一边支持一边打压 “商改公”还有未来吗？

　　楼市存量居高不下，各地积极推进商办去库存。据住建部公布的最新数据，2015年末全国商品住宅库存量为4.52亿平方米，2016年末降低4.03亿平方米，住宅库存量下降了11%；2015年末商品房待售面积7.18亿平方米，2016年末的数据降至6.95亿平方米，下降了3.2%。从结构来看，商办楼去库存所面临的形势，要比住宅更为严峻，存量房市场的商办去库存将是一场全国自上而下的持久战。

　　2015年末，中央经济会议提出2016年五大任务，化解房地产库存等被重点提及，2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，促进商业地产库存的化解。

　　多城市积极响应国务院政策，根据当地市场情况积极推进商办去库存，在现有存量上做文章，商办改住宅或公寓成为全国共识。但在全国上下着力放开商办去库存的同时，北京、上海和深圳却通过打压和禁止等办法严控商办物业进入市场，这样的市场举措意义何在，是否和中央的去库存政策相违背呢?我们将通过商办改住宅(公寓)的历史和现状，来拨开商办市场去库存的迷雾，认识该市场面临的挑战和机遇。

　　一、商改住

　　商办物业改公寓定义

　　所谓商改公寓，是指用地单位为了规避风险，将依法批准的40年产权的商业用地建设成可分割出售、出租为商旅人士和常住需求者提供的装修式住宅或公寓，俗称“酒店式公寓”或“商务公寓”。如深圳的万科云城、万科深南道、远洋新干线晶钻、前海凯御和前海枫叶大厦等项目。“商改住”的做法，早在90年代初期已出现在深圳。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，比如好运来大厦，广银大厦等。

　　“商办物业改公寓”水电燃气标准

　　40年产权的公寓，因其土地是商业用地，在缴纳水电费时都以商业用水用电为标准，而且无法申请使用天然气，这类公寓加重了常租客的生活居住成本并带来很多不便。

　　根据《住宅设计规范》、《城镇燃气设计规范》等相关规定，如果是要设置燃气到户，必须满足两个条件，一是厨房空间在报建时必须是围蔽的空间，二是这个空间必须要有直接对外的窗户。业内人士表示，如果是业主在自行装修时改造的除外，但在报建时必须是围蔽的空间。市场上很多厨房都是和工作阳台相连，最大的目的也就在于可以有直接对外的窗口且节省了空间。如果两个条件不能同时满足，就不能设置燃气到户。

　　如果能满足这两个条件，商用物业性质的公寓实际上也可以设置燃气到户。只是因为在设计上，服务式公寓的这些附属设备在设计时都设置在靠近核心筒的地方，在户型设计上基本采用大单间，采光面比较小，不大可能满足这两个条件。当然也有可能是开发商出于成本的考虑而不去设置。

　　上海某开发企业负责设计和工程的知情人士表示，实际上现在许多商业项目都可以通煤气了。“相关部门在这一块的限制并不那么严，只要开发商愿意花一些钱，就可以通煤气，甚至可以采取民用的水电煤标准。”他表示，由于现在许多商业项目都是以住宅的形式在卖，只要开发商进行了“公关”，就可以突破一些限制，而一些限制依旧存在的商业地产项目，只是开发商不愿意去“公关”而已。

　　二、商改住的市场作用

　　商办物业改公寓的市场需求因素：产品结构改善，拓宽销售途径

　　在写字楼及商业产品供大于求，空置率上升的市场环境下，“商办物业改公寓”产品能降低开发风险，也能够带来更高的利润回报，一定程度上扩宽了销售途径，去化周期短，规避市场风险，公寓的物业能满足居住功能，而且投资门槛不高，市民投资意愿强烈。

　　深圳市有限的土地出让远远不能满足深圳高速发展的房地产市场，住宅土地市场长期供不应求，为了满足市场中旺盛的居住类物业投资需求，商办物业改公寓便成为一条较为有效的应对措施，既能满足市场需求又能化解商办市场的庞大库存，但火爆的市场缺乏规范，必然产生混乱且带来安全隐患。

