开发商变房东 二房东日子会越来越难过？

　　租房已经是避不开的话题，所以前不久万科以30亿入股国内最大的二手房交易平台链家，是提前布局存量市场的一个动作，在市场已经无法回避租房的情况下，如何提供更多、更好、安全性价比更高的出租房已经列到各地房屋主管部门的议事日程上了，4月28日上午在广州就又产生了自持比例很高的土地——

　　一、万科广州摘地，自持比例超过50%

　　28日上午，广州两地块首次采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式公开出让。最终，白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块以最高限价和最高竞配建面积加上50%的自持建筑面积拍出。广州开发区长岭居YH-A4-3地块则以最高限价和最高竞配建面积加上55%的自持建筑面积拍出。

　　而这两块土地皆由万科拍的，这是继北京之后，万科再次增持自持住宅。

　　目前广州开始尝试“限地价+竞配建+竞自持+摇珠”的新政：即从之前地价达最高限价后竞配建面积，转为地价达最高限价、配建面积达最大后，竞商品房自持面积。企业自持商品住房面积最高可为100%，自持面积只能出租不能出售。如果自持面积达100%还有多个竞买人，将改为摇号确定竞得人。

　　那么对于自持住宅广州市主管部门今后如何管理哪?

　　广州市国规委表示：企业自持部分的商品住房作为租赁住房，须整体确权(只办理一个不动产权证)，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。国有土地使用权出让合同对此也作了相应约定。

　　比广州更早的是杭州，就在前不久，杭州对自持住宅做出规范性文件——

　　二、杭州确自持年限不低于70%，公司转让后接盘公司依然必须自持

　　下面是杭州国土资源局网站上这个文件的全文：

　　4月24日杭州市国土资源局、杭州市住房保障和房产管理局联合发文《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，全文如下：

　　为切实做好本市企业自持商品房屋租赁管理工作，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》(杭政办函〔2016〕27号)及相关法律法规，就有关问题通知如下：

　　一、在土地出让时，通过竞投自持比例确定的要求房地产开发企业(以下简称企业)自持商品房屋用于出租的，适用本通知。

　　二、市保障和房产管理局会同市国土资源局指导、监督全市企业自持商品房屋租赁管理工作。市国土资源局负责在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记证书中进行注记“不得销售、转让”，各区房屋管理部门负责对辖区内企业自持商品房屋租赁行为进行监督和管理。

　　三、企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　四、企业破产清算，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的，须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。

　　五、企业商品房屋租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

　　六、为保障租赁双方合法权益，自持商品房屋出租纳入本市房屋租赁信息服务七、企业可成立租赁管理部门开展自持商品房屋租赁经营;也可与房屋租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

　　七、企业可成立租赁管理部门开展自持商品房屋租赁经营;也可与房屋租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

　　八、房屋管理部门对企业违反本通知规定,将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”，国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。九、对

　　商品房屋承租人的监督管理，按照承租普通商品房屋相关规定执行。

　　十、本通知自发布之日起实施。

　　就在该文件发布不久，4月26日，杭州挂牌出让的五块土地顺利成交，这五块土地成交情况是这样的：

　　从杭州成交的这五块土地成交金额上看都不是很大的地块，虽然有三块自持，但是有两块自持比例也不少很高，招商的虽然是100%自持，但是这个是一块商业用地。

　　同时我们看到在销售一栏中全部是要求现房销售，当然对于100%自持的项目来说就不用谈什么条件下销售了。这也是对于热点城市土地市场一种新的限制形式吧，拼实力了。

　　比杭州还早的还有北京——

　　三、北京去年出让四块100%自持地块

　　北京在作为房价上涨最严重的城市，买不起房子的人会越来越多，而土地市场供应有限的情况下，如何保障一些优秀人才有房子住就摆在政府面前了，所以自持在北京执行的更为到位，从去年开始北京已经通过“限地价、竞房价、拼自持”来进行土地出让。截止目前，北京自持土地项目如下：

　　在这里我们看到K2的身影，就是大兴自持20年50%面积的那个。

　　虽然北京在去年已经有100%自持土地成交，但是直到今年4月14日，北京自持管理的的相关文件才由北京市住房城乡建设委员会会同规划国土委联合发布，其文件名叫：关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知。该文件全文如下：

京建发〔2017〕145号

　　各有关单位：

　　为切实做好本市企业自持商品住房租赁管理工作，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》(京政办发〔2016〕46号)及相关法律法规，就有关问题通知如下：

　　一、在土地出让时，招拍挂交易文件中明确要求房地产开发企业(以下简称企业)自持商品住房出租的，适用本通知。

　　二、市住房和城乡建设委员会同市规划和国土资源管理委员会指导、监督全市企业自持商品住房租赁管理工作。各区住房城乡建设部门和规划国土部门负责对辖区内企业自持商品住房租赁行为进行监督和管理。

　　三、企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　四、企业破产清算，其自持商品住房按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

　　五、企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

　　六、为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。

　　七、企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。

　　八、企业可成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营;也可与住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

