集中式还是分布式？没人告诉你什么是对的

　　2014年的夏天，几个创业者在上海一栋面临黄浦江的写字楼里进行了第一次行业聚会，他们觉得行业太累、问题好多、利润太低、行业只是萌芽期、未来充满迷茫，希望成立一个联盟使得行业变得更加专业和聚合。那是长租公寓行业最低落的时候，没有太多风投关注，客户积累不够旺盛，一切都是未知数。但这群创业者唯一知道的是未来可以通过长租公寓来改变年轻人的租房模式。

　　随后的故事大家都知道了，YOU+公寓获得雷军1亿元人民币的风投，这个行业一下子受到了关注。目前，不只是YOU+，还包括青客公寓、魔方公寓、友社、安信公寓、麦家公寓等长租公寓也受到了资本的追逐。

　　一、无论是集中式还是分布式：“没人告诉你什么是对的”

　　长租公寓分为两种——“集中式”和“分布式”。集中式公寓是拿下整栋楼(或一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一服务。简单点说，就是长租版如家酒店。分布式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。

　　分布式公寓大都采取‘N+1’模式，N代表卧室数量，1是指把客厅隔出来做一间房，也就是一个三居室的房屋我们可以租给4个人。这样主要是为了降低房客的租房成本，解决青年房客在一线城市的住房问题。

　　上海今年3月出台《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，“N+1”模式的租房得到了官方的认可，这给整个长租市场也带来了很多便捷。

　　二、长租公寓品牌具有代表性的吸引客户“新花样”

　　这些长租公寓项目的创始人都希望把自己界定成一个互联网公司而不是一个地产公司。对于挽留客户，他们分别花了不少的心思。

　　1、青客公寓：预防经纪人道德风险的举措

　　青客公寓 做了一个APP，清洁阿姨通过APP动态密码进入公寓，然后在指定10个地方拍照，打扫完毕过后再拍10张照片。APP记录阿姨的清洁时间和清洁成果，保证了清洁服务真正落地。

　　为了规避经纪人的“道德风险”问题，目前，很多长租公寓由于缺乏IT系统管理，不少房源都在经纪人手中，处于“主动”空置的状态。一些经纪人把自己朋友或者私人客户放在待租的房源里面免费住，然后告诉公司这个房源租不掉。公寓管理方只是知道这个房源没有租出去，但是并不清楚房内是否有人。青客公寓

　　通过手机APP和锁进行光源信号对接生成动态密码，即可立马开锁。有了这个APP安全锁，闲杂人等连房门都进不去，管理就做到了真正的规范。

　　2、友社公寓：做O2O最后一公里的服务商，不仅仅是二房东

　　O2O是另一种提供延伸服务的方式。友社公寓成为O2O最后一公里的那个服务商，比如同洗衣软件合作帮租客解决洗衣困扰，与日化企业合作，完成日用品的最低价格的采集；与电影院合作，提供低价票等。友社创始人丁野指出，“我们要真正切入租客的生活，方便他们的生活。不仅在租房领域，而是生活的全方位。友社未来是一个服务商而不是“二房东”。“

　　友社公寓 还采取了“长租+短租”结合的模式，将自己房源的10%用作短租，因为他觉得人员流动性会成为口碑营销，租客的朋友圈也会倾向选择住到友社。单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标是空置率和利润率，这考验的就是创业者怎么用更低成本找到客户。

　　3、魔方公寓：组织公共活动营造更好的居住体验

　　魔方公寓 预留更多公共空间，让租客可以互动交往，使公共空间发挥作用。研究如何将闲置空间利用起来进行更多活动，比如游戏室、商务会谈等。

　　业内人士分析，“85后”在优越的条件下长大，不能接受太差的居住体验，租客对更多延伸服务的意愿会更强烈。

　　4、麦家公寓：抛开同行内租金白热化竞争，去做公寓+

　　2016年3月，麦家公寓对外宣布完成A轮融资，投资方为保利资本。在获得A轮融资前，麦家公寓拥有约2000间集中式公寓及5000间分散式公寓。围绕着 “产品—系统—平台”的思路，麦家成立设计团队，首先将重心放在产品上。

　　团队在公寓内设置宽敞的公共区，集开放厨房、饮食分区、健身房、洗衣房等功能于一体，“在满足租客不同需求的同时，打破租客之间的空间壁垒”。卖家公寓的创始人曾添指出，“不同长租公寓品牌的租金差是有天花板，但是抛开租金差，去做公寓+，可能空间会更大”。