　　史上最强救市政策出台：房地产去库存成"国家任务"

　　两年前，国内经济发展遭遇低谷，为了提振经济和配合各行业去产能，房地产史上最强救市政策来袭，“930”新政、“330”新政，各地公积金新政，以及央行的大红包——降息降准，从2014年11月22日到2015年10月24日，先后6次双降，以及后来经济会议重点提及房产去库存，并在2016年年中出台政策鼓励购租并举和商办存量市场的发展，连续政策利好为投资者注入了强劲的购房动力。

　　为了贯彻国务院的房地产去库存、商办改公寓租赁的精神，昆明、浙江、福建、四川、河南、贵州、苏州和广东等地均出台了相关支持商办改住宅和公寓的政策文件，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，水电气等按居民标准执行，明确规定了消防设施，改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　“商办物业改公寓”出租新政的市场作用

　　1、帮助房企回笼资金

　　《意见》允许将商业用房改建为租赁住房，可以帮助开发商换一种形式经营库存物业。《意见》还规定支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托金试点，可以促进企业盘活积压土地、对于区域竞争激烈，市场过度饱和而自身有无核心竞争力的项目，“商改住”可以快速回笼现金，减少资金沉淀。

　　2、有利于商业用房去库存

　　近年来住宅价格的疯狂上涨，导致市场上对住宅的需求旺盛度远超商办，住宅市场的持续火热和商办的大规模开工，致使商办市场库存的大量积压，全国商业用房去库存形势严峻。《意见》允许将商业用房改建为租赁住房对外出租，有利于解决部分滞销商业用房的去库存问题。

　　3、可以平抑房租上涨

　　根据国务院出台《意见》的有关规定，那些合理改建成租赁住房的商业用房对外出租，有利于盘活商业存量房源，增加市场上租赁房源的供应，有利于平抑住宅及公寓市场的上涨。商业用房原本是使用商水商电，成本比较高；一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租，可以使用民水民电，这样降低了租客的生活成本，减轻了租客的租房费用。

　　4、新政或将利好公寓产品

　　国务院表态对商办改造物业的支持，将促进地方相关细则的出台，政策的扶持将使得该市场快速进入规范化，新政利好公寓类产品。未来各地会陆续公布执行细则，为过剩的公寓市场指明前进方向，未来或有更多企业参与公寓市场的开发与经营；如果市场盈利水平可观，企业可能进行整体收购，这仍然会促进销售市场的活跃度。

　　三、一线城市为何打压“商改住”?

　　商办市场秩序规范：调控再升级，打压、禁止商改住为哪般?

　　上海于2016年12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。自1月6日起，上海市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查，并暂停违规销售、擅自改建项目的网上签约。

　　暂停网签主要原因有两点：

　　一是擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患；

　　二是项目在销售中虚假宣传，严重误导购房人。

　　2017年1月13日，深圳市规划国土委的征求意见稿公布《关于进一步加商商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，严控商办产品转化成公寓产品。提出的指导意见中严格规定了建筑平面布局和套型建筑面积，严控商办和研发用房在房型设计上打住宅和公寓的擦边球扰乱市场秩序并带来安全隐患。

　　该《通知》重点强调两点：

　　一是关于建筑平面布局，商办、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，另外严格限制外墙凹槽设计，说明的就是为了禁止商业指标改造成公寓；

　　二是套型建筑面积的规定，明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。

　　同为一线城市的北京，去年在通州商住楼限购之后，也曾传出商住楼将停止网签，不过最终北京市住建委出面给予澄清。商住楼一直是楼市的痛点，北京在去年8月明确提出不再新增商住房。目前北京市商住项目在推广和销售环节都非常谨慎。北京市顺义区甚至严格要求商改住项目不得设置样板间。

