房企或租企 谁将称霸郑州长租公寓江湖战场

　　首付比例上调、限贷、限购、限售……2016年10月以来，一轮又一轮的楼市调控给住宅市场泼了不少冷水。于是，租赁市场异军突起的长租公寓再次成为大家关注的焦点，越来越多的房地产企业以各种各样的形式加入到长租市场大军，试图分一杯羹。2017年真的会迎来长租公寓的爆发元年么?

　　在不少城市，长租公寓在快速扩大规模的同时，也遭受到越来越多的质疑，其中“盈利难”首当其冲。在郑州，长租公寓发展短短数年时间，托管公司、租赁企业、房企厮杀暗战，市场竞争已进入白热化阶段。这块蛋糕究竟有多大?谁能盈利?能赚多少钱?带着思考，一起来分析，谁能成为郑州叫好又叫座的赚钱房东。

　　长租公寓就是升级版“二房东”

　　简单来说,“长租公寓”就是从业主处拿到房源后，进行统一装修配备并提供后期服务，再对外出租的一种房屋租赁。按房源来源和集散程度不同，长租公寓又可分为集中式和分散式两种。

　　按运营商角色不同，长租公寓可分为两类：一是第三方租赁企业为运营商，如魔飞公寓、YOU+、链家旗下的自如等，出现较早，但运营状况参差不齐;二是房地产企业旗下的，如万科的泊寓、龙湖的冠寓、世联行旗下的红璞公寓等，发展速度快、期待值比较可观。

　　从某种角度来讲，长租公寓扮演的就是“二房东”的角色，但又与真正的二房东有质的区别。那么，郑州有哪些“二房东”?

　　郑州长租公寓江湖战场

　　与北上广等一线城市相比，郑州长租公寓市场起步较晚，发展相对滞后，各家房源数量、规模和经营效果也有较大差别。尚处初级阶段，长租公寓遍地开花，但还没有一家能够真正撑得起整个郑州市场。

　　发展至今，郑州长租公寓先后经历了三个阶段：托管公司和“游击队”式二房东，为最早的1.0版本;以魔飞公寓、米家公寓等，租赁企业从业主那里分散的获取房源，进行统一装修配备、出租、服务维护，即2.0版本;而如今的3.0版本，即房地产开发商将自持物业或集中租一栋楼从事租赁，以万科泊寓、世联行红璞公寓为代表。另外，越来越多的本土房企也跃跃欲试，通过投资、并购、合作的方式加剧市场竞争，诸如建业与魔飞的牵手。

　　众多商业模式中，3.0版长租公寓最被看好，但同时也常常要面临叫好不叫座的尴尬，出租率偏低、租金贵、受质疑、遭抗议……所有问题汇成一句话，就是盈利相当艰难。

　　钱难赚 长租公寓能赚多少钱?

　　蛋糕虽大，但长租公寓利润微薄、盈利困难，这是业内公认的事实。

　　据调查，以郑东新区为例，两房毛坯房市场成本为2500元/月，三房毛坯房成本为3500元/月，一套房子简装成本为2.5万左右。三房隔段成四房，出租价格约4000元/月，隔段成五房出租价格约4500-5000元/月，差价约500-1500元/月，粗略估计回本期需要1.5-4年左右。

　　当然，按照上述算法，房屋的人工管理费、服务维护费、租赁空挡期成本等尚未计算入内。

　　长租公寓1.0版本与2.0成本与差价并没有显著差别，但2.0后期管理相对便捷，整体回本期均约2-3年左右。

　　即使是拥有2000多间房源、出租率96.2%、目前最成规模的魔飞公寓，在乐居之前的采访中，其负责人也坦言“目前还在非盈利期”。

　　那么，专长房地产的开发商，盈利会更容易些吗?能否拔地而起成为郑州最赚钱的房东?

　　自带企业品牌积累和雄厚的资金实力，房地产企业在长租公寓这条路上走得更快、更稳，但盈利仍然是场持久战。

　　2017年3月27日，万科召开面对投资者的2016年度业绩会上，也曾表示，泊寓盈利模式仍受挑战。

　　房企涉足的长租公寓3.0，具体成本与盈利明细编辑尚未拿到。据多方打听，集中租或买一栋楼打造品牌公寓来出租，后期又有专业人员系统管理，落在每间房屋的成本费要略低些，回本期约2年左右。

　　但因房屋数量相当多，整体上需要庞大的资金来支撑流转，租金价格接受度、地段的选择等都直接关系到出租率水平，究竟能否赚钱、能赚多少钱、能赚多久钱，仍待考量。

　　为什么盈利困难重重?

　　针对房企运营的长租公寓3.0几点分析：

　　1、近几年，郑州大量城中村拆迁，租房需求爆发，造成租金大幅上涨，运营企业拿房成本非常高，加上2017年房源供应量突增，竞争相当激烈。而郑州这个屌丝居多的城市，工资水平并不高，若房源出租价格过高，出租率就成了难题，整体盈利空间有并不大。

　　2、除房源成本外，长租公寓的获客成本高，需要线上线下的运营相结合，费用较高。

　　3、税负重。这也是万科泊寓和世联行红璞公寓等遇到的最为普遍的问题，机构出租房屋，要缴纳房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租的12%，增值税*扣后需缴纳5%～6%，整体税率接近17%～18%。而一些不规范经营的二房东，不进行租赁备案登记就能避税，加剧长租公寓3.0的竞争劣势。

　　4、消防验收也是不少租赁企业面临的困境。长租公寓3.0用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和传统的酒店类似。这就导致在长租公寓的消防验收中，标准不清，给建设、运营增加了不确定性。

　　结语

　　未来长租公寓市场会逐渐出现两极分化态势，一些中小托管公司和二房东经营的长租公寓，无服务、无品牌影响力，仅靠低价竞争终将被淘汰;资金实力不足的中小房企，也难以在长租公寓这个领域生存下去;获得融资的租赁企业如魔飞公寓，及大品牌房企经营的公寓如万科泊寓等，可能成为市场的两种典型模式。

　　而大品牌房企占领未来市场的可能性较大。不得不承认，由房企运营的长租公寓发展速度和规模相当惊人。截至2016年底，万科泊寓共进入18个城市，已开业项目44个，2017年计划提供公寓10万间;世联行的红璞公寓也已在全国近二十个城市布局，包括上海、苏州、南京、合肥、厦门、广州、郑州等，从2016年到2018年，红璞公寓的目标是达到13万间。

　　但盈利难，并不意味着不盈利。长租公寓想要实现盈利，就像动物需要经历艰难的迁徙，忍受饥饿和寒冷，才能看到春暖花开。长期来看，长租公寓的发展前景、利润均值得期待。