长租公寓的日与夜 堪称一半海水一半火焰

　　长租公寓火吗?当然，它频频被政策提及;长租公寓有问题吗?肯定，它屡屡触及法律法规;长租公寓管理上先进了吗?是的，它有房东利器这样的管理平台;长租公寓模式多样吗?或许，类REITs模式正慢慢在崛起。

　　各项数据无一不在说明，长租公寓的发展已由原来的“边角料”成为关乎国计民生的一项重要工作，但依旧处在一半海水一半火焰的边缘。

　　一、长租公寓多次被中央、地方政府提及

　　1.新闻报道：CCTV财经频道讲述长租公寓蓬勃兴起

　　2017年1月16日，节目以《长租公寓深圳“混战” 品牌公寓蓬勃兴起，分流传统租客》为题，在CCTV-2的《交易时间》栏目播出，讲述了品牌长租公寓的市场影响力，并表示长租公寓发展势头迅猛，已经成为分流传统租房市场的重要分支。

　　2.视察工作：国务院总理李克强视察YOU+

　　2016年，国务院总理李克强视察了位于成都菁蓉创客小镇的YOU+优家青年创业社区。李克强总理的视察无疑把长租公寓提到一个住房战略高度。YOU+内部人员表示：“菁蓉创客小镇原为工人宿舍，随传统产能减弱房屋大量闲置，当地政府以免房租的形式吸引创业者入驻，并依托高校、企业形成创客小镇。

　　3.政策方向：“房子是用来住的，不是用来炒的”

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”被写入多地政府工作报告，发展住房租赁市场将成为构建房地产第四级市场的关键。近期，包括北京上海在内的各地城市都在积极打造租赁公寓项目，政府也在增加土地供应做租赁，租赁市场得到政府全面支持。

　　4.广东试水：《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》粤府办【2017】7号

　　广东省年初颁发的《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》粤府办〔2017〕7号文件，对加快住房租赁市场政策的具体细化，不仅将消防、财税等行业扶持性政策落实到具体部门，同时更是明确表态：全面发展住房租赁企业，形成大、中、小协同发展格局，引入房地产开发企业作为市场主体，促进各类中、小专业化企业协同发展。

　　二、长租公寓规范更多、拆违打击更严

　　1.住建部要求规范租赁市场

　　国新办在2月23日举行新闻发布会，住建部表示，“购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向，住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，是解决城镇居民住房问题的重要渠道。”

　　据相关统计和调查，目前我国城镇租房者大概有1.6亿人，占城镇常住人口21%的比例。今年住建部将继续开展房地产市场专项整治工作，加快住房租赁市场立法，严厉打击违法违规行为。

　　住建部会将规范住房租赁市场秩序作为今年的重点，严厉打击租房租赁市场上的违法违规行为，保护租房群众的合法权益。

　　2.拆违擅改房屋结构、消防审查

　　前段时间深圳宝安区拆除了几万平的违建公寓，基本要求是：已完成改建并招租的“厂房改公寓”，不拆除，但严令整改，重点在于做好消防配套，整改安全隐患;未经审核在建的“厂房改公寓”，全部查封，强制拆除。“仅限厂房改公寓，城中村、宿舍等，不涉及在内”。

　　政府要求到2017年4月，宝安区厂房改公寓、房中房等擅自改变房屋结构、用途的建筑要全部完成备案，并核查合格。

　　3.整治不缴税乱象

　　公寓市场各地标准混乱,目前长租公寓运营方需要按照两个租赁关系缴两次税,先从业主那里租来,再转租出去,这就导致了大量职业房东不缴税。很多人游离在行政监管之外,备案率很低,既不备案,也不缴税。

　　在中央文件《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中直接指出积极发展公寓和民宿,可以预见,关于短租公寓和民宿的法律界定及行业规范将出台。

　　三、长租公寓的未来是光明的

　　1.“职业二房东”或将成为一个行业?

　　已经有成群结队的人干着“职业二房东”的活了，但是“二房东”这个行业还没有大到成为一个行业。

　　到2020年全国流动人口将突破2.91亿人，年租金规模超过3万亿元，在整个大租赁市场中，私人住宅占据所有租方市场约89.5%的比例。

　　“二房东”这个行业已经存在了很多年，但是在租赁市场中仍旧被“边缘化”，随着租赁市场的扩大，国内长租公寓蓬勃发展，行业更加细分，这个没有浮出水面的行业在未来的前途一定是光明的，将来一定会出现一批专门经营管理业主房屋的“职业房东”。

　　2.公寓品牌化、企业化、集团化

　　多次被中央文件提及的长租公寓，已经逐渐走上了标准化、规范化道路。

　　国内长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来，在上世纪90年代出现了二房东，2008年前后出现品牌公寓企业。2014年以来，资本、社会对长租公寓行业关注度提高，使长租公寓进入快速发展期，并很快进入品牌化时期。

　　发达国家品牌长租公寓产业有超过50%的市场占有率，而我国目前品牌长租公寓还不到10%，长租公寓产业还有很大的发展空间，长租公寓未来一定会走上品牌化、企业化、集团化之路。

　　3.管理工具智能化、便捷化

　　前两年炒得很火的一个概念就是SaaS，现在回过头来看，它的确把租房管理，通过线上的规范，通过互联网的工具如房东利器，提高了对房客的服务水平，规范了内部物业人员的行为。一方面提升了管理的高效水平，另一方面也提升了房客居住的体验。

　　互联网+大环境下，传统管理已经升级为智能高效型。举个例子，房客和收租管理，其通过互联网管理工具房东利器，很好的整合了在线的房源管理、房客管理、账单发送和在线收租等等。所以房东管理有这样的互联网+工具，是长租公寓的发展非常有利的。

　　4.类REITs模式

　　长租公寓的高物业成本、低经营收入、难以快速规模化、资金回流慢的特点，注定要以证券资产的模式长存。在国外，连锁品牌公寓基本都是上市的公寓REITs基金，离开REITs模式的公寓运营者难成气候。

　　国内的金融环境局面还未完全打开，还无法真正实现进入上市交易流通，需要有一个长期的进入过程，但从长远来看，品牌公寓运营商采用类REITs的做法将是长租公寓未来的曙光。