　　楼市房价调控升级：严控居住类商办物业乃住宅调控的再升级

　　在2016年房地产去库存的过程中，先后6次的双降以及各类因城施策的鼓励购房的政策出台，投资者购房热情大涨，楼市住宅产品供不应求，价格连续上涨，为了控制房价泡沫，去年以一二线城市为主的各城市均出台了限购限贷政策打压住房炒作，在住宅市场受限以后，投资者有转移到商住和公寓市场的迹象，为了保住房价调控的胜利果实，北京停止了商住用地的供应，对商住房的销售也作出限制；上海暂停了具有居住性质的商办物业的网上签约；深圳也准备出台政策严控不符合规范的商办建筑进入市场销售和租赁，这些物业的单价高、总价低、涨幅快，不限购不限贷，不符合70/90政策，该类物业是住宅的替代品，深受炒房者的欢迎，若大规模无序涌入市场，容易快速推升房价，将减退房价调控政策实施的效果，并带来较多的安全隐患，由此，北上深出台政策规范居住类商办物业的销售也符合情理，但以上政策的出台和执行并不会改变商办市场去库存的大势。

　　四、“商改住”的风险与机会

　　“商办物业改公寓”产品入市面临的风险

　　一、该类未变更土地属性的建筑产品，所属土地仍然是商业或者办公性质，土地年限到期后需交纳相应的土地使用权出让费；

　　二、 写字楼、商业和居住产品的混合，会给城市区域规划定位带来混乱和更多困扰；

　　三、片区内因产品属性改变造成人口剧增，会导致周边配套资源的短缺和使用紧张，甚至会带来安全和消费问题；

　　四、内部洗手间和厨房等功能间的改造难度大，工程质量难以保证；

　　五、投资成本问题，若改造未达政府优惠标准，契税、管理费、水电费一般均按商业标准收取，远高于住宅标准；在贷款比例、利率、年限和公积金使用方面也会使购买成本可能会高于住宅类产品；

　　六、该类改造物业无法为业主入户，无对应学位；

　　七、改造物业因房屋结构、消防等存在安全隐患，以及违规销售的行为将面临政策规范打击方面的政策性风险。

　　“商办物业改公寓”未来发展趋势

　　房地产库存水平依然较高，商办物业的库存比住宅更为严峻。未来进一步控制房价上涨，改善居民的住房问题，通过购租并举等措施减轻租房者的经济负担，提升居住环境，把现有的商办物业改造为符合居住需求的住宅和公寓是未来必然的趋势，且会受到政策上的扶持。我们认为商办物业改公寓市场在以下几个方面值得重点关注：

　　一、商办物业改造的产品标准，以及如何进入市场交易将有明确规范；

　　二、现有存量改造市场将鼓励企业有条件地整体购买后出租，禁止个人投机性购买和炒作；

　　三、将严厉查处中介机构在商住楼和公寓产品市场交易方面的违法违规行为；

　　四、政府可能出台政策鼓励资本市场发行有关商办改造类物业的金融产品，为该类物业投资和租赁参与主体提供资金流动性，促进商办改造租赁市场的可持续发展；

　　五、具有规模化、集约化和专业化水平的大、中、小住房租赁类企业将爆发性增长；

　　六、公寓的用水、用电、用气、安全和消防设施的布置标准将有望与商办和住宅物业接轨，在方便、经济和安全性三方面寻求平衡；

　　七、通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，租赁市场的大规模发展和竞争加剧，将带来更多的大宗买卖、租赁交易、租赁管理、资本支持和就业等方面的机会。

　　“商办物业改公寓”投资市场前景及建议

　　“商改住”出租有望加速商业地产去库存，缓解商业地产积压，有利于盘活城市资源。其次，商业项目改成住宅产品后，产权有望从原来的40年变成70年，这可以增强开发商和投资者的信心。

　　“商办物业改公寓”的产品为不限购不限贷，投资门槛不高，同时月租金水平高于周边住宅物业月租金水平，特别是带有稳定3-5年的酒店长期经营租约的产品，投资回报率较高，市民投资意愿强烈。

　　若要投资此类产品，建议投资由开发商直接开发的产品，因物业外部和物业内部均与住宅产品一致，而且与其余住宅物业共享同一小区配套设施等，居住环境更好。若没条件购买以上物业，即使要投资由投资商改造而成的产品，尽量选择整栋物业整体改造的，而且土地使用年限为70年的。

