以人民的名义 必须加快租赁市场化改革

　　很多人问我，新加坡组屋租赁型方式未来会不会在中国被推广?我的答案：一定是!

　　首个租赁型城市就是当前最热门的——雄安，这个城市启用新的房地产试行方案，新城不允许建设商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定的住宅用地。

　　公租房到底是什么?首先，公租房属于保障性住房。根据2011年住建部第11号令《公共租赁住房管理方法》中规定，供应对象：中等收入偏下住房困难及爱听;新就业网无房职工;稳定就业外来务工人员。租金价格：低于市场价格，不超过同类地段房租的60%。产权：产权归政府所有。

　　近日，位于北京东五环平房村公租房项目1期建设完成，该项目计划建筑面积50多万平方米，提供可租赁住房9000余套。目前，预计今年6月底实现交房。这是建在农村集体土地上的公租房，也就是该产权不归政府，而是属于集体土地所有权、集体土地使用权和房屋所有权归平房乡经济合作社所有，房屋所有权证只按整幢建筑核发，均不予分割办理单元产权证，并注明“租赁住房，只作为短期出租使用，不得出售、转让和抵押，不得转租，不得改变租赁用途”。

　　据了解，从北京目前4个集体土地改租赁试点项目，平均成本只有5300元每平方，租金每个月每平方只有30元左右，远远低于周边市场租金。

　　2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加强培养和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了“采取多种方式增加租赁住房用地有效供应”、2017年4月住建部再度发文，其中第六条指出“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造”、“完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益”明确了“在租赁住房供需矛盾突出的的超大和特大城市，开展集体建设用地建设租赁住房试点”。

　　北京住建委和公租房方专家，清华大学建筑研究院副院长宋兵指出，北京和上海的保障房体系一样，只是北京取消了廉租房，统一为公租房了。对于特困户采用租金补偿方式进行补助，目的是避免特困户集中居住，让他们融入社会，这个集体土地转租赁的举措是针对企业自用租赁型为主，这对于解决就业和住宿具有很好指导意义，同时导入装配式建筑也是有益的，但是在标准化和规模化方面需再努力，才能真正达到“提高品质、提高效率、降低能耗”的目标。

　　根据链家研究院北京住宅租赁市场分析报告显示，2105年末北京常住人口为2170万，其中流动人口为825万，租赁人口占常住人口为34%，租赁人口月737万。北京存量房为750万套，而用于租赁的房屋为150万套，套内面积为75平方，每平方每月租金约为69元。

（来源：北京市统计局，链家研究院整理）

　　从2010年到2015年，北京市流动人口规模持续增长，从700万猛增到823.5万，需求增加，而房源供应不足是造成难以租房的核心问题，链家研究院院长杨现领这样表示，北京房源多数来源于私人房源，开发商和政府持有房源并没有大规模入市，房源供应主体单一，存量房的利用率极低。

　　北京市2009年以来，累计分配公租房为9.94万套，仅2016年1-9月，分配了5.4万套，这点供应量几乎是杯水车薪。截止到2015年末，北京已有10多万户经济适用房，限价房轮候家庭作为公租房的优先级轮候家庭，加之每年新增经济适合房，自住型商品房以及公租房的北京申请家庭以及数万符合申请条件的外地家庭，公租房严重供不应求。

　　杨现领指出，如果能大规模允许集体经济组织将土地作价入股，与指定的投资机构、开发企业合作开发经营，不仅仅能缓解租赁的矛盾，对于平抑房价也有一定的作用，这个是非常好的创新模式。但是在操作过程中，需要对于土地用途和租赁性质以及租赁对象，需要有一套严格的规则和制度。同时，对于扩大租赁规模方面，在贷款利率和资金上，税收等方面也应该有对应的支持力度。

　　笔者也建议，加快租赁市场化，特别在北京、上海等大型城市，土地供应方、开发商、区级政府可以一起协调和开发，土地方解决了资金问题，开发商解决了租赁房源问题，政府引入合规的运营机构，解决了规模租赁问题，政府只要把握好制度和规则，可以完全放开市场化运作！

　　最后，无论是哪种模式，无论是政府行为，还是企业行为，把租金降下来，这样才能真正造福广大的租客!