以自如和房司令为例深扒3千亿租房分期市场

　　17年年初的时候，租房分期平台房司令宣布获得数千万美元D轮融资，这也是房司令2016年以来的第三次亿元融资，融资速度可谓是“刷爆投资圈”。相较于房司令的资本火热追捧，租房分期的早期布局者如丁丁租房、租房宝、趣租却黯然退出市场，其中不乏巨头的影子。

　　租房分期市场正经历着冰火两重天的考验，对于已经入场的创业者来说，面临的困局就像是前进道路上横亘着一块透明玻璃，阳光洒满进来，一片光明，却找不到出口。

　　市场现状：诸侯齐聚，搅动万亿蓝海

　　除了平安好房、链家等传统房产中介巨头借着消费金融春风杀入租房分期场景外，新兴互联网金融平台如房司令、租霸、会分期等也纷纷瞄向这片蓝海市场。

　　市场火热的原因，可以从三个方面来做出解释：

　　1. 体量巨大的流动人口为租房分期业务提供了用户基础，而流动人口多频、刚需的租房需求则直接促使了千亿规模市场的火热。

　　用户基础方面，国家统计局最新数据显示：2015年全国流动人口总数为2.47亿，占全国13.75亿总人口的比重为18.0%，这一比重数据已经保持三年以上，大规模人口流动为租房分期业务开展提供了数量巨大的基础用户。

2011-2015年我国流动人口数量趋势图

　　市场规模方面，以上海租房市场为例，国家统计局上海调查总队提供的数据显示：2015年上海市外来流动常驻人口981.65万，2015年上海市平均租房单价为每月58.53元/㎡，以单人平均租房面积20㎡来计算，仅上海一个地区的租房市场规模就有1378.94亿，按10%的分期转化率来计算租房分期市场规模，2015年上海地区的租房分期市场规模达到137.89亿。

　　同样，智研咨询数据显示：2015年中国房屋租赁市场租金规模约为1.15万亿左右，如果在相同转化率下，早在2015年，中国租房分期市场规模就已经突破了千亿元。

2015年中国大中型城市租房市场租金规模图

　　2. 持续上升的租金价格及现有租金支付方式弊端为租房分期业务的迅速展开提供了现实可能性。据国家统计局公开数据显示：自2016年以来，国内房屋租赁价格已经连续12个月上涨;上海房屋租赁价格指数办公室数据显示：自2015年以来，上海市房屋价格指数已经连续23个月上涨。

2016年上海市房屋租赁价格指数趋势图

2016年上海市房屋单位租金价格(元/㎡)趋势图

　　现有租赁房屋资金支付模式下(如押一付三、押一付六等)，不断攀升的租金价格让租户面临越来越大的资金压力，促使租户开始寻求租房分期这种新型房租资金支付方式，以期度过资金欠缺这一尴尬局面，尤其是对于刚毕业的大学生群体。

　　教育部公布数据显示：2016年中国大学毕业生人数为765万，其中50%大学毕业生的就业意向地区为北上广深等国内一线城市。

　　智联招聘统计显示：2016年大学毕业生平均月薪酬仅为4765元。相较于北上广深高额的房屋租金价格来说，大学毕业生群体初期收入水平基本无法覆盖其租金支付需求，分期需求也更为强盛。

2013-2015年中国各区域大学毕业生平均月收入水平图

　　3、大数据、人工智能等技术的成熟及在线上风控审核领域的运用，为租房分期业务的开展提供了技术上的可能性，加之用户对于租房分期场景的认知度加深，也为租房分期业务的开展提供了文化软环境。我们融之家也做过一份关于“各年龄阶层对租房分期认可度”调查问卷显示，70后、80后、90后三个年龄阶段对这种消费分期形态的认可接受度占比分别为1.6%、38.8%、59.6%。

各年龄阶段对租房分期模式接受度占比图

　　可以看出租房分期场景的接受人群主要分布在85后与90后这两个年龄阶段，这两个年龄段客户群体也恰恰是对现有租房模式弊端最有体会的群体，其接受租房分期模式积极性也最高。国家统计局2010年第六次人口普查调查的数据显示：80后、85后、90后三个年龄阶段的人数分别为1.070亿、1.002亿、1.075亿，占全国13.3亿人数的比重分别为8.02%、7.51%、8.06%，合计约占全国1/4的人口比重，按10%的分期转化率来计算就有3147万潜在人群，人均每年房租按10000元来计算，潜在市场规模也有3000多个亿，该市场规模数据足以堪比农业、旅游、教育等消费场景。

2010年中国各年龄阶段人数分布及占比图

　　入场者：是否提供房源成业务模式区分标准

　　租房分期市场规模巨大，各家入场者的玩法也不尽相同，总的来说，可以分为两种模式：

　　提供租房中介+消费分期服务的重资产业务模式，该模式的代表企业为链家旗下自如网，自如网借助链家庞大的房源储备资源，提供一站式租房+消费分期的服务;

　　单一分期服务，用户需要自行寻找租住房屋后，再向其申请消费分期服务，如房司令、租了么、租霸等新兴租房分期平台都采用了这种相对轻资产的业务模式。

　　接下来，就简单跟大家聊一下两种模式的代表企业，看看他们如何玩转这一领域。

　　自如网

　　基本情况：自如成立于2011年10月，主要通过线上与线下相结合的方式向租客提供合租、整租、公寓、民宿等各种标准化租房服务，租客在享受其标准化租房产品服务的同时，也可通过分期支付的方式享受全新的租房金融服务，是一个一站式租房+金融综合服务平台。

