厂房改公寓 政府究竟该“支持”还是“反对”？

　　一、厂房改公寓政府究竟“支持”还是“反对”？

　　一方面，政府拆除违规公寓、停业整顿公寓绝不手软。在2月份宝安区厂房改公寓被砸，拆除面积达5.1万平，拆除的一个是固戍下围园村华丰两栋厂房改公寓10000平方，一个是共和工业园6000多平方。3月份深圳滨海休闲带西段、君汇新天、南山区、世界之窗等地方大量拆除“房中房”。上海浦东集中式被拆除，九亭“房中房”被拆除，4月份普陀区公寓大面积遭强拆。无论是厂房改公寓还是分散式公寓，面临被政府拆除的现状。

　　另一方面，鼓励厂房改公寓的政策明文出台。中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中提到：增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

　　无论是城市更新政策，支持厂房改集中式公寓，还是两会中提出“房子不是用来炒的”，鼓励租赁市场，政策倾向是鼓励和支持集中式公寓的发展的，但是在具体的落实过程中，集中式灰色地带较多，执行不够明确，导致大量的政策盲点出现，让市场不知道集中式公寓是不是被支持，有消息传出，上海市消防政策即将出台，公寓行业即将标准化。

　　二、政府鼓励“有资质”入场

　　什么样的公寓会被拆？

　　从拆除的范围和力度来看，各地政府拆除违建公寓尺度不一致，集中式公寓的被拆除、停业整顿分为违规建设和不合法经营，违建的公寓大致有两种类型，一种是自建房，城中村容易出现大量自建房，这种类型的公寓属于违规建筑，易被拆除；一种是商住性质不合规，例如这块建设用地，政府规划是做商业用地，但是被二房东改为居住类型的集中式公寓，这样的公寓属于违规建设，政府会走流程拆除。

　　分散式公寓被拆除的情况相对简单，大概有这样两种：一是“房中房”，以N+1或者N+2出现的隔断间“房中房”；二是消防做不到位、产权不清晰（或没有产权）等。

　　为什么鼓励开发商入场？

　　政府鼓励开发商入场是多方面因素决定的，一来开发商拥有更优质、专业的团队，无论是做出售还是做出租，能有更专业的技术支持，政府不用做引导和其他支持；再者作为GDP贡献值占绝对优势的地产开发集团，大资金量、大财团，流水多，贷款渠道多，门路广，即使在租赁市场不景气的情况下也不至于拖死、拖垮，能更好维护市场秩序；在消防等方面来说，能更大的规避灾害风险和降低事故概率，最重要的一点，地产开发商无法避税，为政府带来更多的奶酪。

　　中小二房东，他们是绝对的市场需求和市场调节下的产物，他们的存在就是为了利益，所以如果这个市场是无利可图的，那这群人就会流失到其他领域去，他们成为了职业房东，就会尽量往“利”字上靠，什么东西能获“利”呢？大部分中小二房东是不纳税的，不纳税作为他们保障经济收益的重要环节，能避就避，在国内大部分城市，没有人会说二房东是要交税的，除此之外，很多中小二房东还会把房子隔断成N+1、N+2甚至N+3间，对政府来说是不允许的，他们无法保证灾害时能很好的疏通人群，所以在政策上，政府鼓励租赁，也是有倾向性的鼓励，更多的会倾向于地产开发商。

　　三、品牌运营商如何扮演好这个角色？

　　在地产商、互联网企业、中小二房东等大量企业集团和个体经济涌入长租市场时，目前的政策也好，市场动态也罢都呈现一种形态，政府一边在鼓励开发商入场，一边在大面积拆除违建违规公寓，政府的姿态很明显，倾向于更好的整顿和规范租赁市场，这就产生了马太效应，开发商越做越大，个体经济遭受打压，用政策来调节市场。

　　但是在品牌公寓运营商层面界限比较模糊，政府的态度比较包容，但是比较尴尬的是，在抢占市场、扩张规模方面资金不如开发商，在盈利上不如船小好调头的中小二房东，那非地产背景的品牌运营商出路又在哪？

　　道理很简单，什么样的方式能让自身盈利？品牌运营商不盈利，上规模的更是离盈利相去甚远，又无法避免税收，当然中国的REITs会放开，也一定会有那么一天，但是在政策还没有跟上市场时，企业要保证自身不被饿死，管理成本缩减在这一时期是无法实现的，市场才刚刚开始，所以流量就显得十分必要，品牌运营商的用户量，有多少个人真正要租房的人能想到我是要住这家品牌公寓还是那家，这和品牌溢价有相似又有不同，品牌溢价是主动搜索行为，租客认准的是这个品牌，而流量的渠道是多种多样的，可以是从其他端口嫁接而来，只要保证最终能导流到品牌公寓就算成功；另外就是嫁接金融，公寓最终的盈利形式可以有很多种，金融一定会是其中一种，在未来公寓的出路上，金融业务一定是资金流水的重要来源。