东东 · 全雳 · 2017-03-17 09:17:08

  陆克华称,要加快住房租赁市场立法。住建部前期已经做了一些研究,目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作。

  3月15日上午十二届全国人大五次会议闭幕后,国务院总理李克强在人民大会堂金色大厅与中外记者见面并回答记者提问。李克强:“中国有句古话:有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众,对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。当然,也可能有人说,你们只是说,有法律保障吗?我在这里强调,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案,谢谢。”

  70年住宅土地使用权有了说法,那么租赁立法是否也要加快步伐呢?

  今年2月23日,住建部副部长陆克华指出住房租赁市场存在一些问题,指出目前市场不规范,管理薄弱,“黑中介”、“黑二房东”监管不到位。对住房租赁企业的政策支持力度不够,机构化、规模化的住房租赁企业发展比较缓慢。陆克华称,要加快住房租赁市场立法。住建部前期已经做了一些研究,目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作,在充分听取方方面面的意见和建议的基础上,抓紧起草相关法规草案,争取早日上报。通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时,还要健全住房租赁监管的体制机制,明确相关各方的职责,加大对违法违规行为的处罚力度。

  链家研究院院长杨现领表示,借鉴发达国家经验,结合我国国情,培育和发展租赁市场,可以考虑的政策选项是:

  1.鼓励私人房源出租,增加市场化房源的供给主体

  加快落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,对个人自有房用于出租的增值税、个人所得税进行减免。鼓励国有企业将闲置房源交由专业租赁运营机构。为开发商将持有房源用于出租提供较为宽松的政策支持,如持有住宅物业用于出租的部分,增值税或房产税进行适当地的减免。

  2.培育专业化租赁机构,提高租住品质,促进市场供应主体多元化

  要使租赁真正成为有效租赁方式,必须提高租赁房屋质量。从成熟租赁市场来看,租赁市场向高品质提升与机构化发展紧密相关,因此,培育专业化租赁机构是租赁市场的发展方向。吸引专业化机构进入租赁市场。

  一是在前期调整增值税率的基础上,进一步考虑加快固定资产折旧,适当增加进项税额抵扣项目,如将改造装修成本、融资利息支出准予进项税抵扣,将人工成本支出以适当方式纳入抵扣范围等。

  二是在政府的委托和监管下,将有出租意愿的经适房、限价房等交由正规租赁机构代为出租,降低机构拿房成本。三是实施牌照管理制度。只有持牌企业才能从事租赁的运营或管理,对于发牌企业的资质给予明确界定,可结合经营管理规模、IT系统能力、租后服务能力等指标综合考虑。

  3.实施租赁补贴政策,多种方式提高租客支付能力

  可以考虑的政策方向:

  一是实行租金抵税政策降低个人租金支出。缴纳个人所得税时,可将租金从征税税基中扣除后再计税。为防止“阴阳合同”骗取扣税,申报抵税人需首先在房管部门登记备案,租赁双方信息及租金需在网上公示。

  二是对应届毕业生给予租金补贴。政府可以建立毕业大学生租房基金,为大学生提供补贴,或为大学生提供融资支持。三是一线城市对于特定人才给予租房补贴。对北京市政府引进的人才给予一定额度的租房补贴,引导其选择适合的租赁产品。

  4.推动租赁金融配套设施建设

  一是加快发展租赁征信。互联网行业的发展,线上交易的普及为培育租赁征信提供了土壤。租赁征信的发展能有效对租户及业主信息进行筛选,有效规避违约风险带来的损失。

  二是支持专业化住宅租赁机构发行企业债券、租约证券化,逐步进行住宅REITs试点,为租赁机构提供更灵活的融资方式,加速机构化趋势,推动租赁市场规范化建设。

  5.规范交易流程,保障双方权益

  一是加强对虚假房源信息的管控。个人以及经纪机构及其从业人员需在网站实名登记后方可上传房源,房地产经纪机构需在房地产相关部门备案,且缴纳一定额度的保证金才能接受房屋出租委托,对于传播虚假房源者给予一定处罚。

  二是保护租赁双方的合法权益。要建立租房者租约保护机制,出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。同时,要建立租房者的行为规范,租房者应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金,禁止租房者私自转租以及破坏房屋行为,保障出租人正当权益。

  租赁是民生大事,特别对于承租人的基本公共服务要跟上,房东东创始人全雳强调,比如户口问题,租房就近上学,医疗保障服务等等。社会公共服务是指国家权力介入或者公共资源投入,为满足公民的社会发展活动所提供的服务。住房租赁人,承租人,运营商逐渐享有均等化的社会公共服务,政府一旦立法,就会明确租赁当事人的权利和义务,保障当事人的合法权益,建立稳定的租期和租金方面的制度,逐渐使得租房者在基本公共服务方面与买房人享有同等待遇,同时也有利于抑制过高的房价。

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