　　消费场景：仅限自如自营托管房屋(不含自如公寓)

　　资金来源：自有资金和其他

　　产品类型：自如分期，只适用于租住一年且分期期限为12期的自如友家租户

　　获客模式：

　　通过用户在自如网租赁房屋时由线下自如管家向用户推荐分期

　　服务获取

　　通过线上与线下广告投放获取

　　业务模式：

　　业务特点：提供房屋租赁+租金分期服务，用户可体验一站式租房+消费分务，流程简单快捷，用户体验较好。

　　风控模式：自建了自如信用分(线上申请与审核)，可以根据用户租房时填写的相关资料(身份证、学历信息、工作信息、人脸识别)进行打分(70分以上即可通过申请分期)，同时参考芝麻信用分数进行授信审核(如芝麻分数必须大于550分才能申请自如分期)。

　　盈利模式：主要通过收取服务费、逾期费、分期服务费等方式盈利，以其官网公布的60万用户及6.27%月分期费率等数据为依据，每年每位租客2000元左右综合服务费，每年每位租客18000元租金成本，在不算逾期坏账及在分期转化率20%情况下，自如这一块的每年分期业务租金收入为24亿元，每年分期服务费收入(即利息收入)约为13.92亿元，分期业务总收入约为38亿元，相对于租房分期3000亿元的潜在市场规模而言，其市场占有率约为1.27%。

　　房司令

　　基本情况：成立于2015年1月，是定位于生活场景下的消费金融服务商，主要面向房产中介和租客，提供租房分期付款服务。通过分期月付租金的方式解决租客资金紧缺的同时，也便于房管中介一次性收齐房租款项，解决资金回流慢问题。

　　消费场景：联合我爱我家，定位服务通过该房屋中介平台寻求房源的租客，目前主要以我爱我家旗下“相寓”品牌的托管房屋为主。

　　资金来源：玖富集团、点融网、聚宝汇、百度金融、北银消费、东方资产、众安保险等。

　　产品类型：

　　“房司令”——主要面向租住我爱我家旗下自营托管房品牌“相寓”的租户。

　　“房帅帅”——主要面向通过我爱我家平台发布的房屋资源租房并成功签约的租户。

　　获客模式：主要通过借助转化我爱我家房屋中介平台寻求租房的客户

　　业务模式：

　　业务特点：分期期限更加灵活，用户可依据房屋租赁合同的租住期限选择3/6/12期三种分期服务;目前在上海地区暂无服务费用、利息费用，但用户如果违约，需交付一笔违约费用。

　　风控模式：用户线上申请，线下向客户经理提交身份证、银行卡资料、芝麻信用分等信息进行审核，审核通过后房司令预支合同期限内房租给我爱我家。如果用户违约退租，由我爱我家兜底退还租户租赁期内尚未支付的金额给房司令，同时用户押金由房司令收没，不予退还。

　　盈利模式：主要通过收取服务费、违约金(即押金)、逾期费等获利。以其官网公布的截止到2017年1月累计贷款金额40亿元数据为准，其目前市场份额占比约为1.33%(按本文估计的3000亿元潜在市场规模为准);假如按房屋租赁行业50%违约率来计算，其真实放贷额约为20亿元，按其创始人透露平台赚取的息差率约为2%-3%、赚取的违约金率约为8%，其服务费及违约金累计收入约为2亿元(息差取中间值2.5%)，暂无法估计其逾期费收入。

　　市场挑战：获客与风控决定布局者成败

　　1.租房分期市场处在培育阶段，入场者预期盈利“可望而不可即”。各家发展速度似乎并不太乐观，作为行业“老大哥”的自如截止到现在也仅仅积累了60万用户，房司令截止到2016年10月用户不到8万，累计放贷额仅30亿元，相较于消费金融在其他场景的用户增长速度及贷款规模，租房分期市场业务开展只能用“龟速”来形容。

　　在用户规模增速缓慢的情况下，即使有行业高分期费率做杠杆，现有基数用户量所带来的营收还是无法覆盖行业重资产运行模式下的运营成本问题，因此，新入场者要面临的是打“长久战”的情况，无论是对资金方还是运营方来说，显然他们并不想参与到这样的市场中来。

　　2.用户逾期违约频发，行业风控体系尚待验证。受制于行业发展时间短且用户沉淀数据有限的原因，各家风控体系运转是否有效尚待考察。从目前市场用户反馈，以及业内频频爆出的逾期、违约、欺诈骗贷等不良事件，佐证了各家风控流程并没有很好的对用户、房源、房东、中介等参与者信息进行有效的风险识别。

　　无论对于现存的行业领头羊，还是想切入这一领域的机构来说，如何在上述双重困境下，建立一套有效的风险管理体系，对用户资料、房东房源、房屋中介运营能力等信息进行有效把控，将真正决定谁能笑到最后。

　　租房分期槽点多多且行业规则尚未建立，对有意进场者来说也可谓是风险重重，但风险的另一端就是机会，谁又知道千亿规模的租房分期市场对于创业者来说不是一个机遇呢?