　　三、各家长租公寓品牌具有代表性的融资方式

　　各家长租公寓的融资模式主要有股权投资、类REITS模式、ABS类模式、发行理财产品众筹模式以及银行贷款模式。

　　表：2016年各公寓品牌融资金额汇总

　　1、股权投资

　　在2016年，长租公寓出现了14次融资事件，相比于2015年的数据，融资动作在锐减。2015年，长租公寓的融资事件至少有21起，多家公寓在一年内公布了两轮融资，比如函数公寓、蛋壳公寓、color公寓和warm+公寓等等，而它们无一例外地在2016年未传出融资消息。

　　2、 新派公寓的类REITS模式

　　因为连锁公寓的高物业成本、低经营的收入、难以快速规模化的特点，在国外，做连锁公寓的基本都是上市的公寓REITs基金。离开REITs在很多人看来，公寓运营者难成气候。可是目前中国的金融环境还无法实施REITs，那么如何用别的办法来弥补这一点呢?在金融上，新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起“赛富不动产基金”。与此同时，赛富基金注资青年乐(北京)企业管理有限公司，后者为新派公寓的运营管理公司。

　　他们的操作模式就是遵循“基金做收购，品牌做管理”的理念。赛富不动产一期基金以2.2万元/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦，加上后续的装修经费，一共花费1.65亿元人民币，将此楼改造为新派公寓CBD店。之后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。

　　每年，新派公寓向赛富不动产的LP(有限合伙人)支付不低于3.5%的租金回报;四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。相关负责人表示：“LP最初购买价是按照每平方米2.2万元，我们约定以4万元每平方米的价格来回购。”测算下来，赛富不动产的一期产品四年退出时候，年化收益率已接近16%，对于投资者而言已足够有吸引力。

　　3、魔方公寓的ABS模式

　　2017年2月份，长租公寓品牌魔方公寓，宣布已经成立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集总额3.5亿元。

　　资产支持证券（Asset-Backed Security，简称ABS）是以资产的组合未来所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。其实资产支持证券融资在国内已经有10多年的历史了，2005年，中金公司作为管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划。随后2006年，中信证券、广发证券等相继成立专项的资产证券化产品。

　　魔方这个产品设计成优先劣后，资金配比为9:1，优先资金分为3个不同期限类别，分别是1年、2年、3年期，对应的利率分别为4.8%、5%、5.4%；评级均为AAA（中诚信评级），底层资产是魔方公寓在北京、上海、广州子公司经营的公寓未来三年的租金收入。据悉，该资产池，资产租赁面积合计约为12.9万平米，房间数为4014间。综合看下来，ABS融资成本较低，相对其他私募产品10%甚至更高的融资渠道更具有吸引力。

　　能够成功的完成该笔融资，主要有以下几点：

　　1、专业的财务顾问角色，据悉担任此次财务顾问的是摩根士丹利华鑫证券和中信信托，这在行业内都是比较有实力的机构；

　　2、企业方资产质量较好，虽然没有看到具体融资方的财报，但是可以推测，财报一定是不错的，同时其资产运营能力得到了市场的认可；

　　3、融资方股东的实力  股东提供担保或者回购的增信措施，这是常规的风控措施，但是即便没有的话，以其现有股东的品牌背书也是增信不少；

　　4、发售理财产品众筹模式

　　以YOU+公寓为例，与58金融合作，基于YOU+未来1年租金的现金流收益权转让给58金融，即租客每月的租金直接付给58金融。同时，将不同门店未来1年的租金收益权打包成债权资产，在互联网金融平台懒投资商融资。

　　知名地产顾问公司世联行已在长租公寓布局并试水。旗下目前有为年轻白领打造的红璞青年公寓，目前世联行披露了一项长租基金投资计划，而此次标的对准的是上海商业物业市场。该有限合伙型基金名为上海腾赋有限合伙基金，被称为世联行首个长租类基金。

　　5、银行贷款融资

　　YOU+与平安银行、中国银行、浦发银行合作，创派公寓与北京银行合作，公寓和银行展开合作，利用未来一年各个门店应收账现金流为保障，分别从这些银行申请到消费贷款。租客按月把房租打给银行，公寓企业从银行一次性获得该租客的全年房租，向银行支付利息。