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先合法 再定位 各线城市公寓市场均有机会

公寓经纬度 · 晓薇 · 2017-04-13 14:57:53

  不管是走是留,踏踏实实做好产品,研究用户,提供服务,才是正道。不同城市有不同的机遇,公寓企业需先合法再定位。

  上海最近有个挺动荡的事儿,也许大家都有耳闻:政府大力整顿违规公寓,唐镇“拆违”、普陀大规模关停、虹口清退租客……

  重拳频出不同往昔,光是普陀区,就有251个项目牵涉其中。

  甚至有业内人士估算,受到冲击的公寓及二房东有500多家和个人,直接影响到7-8万租客,涉及租赁产值高达数十亿!

  笔者部分公寓朋友,对这种形势有自己的看法,留沪或出走,乐观、悲观的兼有。

  乐观的“留沪派”认为:整顿之后,公寓市场整体质量将提高;再加上产业调整和人才政策引导,上海租房人群将重新洗牌。

  破而后立,熬一熬,拼一拼,房租必然会涨,租房市场必定更火,赚钱机会岂不是更多?!

  悲观的“留沪派”考虑的更现实:投入成百上千万的钱都打了水漂,上访也没有用,看来政府是铁了心了。

  不如趁现在,赶紧找个合法合规的靠山,加盟挂靠被收购,先止损,再谈别的。

  出走派的意见也不统一。要么是被政策弄怕了、伤了心,萌生了金盆洗手、归隐山林的想法;

  要么是想回三四线城市老家东山再起,风险小,也许还能逆袭一把。

  马上就是截止期限了,留或走,其中利弊撇开不提。但不同城市有不同的机遇,也许我们能就城市机会来说说。

  一二线:先合法再定位 多维度增收

  要留在一二线城市,先合法合规。从上海普陀的《限期清退告知书》中,主要问题在消防、证照、产权属性3方面,如果没有充足把握能过关,你真得思考一下其他出路。

  目前,一二线城市普遍在拆违旧改+产业转型+人才政策,筛了一批企业,留下人口的结构也在经历调整。这时,公寓方对租客的群体、特征、偏好等经验,会出现些许偏差,应在市场调查后重新定义。

  需要注意的是,任何一个蓬勃发展的一二线城市,不仅仅是高精人才。据数据分析,一个高科技的人才,会同时创造五个劳动力需求,有两个分别是医生和律师,另外三个是超市收银员、家政服务员等。这样高端和低端的比例应该是1:1。

  定位之外,要考虑如何赚钱,也许知名地产人士陈方勇的观点会让你有所启发:长租公寓有3层商业逻辑,如何赚钱?向管理要效益、增加收益的维度、掌握终极定价权。

  从公寓管理、从空间服务、从流量变现方面,这些,是愿意留在一二线城市的公寓人可以思考的出路。

  三四线:竞争小利润少 坚持能做大

  对于一二线城市“出走派”来说,三四线城市是未开发的宝地。

  首先,三四线城市消费升级是毋庸置疑的,虽然需求不如一二线,但对周围的城镇还是有虹吸效应。而且,大型房企正在往三四线城市渗透,在物业和土地方面都大有可为。

  同时,三四线的建设、拿房、拿地成本低,虽然利润相对少,但相对的,品牌竞争力小,产品好服务佳,就容易形成口碑。

  而且,三四线城市的新房市场,小户型通常不好卖,你有技术能装修盘活物业,开发商能减少存量,业主有收益,绝佳合作机会。

  但是,也存在部分问题要注意。一是市场不够好,需要时间培育;二是整体利润微薄,前期得扛得住寂寞;三是持续可循环的盈利模式,要结合当地特点摸索。

  进入三四线城市,做品牌是首要重点,其次可以考虑合作。

  ●和有闲置物业的人合作,走轻托管路线,口碑宣传最有说服力;

  ●和开发商合作,以租促售,还可以谈销售代理费、合作物业销售的溢价分成;

  ●和政府公租房合作。

  用一线城市简单公寓的成本去打造三四线城市中高端产品,通过委托管理方式运营、控制成本,通过建立美誉度降低成本,成为垄断地位都是可以想象的。

  不管是走是留,踏踏实实做好产品,研究用户,提供服务,才是正道。

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