去化三、四线城市库存 公寓运营商各施其法

　　近日，商改住在掀风暴，北京、上海、天津、合肥、南京等多个城市已开始对商办“类住宅”型产品的整治，这让众多公寓人纷纷猜测这一举动是否也会对租赁市场产生影响。

　　而另一方面国家对厂房改公寓进一步加大整治力度，则更是让公寓人担心另一大问题。

　　自开始打击厂房改公寓后，深圳已经拆除多家“厂房改公寓”累积拆除总面积超过7万平。而北京市今年拆除的公寓总量也达到了近3万平。而上海市今天以来对公寓的排查力度也大大增强，多家公寓因消防等问题被查封。坊间还流传着一则消息称上海宝山区有一份300-400家公寓的名单，在名单上的都要核查整顿。相信将有更多的公寓面临停业整顿或拆除。除此之外，杭州、厦门等热点城市也有公寓被查封的消息被爆出。

　　近几年来，众多的品牌公寓展露头角，把租赁当成一门“赚钱”的生意去做。而国家也在鼓励租赁市场朝着更加规范的方向去发展，采取必要的措施打击违规、违章公寓。

　　虽然租赁立法是必然，但还有一定的发展距离。那么，各公寓企业在这一边打击、一边鼓励的“尴尬时刻”就需各显神通，铺垫自己的发展之路，有一些企业就把目光锁定了“去库存”这三个字上。

　　库存：压力集中三、四线

　　“去库存”是近两年来，房地产人最关心的问题。而纵观中国的城市发展，一线城市依然处于供不应求的局面，杭州、成都、南京、厦门等新一线城市陆续出台了限购政策，也许在这些城市中库存压力还不以为然。

　　在今年两会的政府报告中指出目前三、四线城市房地产库存仍然较多。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

　　目前库存压力主要集中在三四线城市，且国家为去库存也出台了各种政策，而各公寓运营商又想在去库上相应号召。因此，公寓运营商在此时进驻三、四线城市，并用自己方法为之解决巨大的库存压力可称得上是较好时机。

　　但同样三四线城市的市场压力不容小视。虽说各公寓对自己的定位各不相同，但本质上在做租赁这个生意。而让租赁快速发展的一大原因就是庞大的流动人口。三四线城市人口基数小，流动人口少这给公寓运营商们带来了巨大压力，也让更多企业望而却步。

　　去库存有压力也需方法，虽说三四线城市对公寓运营商有巨大的吸引力，但怎么进入、如何发展仍是一大问题。为此，各企业采用的方法各不相同。

　　合作：与政府合作，打造人才公寓

　　一般人才公寓都设置有入住门槛，根据学历、职称和年龄等条件的不同，配置不同的人才公寓。但人才公寓在发展的过程中存在了一些诸如租住安全、管理混乱、基础设施不健全等问题。已经难以吸引85后、90后人才。

　　而公寓运营商拥有成熟的管理体系、智能化的服务系统、完善的基础配套与美好的生活化场景，不仅有效的解决这些问题，同时成为吸引85后、90后人才的一个原因。因此，一些有条件的公寓企业已经开始了与政府的合作之路。

　　公寓企业与政府合理打造人才公寓一方面让公寓企业进入三四线城市得到了强大的资源支持，保证公寓企业的正面发展。另一方面帮助政府引流人才，以人带动经济发展，解决库存压力。

　　为人才公寓提供咖啡馆、健身房，还有共享厨房等基础配套;提供智能化管理：APP缴房租、水电费以及报修;进公寓的大门“刷脸”服务。

　　轻资产：轻资产输出，解决库存压力

　　除了利用政策的优势与政府的需求来打入三、四线城市外，一些企业选择与开发商合作，输出品牌和管理，用轻资产解决去库存，为开发商规划出适合项目的去化方案，不止局限于长租公寓一个方面。

　　三四线城市除了刚需的买房需求外，有另一部分的投资需求。而公寓运营商正是抓住这部分人的心理，在为小房东保值增值。用专业化、品质化的方法帮助开发商消化压力。

　　以上探讨的两种方法在一定程度上解决了库存压力，更为公寓企业抢占了三四线城市的市场份额。

　　租赁由来已久，但公寓仍属于“新生儿”，哪种方法可以走的更远，用什么方法可以更好的结合中国的市场、促进发展，还需要公寓人、地产人的不懈努力与持续探索。