　　地段和区域位置较好的商业用地，在转变为住宅用地或公寓产品之后，会建设一些较受市场追捧的高性价比住宅公寓产品，此类物业市场流动性好，前景较为乐观。

　　商办物业改公寓较活跃的区域，配套短缺使得商铺租金水平看涨。

　　谨慎改造可售商业用房，以北京东四环为例，改建一个商业用房成为单间租赁住房，每平方米改建成本在2000元以上。一套50平方米空间改建成本10万元，就需要出租两年以上收回成本。所以新规利好自持物业，而对于可售物业来说，建议不要贸然改建成为租赁住房。

　　企业和个人除重点考虑物业改造成本控制外、建议引入有成熟运营经验的机构，对于位置较为偏远的改造项目需要为租户定制工作和生活出现的巴士和用车服务，以及其他生活类服务的安排，打造都市郊区无障碍的生活圈。

　　在住房租赁企业成长和购租并举市场发展过程中，存量市场整售整租机会多。存量改造公寓政策对零售交易的禁止，将使大宗物业投资和整租交易量大幅增长，中介机构需要提升从业人员的专业性，围绕公寓大宗投资者和物业租赁客群做好买卖和租赁服务。

　　在未来的存量房市场中，租赁市场的房源和需求将得到加速增长，面对庞大的市场，中介机构的参与人员在诚信守法的前提下提升自身素质和服务质量，加大对整售整租交易的市场投入，做好产品和服务创新，把握存量房时代的蓝海机遇。

　　附录：多城市响应中央去库存调控，通过购租并举支持商办改住宅

　　2015年11月30日，昆明市发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，业内称为“救市24条”，分别从公积金、土地、规划等方面提出了稳定楼市发展的政策“组合拳”，《意见》还强调称，在不突破总体约束条件的前提下，房企可申请调整商住比例，允许房企依法调整套型结构等。

　　2016年7月1日，浙江省人民政府办公厅印发《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，旨在化解区域性、结构性房地产库存，促进房地产市场长期平稳健康发展。文件特别提出消化非住宅商品房库存。非住宅商品房存量过高的地区，要统筹规划布局，强化用地供应管控，实现主动减量。加大对单位、个人购买非住宅商品房的信贷支持力度，合理确定利率水平。对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续。

　　2016年9月26日，福州颁布了《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》，严格控制商业办公用地规模和结构，支持商业办公房地产消费，鼓励支持商业办公用房改造后出租，加强商业办公房地产库存监测，缓解福州市商业办公房地产库存压力，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2016年10月21日，四川省人民政府办公厅为贯彻落实国务院加快培育和发展住房租赁市场的精神，进一步支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，也出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，水电气等按居民标准执行，明确规定了消防设施，改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　2016年12月29日，河南省人民政府为深入贯彻落实国务院加快培育和发展住房租赁市场的精神,深化住房供给侧结构性改革,加快培育和发展我省住房租赁市场,更好地发挥住房租赁市场在增加住房供给、改善居民居住条件、推进新型城镇化进程方面的积极作用,出台了《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》，以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向,降低房地产的投资属性,增强住房的居住属性,引导居民转变住房消费观念,积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式,有效增加租赁市场供应,包括允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租，促进住房租赁市场持续健康发展。

　　2017年1月12日，贵州省为贯彻落实国务院加快培育和发展住房租赁市场的精神，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，也出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》，明确规定允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，有效化解商业库存。

　　2017年1月19日，为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进市区(不含吴江区)商办用房去库存工作，苏州政府明确发文，将试行《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》，将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设，对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目，鼓励企业根据市场需要重新申请报批规划方案，调整项目业态，根据项目需要，适当增加商业办公用房配套功能。根据市场需要，接受企业将商办项目改为产业用地，属地政府可以根据公共配套需求，通过回购、土地置换等形式，将闲置商办用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用；同时，鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业，盘活市场资源。

　　2017年1月23日，广东省人民政府办公厅为贯彻落实国务院加快培育和发展住房租赁市场的精神，加快培育和发展广东省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，也发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，通过培育市场供应主体(发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房，规范城中村住房租赁)；鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，支持租赁住房建设，加大政策支持力度，加强住房租赁监管，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。