　　九、住房城乡建设部门对企业违反本通知规定,将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

　　十、对自持商品住房承租人的监督管理，按照承租普通商品住房相关规定执行。

　　十一、本通知自发布之日起实施。

北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会

2017年4月14日

　　在这份文件中明确三点：1)永久自持;2)单个合同出租年限不得高于10年;3)企业产权转让后接手企业依然需要自持出租。

　　其实北京并非最早，上海才开风气先河者——

　　四、上海最先行动，所有项目自持比例不能低于15%

　　2016年2月23日上海市政府针对房地产市场存在的结构性问题，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。

　　《意见》指明：上海市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。住宅自持比例不能低于15%。

　　在去年6月1日成交的周浦与顾村两块土地时第一次动用这条《意见》：

　　现在在上海，自持是常态。自上海开创自持之后，“限地价、竞房价、自持”就成为各地楼市调控的一把利器，怕是今后还会有更多的城市加入到“自持”行业。

　　五、自持——对房地产市场影响巨大

　　目前除了上述城市住宅自持之外，还有天津也已经有三块土地自持，具体如下：

　　那么政府在土地出让时要求开发商自持之后，对于整个房地产的影响是巨大的，那么首先影响的是什么哪?

　　1)考量开发商实力

　　4月27日万科在广州摘牌的两块土地仅需要土地资金就36亿，其中一块50%自持，另外一块需要55%自持，即便是都按照50%自持，那么这两块土地万科需要沉淀土地资金18亿元，而去年万科在北京拍得的另外两块100自持项目一块土地出让金50亿、一块59亿，仅这四块土地其土地出让金就高达127亿。加上建筑及其它成本其沉淀资金就需要大概在180亿左右。

　　那么这对二线开发商来说根本是没有办法办到的。所以自持时代对于开发商来说就是加速洗牌的过程。

　　没有实力的甭玩了。

　　2)对租房市场有一定影响

　　开发商集中自持之后，除了能够为市场提供更多的出租房源之外，对于二房东和部分散租品牌公寓来说也是有影响的，集中、统一的开发商自持公寓不但利于管理，同时其产品从设计阶段就是以出租为出发点的，所以产品会更利于出租，这对原来租赁市场的服务者来说是会形成一定冲击的，当然在长租领域由于大量长租公寓是散布于城市的各个小区的，尤其是在老城区比较多，而现在一线城市出让的土地大部分是在远离城市核心区的位置的，这也许能够让原来的长租公寓服务商得到一些安慰。

　　从去年开始房地产开发商进入长租公寓领域的越来越多，其中万科以泊寓品牌统领自己的所有长租公寓，开发商进入长租领域一方面是看好长租的存量市场，另外一方面是被逼所致——自持。

　　大量的开发商自持会提升长租领域的品质和竞争格局。

　　3)对金融市场提出新的要求

　　不光是在一线城市，未来在热点二线城市，比方像苏州、南京、厦门、武汉、郑州、成都这样的城市自持也会成为必然，这些城市应该在两年左右时间就会出现在土地出让时拼自持比例的事情，这既是土地市场竞争的需要，同时也是落实“购租并举”住房制度改革的必然要求。

　　那么大量的自持沉淀资产其投资回报周期很长，这是不利于企业发展的，那么就会要求金融市场提供相应的金融产品来支持这样的制度。

　　存量资产证券化虽然在国外已经有比较成熟的模式，但是在国内还没有成功的案例。一方面是未来大量自持产品增多，另外是民间有很多资金没有出口，这之间是有结合点的。未来如何是大量的存量资产能够活起来，同时又让民间投资有比较好的出口是有很多机会的。

　　4)租房者有了更多选择

　　对于租房者来说也会是好事，因为现在租赁市场除了非常不规范之外，还存在着产品有很多缺陷：

　　1)公寓产品不具备有长期居住的设施，很多商住公寓没有燃气，生活起来十分不方便;

　　2)单元住宅要么面积太大，租赁成本高，要么是合租私密性得不到保障，同时还会在租客之间产生矛盾;

　　3)大部分的单元住宅产品出租都是散租，其配套无法跟上，像国外那种非常符合人性的长租公寓在现有的产品中很难满足：下图是国外的一个长租公寓产品：

　　1)漂亮的前厅接待区

（图片来源：Student One）

　　2)社交及健身区

（图片来源：Student One）

　　3)公共厨房区，既可以做饭，同时也可以在此过程中交往

（图片来源：Student One）

　　4)公共洗衣房及社交区：在洗衣区既可以等待洗衣时看书、刷屏、也可以聊天社交等。

（图片来源：Student One）

　　5)休闲娱乐区

（图片来源：Student One）

　　6)个人私密空间

（图片来源：Student One）

　　试想，在这样的一个长租公寓里面生活，即便是单身人士是不是也是比较嗨的，而现在国内的绝大部分长租公寓根本没有办法达到这样的水平，尤其是那些散租的，而开发商自持的话，这样的功能就很容易实现与满足。这样的租房生活也是十分体面与有尊严的。

　　自持以来，它带来的也许不仅仅是上述那些，也许有很多我们现在无法预知的东西将会影响到政府政策、金融机构、房地产企业、租赁服务企业、以及最为受到影响的租房一族。