你关心的都在这 2017年长租公寓十问十答

　　长租公寓市场大热，使其成为宠儿不外乎出于两大原因：其一，有别于传统租赁，新模式倍受资本市场青睐；其二，完美地响应了中央“去库存”号召。眼下万科、龙湖等大量巨头进入该行业，充分映射了前景一片光明。但以下的十个问题，依然是所有公寓人不能忽视的焦点。

　　Q1：房源选在哪儿?

　　目前的选房通常都是粗略判断一个地方房价比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这样选址缺乏一定科学性。肯德基的选址模型是一个很好的借鉴。它之所以能开这么多家，并且每一家都很盈利，是因为有非常专业的开店模型和研究报告作为选址的参考导向，其分析包括人流、交通、周围单价等多个变量进行考量。相较之下，当下许多长租公寓选址仅仅基于创始人或者个人的判断是不够有说服力的。

　　Q2：“二房东”模式前路如何?

　　高企的拿楼成本，已经让二房东模式的盈利能力受到挑战。而这也让资本方对于公寓行业的投资迅速冷下来。融资成了2017年长租公寓面对的一个重大挑战。一旦融资跟不上，现金流能否顶得住?因此，并购、合并事件在2017年很有可能发生。二房东模式的红利已然大势已去。

　　Q3：怎么看待空置率和周转率?

　　拿完房以后肯定就算库存了，但只有当免租期结束之后，才是实际库存。如果免租期结束以后，房子还没有租出去，就会产生空置率。而周转率的概念，就是从拿房、改造、再到出房的周期，周期越短，成本控制得越得当。当然，这对营运能力有很强的要求。

　　Q4：怎么控制成本?

　　就一种过渡性居住产品而言，减到恰好就是“度”。这个“恰好”是指特定客户的最低接受程度，作为一个相对“长期”的居所必要的配置。而品质的胜出就要在这些“恰好”的配置上做足文章，就会事半功倍。

　　Q5：智能家居是否能解决痛点?

　　目前国内智能家居渗透率不足一成，这从另一方面反映了智能家居市场的未来潜力，一旦哪个企业出现引爆用户痛点的好产品和服务，将分散的“家居体验场景”相互串联，改变以往局限某一场景的智能产品和闭塞的智能家居生态环境，智能家居市场的格局将重新被定义。道阻且长，智能家居想要落地还需更多实践。

　　Q6：已经到了产品细分的阶段了吗?

　　现在长租公寓之间的区别不大，仅是地段和装修不同而已。从公寓产品属于哪一类消费者上讲，即使长租公寓彼此之间的租金定位一样，仍然可以针品牌、文化等定位区分消费者。虽然现在互联网+公寓打的热火朝天，但显然互联网对租赁市场的影响还完全没有发挥出来，未来更多个性化的产品和服务都会推出来，满足不同人的需求，从而实现更细致的划分，比如，有品牌重产品，有品牌重社群等。

　　Q7：现有哪些分销渠道?

　　目前还没有太秒的分销渠道，但总体来看可分为三类，可做参考。低端的主要集中在一些生活服务平台；高端的则主要通过一些门店的中介，当然，门店中介营销的费用也相对比较高；还有的，是通过做移动端、做PC端，通过购买非常多的关键词等方式。

　　Q8：稳定的出租市场需要哪些必要条件?

　　稳定的收益率和稳步上升的租赁需求。尤其是关注年轻人的需求。通常核心城市人才聚集，房价也相对较高，而这些城市的毕业生在工作后需要较长过渡时间，租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本相差过大时，会进一步促进公寓市场的发展。

　　Q9：IT系统和物联网具体指哪些方面?

　　第一、房屋房态监控。未来可能更需要的是通过一个手机APP即可了解房屋动态，而不仅仅是excel表格。

　　第二，安全监控。保证住客人身财产安全始终是最基本的。

　　第三，智能门禁和门锁。现在比较流行的是WIFI门锁，然而红极一时后也发现很多缺陷，比如万一无法连上WIFI。所以这也是产业链上下游需要进一步改善的点。

　　第四，房屋定位服务和入住体验服务。

　　第五，自助看房服务。

　　就目前形式来看，如果公寓要联手智能家居，需要引爆的痛点是将分散的“家居场景”串联起来，改变以往局限某一场景的智能产品和闭塞的智能家居生态环境。

　　Q10：如何实现盈利?

　　目前来看这是最大的问题，如果一个公司刚刚进入这个行业的，就要抱着一种长期抗战的心态，投入可能需要三年、四年，通常做的比较好的三年收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。