深圳为何拆违严重？看看南头城中村案例

　　深圳拆违情况比较严重在公寓圈已经不是新闻，去年开始，深圳政府部门宣布启动了第二次城市更新，在第二次城市更新进行的如火如荼的今天，拆除重建和改造物业开始大量出现在公众视野，面对混乱的老旧物业改革局面，却出现一股清流，成为“城中村”的典型。

　　1、不但没被拆 还成了深圳城中村典型

　　近日，南头古城圈起的城中村成为2017年第七届双年展，即深港城市\建筑双城双年展(深圳)以“城市共生”为展览主题的主要举办场地。

　　看似脏乱差的城中村却成为了城市更新的典型，深圳南头古城结合城中村的特殊空间类型，以日常生活熟悉的主题为切入点，对城中村进行深入探索和反思。不是把城中村视作需要改造的对象，而是把城中村作为探求新的城市成长模式的出发点。

　　据了解，这里“城中村”的常住人口有3万多人，大部分是从事服务行业的外来人口，其中有1500多名出租车司机。很多居民都是外来人口，有来自湖南、四川、湖北、河南的新深圳人，“城中村”里的公寓房东住在香港或者其他地方。目前1294栋建筑中有91%是历史的违法建筑，历史性是这里城中村的保护色，政府为了不让历史文化不淹没在违建中，前前后后改造近十年。

　　居住在此的居民谈到，在这里住了很多年，房租从最早的两三百元，三四百元，涨到现在一千多元也只能住单间的房子。算起来，房租+水电+摊位管理费(600元/月)，每个月的固定支出在2000多元。

南头古城内城中村示意图

　　2、深圳第二次“城市更新”已经启动 拆除与改造共存

　　短短三十几年历史的深圳，第二次城市更新迫在眉睫，在2016年，深圳市规划国土委公布了《2016年深圳城市更新单元计划第二批计划》，在计划中，公告包含城市更新单元12项，涉及用地面积77.39公顷。

　　政府会组织大面积的拆违行动，从大局来看，城市更新大体分为拆除重建和老旧物业整改。拆除重建工作是针对违规建筑，改造项目的前提是物业存在的本身是合法的，通过改革物业外观和用途，更新产业。深圳市在去年提出了全面城市更新，因此，今明两年将是城市更新的力度较大的两年。

　　政府该保守拆违 多做“扫雷”工作

　　拿以上南头古城城中村来说，建筑十分密集，很多地方仅能容纳小型三轮车通过，一旦发生火灾将成片被烧毁，这里城中村的居民说，他住在这里很多年，曾见过两次火灾，因为消防车进不来，火就一直烧。

　　现在在政府的支持下，做了消防水喉，就再没有火灾发生了，政府的拆除重建工作应该保守展开，多考虑基层外来居民的生存状态。一线城市的政府机关部门为了维护本地治安和保留资源，大都对外来人口采取回避政策，这种“驱赶”式的维护本地资源的政策让这群人无处安身，头痛医头脚痛医脚无法解决根本矛盾，单纯的靠拆违是无法回避问题的，应该做好防范措施，多做老旧物业排除隐患的“扫雷”工作。

　　3、公寓如何避免被拆?

　　已经存在的公寓

　　在深圳大面积拆违的环境背景下，拆除“房中房”、集中式公寓的不再少数，整改行动强力度推行，根据《违章建筑处理办法处理》第 5 条：直辖市、县 (市) 主管建筑机关，应于接到违章建筑查报人员报告之日起五日内实施勘查，认定必须拆除者，应即拆除之。对还未构成拆除要件者，通知违建人于收到通知后三十日内，依建筑法第三十条之规定补行申请执照。违建人之申请执照不合规定或逾期未补办申领执照手续者，直辖市、县 (市) 主管建筑机关应拆除之。

　　因此，对已经存在的公寓老板来说，现在的第一要素就是在政府还未采取行动之前，审核自身的物业是否合规，自行改动已经违规的，补齐该补齐的证件，如果证件无法补齐的那只能说一句自求多福了。

　　准备“入场”的房东

　　无论是“自上而下”政府理性规划，还是“自下而上”市场所需，深圳城中村作为深圳大部分人的生存空间，是经济发展和居民生存的重要集聚地。即使如此，二房东这碗饭也没那么好吃，对准备入场的房东来说，选物业时一定要备齐五个证件。

　　“五证”分别是：

　　装修开工许可证(需要装修单位有装修施工二级资质)(消防局)，如果你找的施工单位不具备上面的二级资质，可以找一个有二级资质的单位来挂靠，去消防局申请开工许可证。

　　消防备案证(消防局)、消防验收合格证(消防局)、开业许可证(消防局)、特行证(当地派出所申请)。