成都近8成租客最高月租金仅接受1800元

　　4月14日，万科长租公寓——泊寓即将入驻成都的消息一出，再次将此前被炒得沸沸扬扬的长租公寓这一热门话题推到了公众视野前。2016年5月，万科正式推出长租公寓品牌“泊寓”，目前已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐等13个城市上线。

　　据悉，2017年3月起，魔方公寓、龙湖冠寓等多家品牌房企运营商试水成都长租公寓;世联红璞公寓已推出4批长租公寓，朗诗、优客逸家也在筹备集中式长租公寓……不少于6家房企与运营商加入到长租公寓市场的争夺大战中，试图从租赁市场这个万亿级的蓝海中分得一杯羹。

　　但据新浪乐居《成都长租公寓接受度调查》显示，41.18%租客认为“长租公寓月租金偏高，不适合成都市场”。一边是品牌房企与运营商的加码进阶，一边却是租客的冷眼相待。成都长租公寓市场是否会面临叫好不叫座的尴尬境遇?

　　现状：租赁需求升级 满足社交化需求

（数据来源：新浪乐居）

　　在成都，早期主要是以优客逸家为代表经营的分布式长租公寓，其主要从散户房东手中租赁房屋，统一装修后再以每间约700-3000元/月的价格出租，每间房的面积从10-50平米不等;而魔方公寓、龙湖冠寓等则是以整栋楼宇进行集中而统一装修设计，套间面积以30-50平米为主。

　　有别于分布式长租公寓的是，集中式长租公寓还设置了会客厅、健身房、洗衣房、影音室、游戏区、图书吧等共享公共区域，在增强租客粘性的同时，还满足了年轻人的社交需求。硬件配套设施、管理服务升级等因素，导致集中式长租公寓运营成本增加，其约1800-3300元/月的月租金也普遍高于分布式长租公寓。但这似乎并没有影响其生意。据相关数据显示，仅投入运营两个月，魔方公寓在成都的两家门店——文殊院店和双楠店，出租率就达到近80%，而龙湖冠寓金楠店和时代店的出租率则超过80%。这也令多家品牌房企“垂涎”，朗诗、优客逸家均有意加入到集中式长租公寓的争夺战中来。

　　目前，国内租赁市场的行情到底如何?据链家研究院发布的研究报告指出，截止2016年年底，中国房屋交易额约为15万亿(10万亿新房和5万亿二手房)，而租金规模大概在1.1万亿，只占房屋交易额的7%左右;预计2020年将有1.9亿人选择租赁的居住方式，而这一数值在2030年将有望达到2.7亿。届时，所产生的的租金规模将接近5万亿。

　　对于房地产行业而言，租赁需求不断升级，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要现实机遇。通常而言，年轻人一般在步入社会3年后开始有稳定的租房需求。进一步的数据统计表明，在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，换言之85后、90后占据主导地位。他们过去一直在较为优越的环境中成长，更加注重生活质量、个性化、社交化。而传统的租赁市场所提供的居住条件相对较差，且无法有效回应和满足他们的新型需求，这为长租公寓提供了可以切入的市场空白点。

（数据来源：新浪乐居）

　　调查：长租公寓普遍定价 仅被不足3成租客所接受

　　根据新浪乐居《成都长租公寓接受度调查》统计显示，近4成的租客表示会依据自身的收入水平选择长租公寓，另有27.45%的人处于选择长租公寓还是普通出租房的考虑之中。

　　由公寓运营商经营的分布式长租公寓和品牌房企自营的集中式长租公寓的租客成为了近3成长租公寓粉丝的选择;此外，普通住宅的整租接受度超5成，依旧占据着租房市场最大份额比例。值得一提的是，曾经被众多年轻人青睐的多人合租模式仅有19.61%的投票率。

（数据来源：新浪乐居）

　　细观调查数据，不难发现：在调查者中，尽管月收入介于4000-7000元的被调查者占比达58.82%，但仅有不足3成的租客能够承受1800-2800元及以上的月租价格;近4成租客接受1200-1500元/月长租公寓的月租金，37.25%租客愿意接受1500-1800元的月租金。

　　然而，目前成都市场上，分布式长租公寓装修后每间房的价格约为700-3000元/月，而集中式长租公寓的价格则相对略高，约为1800-3300元/月，这与超6成调查者所能接受的1200-1800元/月租金，仍存在一定差距。

　　这就可以解释为何43.75%的被调查者认为“长租公寓月租金略贵，不适合成都市场”了;但作为新兴事物，52.08%的被调查者仍认为“这为房地产市场提供了创新与发展的样本”。

　　未来：自持压力、运营成本增加 新风险不可忽视

　　“尽管对于龙湖等企业来说，物业管理是长项，这是其优势之一，同时对于此类企业来说，实际上还是存在一些新的风险”，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“比如短期做长租公寓有较大的市场，但规模扩大的同时企业运营成本会快速增加。”

　　长租公寓有着标准化的装修水平、硬件设施、品质标准，对于房企或是运营商而言都充满了更高的考验。“长租公寓本身作为一个重资产行业，前期的装修和硬件投入都较大，通常需要2到3年，甚至更长时间才能收回成本。”西南财大经济学院副教授刘璐认为，拥有资金实力的品牌开发商具有抢占长租公寓市场的绝对优势，可以有更长远的发展。而普通小企业成本压力大、资金链易断，自持压力将会大大增加。

　　在未来，长租公寓后续应该积极和年轻群体的居住进行结合，同时提供符合年轻群体成长的各类配套很关键。“比如说提供短期的租金借贷业务、创业辅导、职业生涯规划、同城租赁房源的灵活交换、特定群体的特定租赁房源等，这都是后续可以考虑的内容。”严跃进表示。