如何看待青年长租公寓市场的发展？

　　长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。如何看待青年长租公寓市场？它缘起何处？又会如何发展？

　　我们可以从几组数据中来观察这个市场。

　　第一，庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。

　　第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。

　　第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。

　　第四，消费者行为的变化，这为互联网改造公寓行业提供了潜在可能。可以说，移动互联网的趋势已经不可阻挡，绝大部分用户开始通过手机来查询租房信息。

　　那么，面临如此旺盛的需求，这个市场未来的走向会如何？应该如何分析和判断这个行业的未来？接下来，我们从多个维度对比分析：

　　长租公寓行业的历史

　　服务式公寓的雏形是1976年法国兴起的时权酒店（即消费者买断该酒店在每年特定时间里的若干年使用权）。1980年，服务式公寓在纽约发展起来，成为纽约开发商的主打项目。进入90年中后期，上海出现了一批以外企高管在沪长期居住为目标的高级酒店式公寓。

　　1998年，中国房地产市场福利分房时代结束，2002年后房地产市场经历了10余年的高速增长，这期间国内公寓行业最早起源于传统的“二房东”模式，即个人拿到大量房源，将其租售，久之行成品牌，有一定的规模，系统和营运标准后就形成了“公寓企业”。

　　2002年，规模化的公寓业态开始形成，当时优帕克公司瞄准了外企高管人群（因当时的国民收入不高），加上2003年中国加入WTO,大量世界500强企业进驻带来了外企高管的租住需求，那时其竞争对手为海外的高端公寓企业，如新加坡的雅诗阁集团。当时国内的外企人士不愿意去住酒店，而优帕克公寓提供五星级酒店的配套设施，统一班车，工作人员统一制服，比竞争对手的国际公寓低20%-30%的价格，又有社区的氛围，迅速的开创了国内高端公寓市场。直到2005年联想投资（今君联资本）想投资优帕克，但因条件没有谈拢后终止，优帕克一直是国内高端公寓行业的龙头，可近年来发展缓慢，在2011年优帕克仅有1000套房间。

　　2008年，因北京奥运会，分布式酒店公寓开始快速发展，其后的金融危机使商住类房产项目不好运营，转手给公寓企业运营。

　　到2010年，因为消费升级大背景和年轻一代（85后）的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业得到了快速发展。2011年，公寓这个词被炒热，3月，美国公司HomeAway上市，估值一度达20亿美元，它是一个公寓预订网站，模式迅速被国内公司效仿，如途家，爱日租等，途家后推出了斯维登公寓，是短租公寓行业首次的线上和线下融合，途家有自己经营的公寓，加上快速营销，让大家对公寓行业有了认知。

　　2012-2013年，因房地产市场进入平缓期，稳定的市场供求关系衍生出了分布式的合租公寓需求，白领长租公寓全面发展，涌现了优客逸家、青客、魔方等一批有潜力公寓企业，但那时知名度还不高，这期间领先的公寓企业运营房间数目可达到1000间以上。

　　直到2014年11月，雷军投资广州YOU+公寓，公寓成为网络热词，资本市场的活跃和移动互联网推动着公寓市场的发展，但目前在中国公寓行业有规模（营业额过亿元）的企业不超过5家，能实现盈利的就更少、公寓行业仍处在利润低、投入大的阶段。

　　长租公寓行业的目标市场

　　不同的公寓企业的目标客群不一样，总体上分为以下三个层级：金领（企业高管、老外），白领（初入职场的毕业生），蓝领。

　　1．高端市场（含中高端）

　　服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。但目前高端涉外租赁面临以下问题：

　　经历过08年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，外企高管撤离中国现象日益严重。

　　涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。

　　未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。

　　2．中端市场

　　2011-2013年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。

　　3．低端市场

　　以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求。

　　对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。