先合法 再定位 各线城市公寓市场均有机会

　　上海最近有个挺动荡的事儿，也许大家都有耳闻：政府大力整顿违规公寓，唐镇“拆违”、普陀大规模关停、虹口清退租客……

　　重拳频出不同往昔，光是普陀区，就有251个项目牵涉其中。

　　甚至有业内人士估算，受到冲击的公寓及二房东有500多家和个人，直接影响到7-8万租客，涉及租赁产值高达数十亿！

　　笔者部分公寓朋友，对这种形势有自己的看法，留沪或出走，乐观、悲观的兼有。

　　乐观的“留沪派”认为：整顿之后，公寓市场整体质量将提高；再加上产业调整和人才政策引导，上海租房人群将重新洗牌。

　　破而后立，熬一熬，拼一拼，房租必然会涨，租房市场必定更火，赚钱机会岂不是更多？！

　　悲观的“留沪派”考虑的更现实：投入成百上千万的钱都打了水漂，上访也没有用，看来政府是铁了心了。

　　不如趁现在，赶紧找个合法合规的靠山，加盟挂靠被收购，先止损，再谈别的。

　　出走派的意见也不统一。要么是被政策弄怕了、伤了心，萌生了金盆洗手、归隐山林的想法;

　　要么是想回三四线城市老家东山再起，风险小，也许还能逆袭一把。

　　马上就是截止期限了，留或走，其中利弊撇开不提。但不同城市有不同的机遇，也许我们能就城市机会来说说。

　　一二线：先合法再定位 多维度增收

　　要留在一二线城市，先合法合规。从上海普陀的《限期清退告知书》中，主要问题在消防、证照、产权属性3方面，如果没有充足把握能过关，你真得思考一下其他出路。

　　目前，一二线城市普遍在拆违旧改+产业转型+人才政策，筛了一批企业，留下人口的结构也在经历调整。这时，公寓方对租客的群体、特征、偏好等经验，会出现些许偏差，应在市场调查后重新定义。

　　需要注意的是，任何一个蓬勃发展的一二线城市，不仅仅是高精人才。据数据分析，一个高科技的人才，会同时创造五个劳动力需求，有两个分别是医生和律师，另外三个是超市收银员、家政服务员等。这样高端和低端的比例应该是1：1。

　　定位之外，要考虑如何赚钱，也许知名地产人士陈方勇的观点会让你有所启发：长租公寓有3层商业逻辑，如何赚钱?向管理要效益、增加收益的维度、掌握终极定价权。

　　从公寓管理、从空间服务、从流量变现方面，这些，是愿意留在一二线城市的公寓人可以思考的出路。

　　三四线：竞争小利润少 坚持能做大

　　对于一二线城市“出走派”来说，三四线城市是未开发的宝地。

　　首先，三四线城市消费升级是毋庸置疑的，虽然需求不如一二线，但对周围的城镇还是有虹吸效应。而且，大型房企正在往三四线城市渗透，在物业和土地方面都大有可为。

　　同时，三四线的建设、拿房、拿地成本低，虽然利润相对少，但相对的，品牌竞争力小，产品好服务佳，就容易形成口碑。

　　而且，三四线城市的新房市场，小户型通常不好卖，你有技术能装修盘活物业，开发商能减少存量，业主有收益，绝佳合作机会。

　　但是，也存在部分问题要注意。一是市场不够好，需要时间培育;二是整体利润微薄，前期得扛得住寂寞；三是持续可循环的盈利模式，要结合当地特点摸索。

　　进入三四线城市，做品牌是首要重点，其次可以考虑合作。

　　●和有闲置物业的人合作，走轻托管路线，口碑宣传最有说服力;

　　●和开发商合作，以租促售，还可以谈销售代理费、合作物业销售的溢价分成;

　　●和政府公租房合作。

　　用一线城市简单公寓的成本去打造三四线城市中高端产品，通过委托管理方式运营、控制成本，通过建立美誉度降低成本，成为垄断地位都是可以想象的。

　　不管是走是留，踏踏实实做好产品，研究用户，提供服务，才是正道。