长租公寓清场 这几类公寓必拆无疑

　　现如今，做梦被拆房子的已经不单单是深圳房中房的那些二房东，拆房类型也不局限于“房中房”。说起拆公寓，北上深可谓是遍地开花，违建的、厂房改公寓、“房中房”，今天就来看看，这些真的都要被拆吗?

　　年后北上深被拆的公寓都是哪些类型?

　　一、上海

　　上海年后开始整治房屋租赁行业，整治范围包括浦东唐镇、高桥，浦西、普陀、宝山、虹口，仅浦东今年就计划清退1600万平方违章建筑。直接涉及的违规二房东有500多家个人和企业，以每家150个租客计算，会影响到大约7-8万租客群体，直接影响的租赁产值和资金投入高达20多亿。

　　上海公寓拆除主要包括两类：违建和厂房改公寓。

　　1、违建房形成消防安全隐患

　　上海市集中整治的公寓类型中第一类为违建房。主要表现为建筑物外墙设置影响灭火救援、影响逃生的钢制防盗窗，房间内用可燃材料搭建隔层，用木质材料搭建疏散楼梯等，这类房子遭到集中拆除。

　　同时还有一部分n+1房源也在拆除范围内，虽然之前有消息称上海n+1有合法化文件，但宝山、浦东等部分房东反应n+1确实被拆除。

　　2、厂房改集中式公寓

　　厂房改建而成的“白领公寓”由于不符合租赁住房消防标准，存在安全隐患，上海年后一大批厂房改集中式公寓遭到严打。

　　3月31日，唐镇在前进村西窑区域开展“白领公寓”集中拔点行动，消除安全隐患，整治无证经营，涉及“白领公寓”10家，拆除违建面积5.22万平方米，整治无证商户55家，清退外来人员约3000人，腾地约300亩。

　　3、群租床位房遭清退

　　除了以上两类房源以外，分散式的群租房也存在重要安全隐患。二房东通过分割、搭建、改变厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间的方式，以增加房屋居住面积，并按照床位进行出租，形成市场上屡禁不止的群租房，此类房屋租住人员众多，防火措施不到位，存在严重安全隐患，一直是重点打击对象。

　　按以往经验，群租房经过整改之后又会死灰复燃，所以对于此类房源的整改是一条艰巨而漫长的道路。

　　二、深圳

　　深圳的拆除工作通常会伴随着官方文件指示，重点打击对象为“房中房”、“厂房改公寓”。

　　1、深圳房中房遭查封拆除

　　2016年11月，深圳市发布《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》。通知要求，区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。

　　4月8日网上爆出《一套房竟隔出11间收租 碧湖花园“房中房”安全隐患严重》一文，4月12日上午，笋岗街道办事处组织街道安全治理办公室、城区治理办公室(执法队)等相关部门联合执法，出动人员16人次对碧湖花园碧涛阁32楼C户的“房中房”依法进行拆除，恢复了该单元原貌。

　　2、深圳厂房改公寓遭拆除

　　2017年1月10日，深圳市宝安区安全管理委员会办公室正式发布《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》。按照“分类处置”的工作模式,进一步细化整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作措施,推进坚决整治厂房改公寓等违法行为工作。

　　文件发布之后，深圳出现一系列“厂改公”拆除事件：3月14日，宝安区西乡街道辖区一座建筑面积20300平方米的“厂房改公寓”建筑被启动拆除，还原后的厂房将改造为研发办公室。

　　据了解，按照深圳市、宝安区整治“厂房改公寓”要求，西乡街道经过巡查，最终确定8处建筑为在建的“厂房改公寓”建筑，目前已全部拆除。

　　三、北京

　　1、违建群租房。

　　北京天景公寓，20平方米的房子，住10个人，最小的15平方米也要挤进去8个人，全是上下铺。3栋砖混结构的小楼里一共住了1600多人，全是外来人口。一个月租金最便宜只要1600元，人均160元。3月份拆除的A、B栋楼房违建共计4488平米、172间房间，未来将建一处6000多平方米的城市公园。

　　年后北京针对公寓的拆除主要集中在违建这一部分，像上海、深圳比较严重的厂房改公寓拆除并不常见。

　　公寓严打有没有例外?

　　一、这些“房中房”手持不被拆安全牌

　　就目前市场情况而言，深圳“房中房”势必会遭到严打，但年前广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。明确指出房中房可以解禁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

　　其次是违建，基于城市更新的主题，以及优化居住环境的需求，违建的公寓会被市场清除。但是在今年，厂房改公寓又有了新的转机。

　　二、虽遭严打，这些厂改公却前途光明

　　虽然《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》明确指出要拆除厂房改公寓，但是并不是所有厂改公都会遭到清除，该文件第六条提出“疏堵结合”的治理观念，明确提出“区投管公司、建投集团、产服公司、宝实集团等四大区属国企,发挥国企职能优势,采用购买、租赁等方式整合工业厂房资源,升级改造为新型产业用房,打造老旧工业园区转型和厂房改造的样板工程、示范工程。”

　　住建部4月1日发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

　　从以上信息可以看出，厂房改公寓并不是不被允许，而是这些资源需要掌握在更有实力的开发商以及国企手中，健全和完善租房市场是现阶段的重要任务，所以对于运营一方的要求会比较高。

　　三、商改公处于市场灰度区

　　目前市场上没有被拆，能够正常运营的集中式公寓，物业性质多为商业属性，但是商业属性的物业会不会被拆也要区别清是商业综合还是商业办公。在去年之前，商业办公也是可以做公寓的，但从今年开始商业办公也不允许做公寓，只有商业综合可以。

　　现在市场上商改公通常做法为商业地产按酒店申报，申请特种行业许可证，办理酒店管理经营许可。具体可参考湾流国际青年社区上大路项目。

　　除此之前，年前，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》粤府办〔2017〕7号。其中允许商业用房改建为租赁住房。土地年限、容积率不变，土地用途调整为居住用地，并且水电气费用按照居民标准执行。明确允许商改租，对于广东省的公寓市场是一个福音，但其它地方还有待落实。

　　虽然市场上的政策并不明朗，但是想要盈利就要尽量合法合规，不触碰法律政策底线，否则只能得不偿失。