市场风向往哪里吹 他们为何重仓长租公寓?

　　3月，在龙湖的奥体项目发布会上，张旭忠的一张PPT出现在背景中，画面里呈现了一个从未公开提及的内容：3个长租公寓项目，10000套房源。

　　2017年首年杭州龙湖预计签约3000套指标，完成开业2000间指标。同样，万科杭州今年新成立了泊寓公寓管理公司，规划中今年的指标不是个小数字。

　　这是一个什么概念?从0开始的目标为何如此之重?这样的布局背后有怎样的战略意义?他们为何做出这样的选择?

　　4万套长租房：改变市场的前锋?

　　我们把目光收回，看看目前杭州市场上已经存在的长租公寓，做的最好的可能就是我爱我家。4万多套的房源，虽然说有种旧瓶装新酒的概念，但是毕竟从服务、装配、管理上都有了一个提升。

　　周包军认为，在后存量房时代，企业的运作将改变目前租赁市场的现状，在当下的杭州长租公寓市场中，分布式占据了70%，集中式仅20%，其它的小型创新类产品10%。长租公寓产品上以面向年轻人的青年公寓和面向中端整租的家庭型公寓，集中式的长租公寓由于持有和维护的成本较高，目前可以运作的主体较少，对于我爱我家这样的中介机构来说，由于业务结构和定位的决定性因素，大量的资源倾向还是在分布式。

　　现有的4万多套长租公寓中，5%的物业采取了托管装配，长期委托的客户必须签署5年以上，而10万/套的装修成本必须分摊到5年的周期中，在第三、四年才进入盈利模式。在滨江浦沿，我爱我家第一个集中式的长租公寓一共有3层，61间，40-75平米的房间，租金3750元/月起步，还结合了租金支付创新，比如说通过芝麻信用评估，按月支付租金。

　　这仅仅是一个起步。

　　当然，一个行业在起步阶段，面对的困难也是前所未有的。长租公寓业务中，最重要的一个环节是服务，维修、保洁虽然以供应商合作为主，但是面对每月2万多项的保修服务，周包军还是表示了压力不小。

　　资产活化：市场潜力有多大想象空间？

　　如何选择物业开拓集中式的物业，选择范围的局限性不仅仅困扰着中介机构，今年大举进入长租公寓市场的万科和龙湖，同样挑战巨大。

　　据悉，以集中式模式开发为主的魔方，在杭州分别选取了朝晖、秋涛路、滨江等地的5幢物业，开启了杭州的长租公寓市场探索。世联红璞在上海虽然拥有7000多套的市场，但是杭州仍在起步阶段。

　　万科的泊寓产品在全国已经完成15个城市布局，涉及50多个项目，其中自持部分占了半数，已经运营的房间达到1.2万间。而杭州公司1月起步，凭借全国范围内的经验和已经成体系的泊寓系统，以及在原有万科体系中的资源优势，多条产品线的模型正在筹备中。项目负责人费滨告诉我，他们的产品70-80%以青年作为主打客户。

　　令人惊讶的是，泊寓甚至还配备了自有的技术公司，研发管理平台，可见万科对其的重视度，同样也是对这一市场预测的看好。在管理上，对传统出租屋治安、消防隐患突出的问题,泊寓通过租户身份认证、公区监控覆盖、标配烟感和自动喷淋系统等方式,极尽所能。

　　从资产活化的角度出发，泊寓不抗拒任何物业成为长租公寓的可能性，但是由于这些核心区的闲置物业往往会存在产权问题上不宜交割、结构复杂等情况，同时由于行业规范也在起步阶段，相关配套的界定、制度都仍处于模糊概念，谨慎的上市公司仍然会选择较为安全的角度和投入。

　　从长期来看，城市资源的稀缺与现实物业的闲置，是一个急需解决的痛点。如果有到政府的支持和规范，也许这将是一个活力度可以预期的市场。通过物业的优化，配套产业的升级，会形成一个自我优化的良性循环。

　　费滨认为，散租和风险投资模式在长租市场中的比例会减少，集中式更符合政府的需求，信用和规模优势会在行业规范的过程中越来越重要。

　　选择物业的标准：产业、轨道、核心

　　万科在选择物业的时候有三个标准，跟着产业走、跟着交通(轨道线)走、选择主城核心位置。这个标准几乎是和龙湖一样的。

　　龙湖的节奏似乎稍快一步，负责人陈达安目前已经布局城西、城北4个项目共1000多户，7月开始就可以对外租赁，龙湖的产品设定在现阶段更亲民，房源20方产品起步，主流在20-35方左右，主要服务于项目周边20-35岁主力青年客群。

　　据悉，产品系列主要分为三大类：豆豆(单身公寓为主，2.6-2.8米面宽)，松果(主打产品，相对舒适度提高)，核桃(标准较高，服务更多)，收费标准按照租金+服务费模式，服务费占比10%，由龙湖物业执行服务。这明显区分于万科泊寓模式，泊寓更多意义上是一个相对独立的体系，而龙湖冠寓则仍然与房产模块有千丝万缕的关联。

　　抛开产品具体打造的不同，两家企业的业务诉求、市场判断、甚至面对问题的急迫性，都是类似的。

　　短期盈利困难的背后 市场前景在哪里?

　　在前期的了解中，几乎每一个人都在强调，这是一个微利行业，面对的困境也很多，但是为何大家都趋之若鹜，为何资本市场上对此也是积极看好?

　　目前行业所面对的税收问题、消防验收等矛盾仍然没有得到妥善解决，政府方面也在积极对接和改善长租公寓的环境，但是这个过程会有多长?行业规范何时能够清晰，仍然是一个未知数。

　　除去规范的建立，政府在保障房和货币化采取的措施已经是一个方向，用市场解决需求也是一条不错的途径。

　　2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，“租购并举”的政策风向也许是多方关注的最初诱因，但是这个市场所显示的机遇也许并不仅限于此。

　　一方面是政策的倾斜，一方面是资本的关注。

　　在长租公寓概念出炉至今，数年内通过资本注入，快速崛起的魔方是绕不开的话题，然而为何万科、龙湖等大型房企纷纷涉足这块“小蛋糕”，也许他们更为看好的是“房企转型”和“后出租市场”。

　　“后出租市场”其实是一个更为广泛的定义，租客的日常消费、潜在购房以及基于“住”衍生的各类需求，是一个想象力丰富的市场。

　　在房地产开发走过黄金十年之后，转型几乎已经是说烂的字眼，但是最终哪些方向是可落地的，哪些举措是更具实际操作性的，哪些又是可持续的?也许“长租公寓”就是一个选择，毕竟，每条死路边上，都有千百条活路。