蓝海变红海 长租公寓大蛋糕好看不好吃

　　又是一年毕业季，随着新一届的大学毕业生陆续踏入社会工作，租赁市场也迎来新一轮的租赁小高峰。与此同时，主要以中青年白领为主要目标客群的各大长租公寓企业也在加紧抢滩布局租赁市场，从而不断拓展其在市场中的占有率。

　　6月16日，龙湖地产就在杭州地区首次发布了公寓品牌冠寓，而这也是冠寓继成渝苏等地再次拓展的一个新城市。冠寓相关负责人也表示，将迅速聚焦北京、上海、广州、深圳、苏州、重庆、成都等12个一线及领先二线城市，在三年内形成规模优势，跻身中国长租公寓市场前列。

　　市场的巨大需求，显然是推动龙湖地产不断试水长租公寓的重要原因之一。据链家研究院发布的数据显示，目前中国租赁市场规模达到1.1万亿元，预计到2030年将会超过4.6万亿元。无独有偶，前瞻产业研究院推出的《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计也显示，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就已达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿级别。

　　加之随着城市的流动人口不断增多，相应的租房需求也在日益增多。正是看好这一市场的巨大潜力，加之租赁市场出台了许多利好行业发展的政策法规，所以长租公寓近两年就迎来了集中爆发的高速增长期。

　　不少进军长租公寓的企业也都纷纷表示，长租公寓未来或将彻底打破传统的住房租赁模式，净化住房租赁市场环境，改变现有的租赁市场格局。不过，随着竞争主体的增多，有业内人士指出，这个看起来还不错的万亿大蛋糕，事实上要想吃到嘴里并不太容易。

　　从目前来看，长租公寓市场上的竞争主体并不在少数，并且还有不断呈加大的趋势。当前，长租公寓市场主要有三类企业在加码布局这一领域：一是互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等;二是酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓、铂涛的窝趣轻社区等;三是房地产企业旗下的公寓，如龙湖地产旗下的冠寓、万科的泊寓以及世联行旗下的红璞公寓等等。

　　尤其是房地产商，由于自持大量的房源和物业，相较于其他的竞争对手来说，则就少了很多寻找物业的烦忧。另外，由于房源集中，一旦拿来开发成长租公寓，其房间数量带来的优势也会显现，像集中装修、配备家具、设备维护、运营管理等等。

　　此外，在部分业内人士看来，眼下不少省市的房地产开发处在过剩的状态，所以为了消化已有的存量，这也是地产商频频加码布局长租公寓的重要原因之一。克而瑞的一份报告也显示，当前全国TOP30的房企中已有三成涉足长租公寓领域。眼下长租公寓也似乎成了房企新的业务增长点，但这个蛋糕就真的那么容易吃到嘴里吗?

　　显然，这并不会太轻松。单就上海一市来说，大大小小的公寓企业在去年的时候就已经超过了200家，经过一年的发展，不少公寓品牌的店面数量已有不同程度的扩充，显然在有肉的同时还聚集了大批的围猎者。但是，一旦围猎者超过猎物的数量，无疑也就会有空手而归或互相攻伐的情况出现。

　　事实上，有部分公寓经营者表示，当前长租公寓市场已经由蓝海逐渐转向了红海。伴随着市场上公寓数量的增多，彼此之间的竞争已经颇显激烈。特别是一些竞争对手采取的恶意竞争方式，更是对整个行业的发展造成了极大的破坏。此前就有媒体报道称，南京市建邺区拉德芳斯精装3房的市场价为5500元，有品牌公寓在拿毛坯房时就把价格定在了6000元，并签3年照收。而装修配置成本起码要2年才能回本，每月几百的利润甚至都难以支付员工的工资。

　　这种恶性竞争带来的影响，对于整个长租公寓的业态也是极大的。不仅推高了业主的假性心理预期，而且还造成了房荒假象，致使那些小规模的公寓公司不断被驱逐出市场。并且，这种恶意浪费投资人资金的行为，对融资环境本身也是恶意伤害。

　　尽管这种恶意竞争的行为是少数，但在业内人士看来，这在某种程度上还是凸显了当前长租公寓市场存在的一些问题。而这些恶意竞争的背后，实上也并不是为了促进公寓行业的发展，只是单纯的为了跑量，以便取得更加漂亮的数据，从而在资本市场中获得更多青睐。显然这种思想的存在，与长租公寓市场正常的发展业态也是相违背的。

　　另外，对于不少租房者而言，一些长租公寓虚高的房间价格，以及各种巧立名目的收费标准和收费项目也把许多租房者拒之门外。据旅游圈(Dotour)了解，不少公寓企业，甚至是品牌公寓，在水电费的收取上也存在与实际消耗不一样的状况，有的甚至高出数倍，甚至数十倍。

　　不仅如此，长租公寓用水用电的价格，通常也都高于普通民用用水用电价格，所以这就让不少年轻的消费者难以承受。而这种情况的出现事实上也并不是个案，此前网上也有多起消费者发文维权的情况。有消费者就指出，每月水电费和物业费就达到了千元。显然这种偏离实际消耗的情况也让许多租客对长租公寓心怀芥蒂。

　　当然，需要说明的是，这种不良公寓企业的出现，确实抹黑了整个行业，但这并不能代表整个长租公寓行业，事实上绝大多数企业还是都能够按照正常的商业规则和合理的定价标准来运营的。

　　而针对这一情况，已有不少的公寓品牌采取相应的措施来打消租客的顾虑。还以冠寓为例，其相关负责人在杭州的发布会上就表示，其公寓房间的价格是包含物业费的。显然更加透明的消息，必然会增强租客的租房信心。

　　另外，为了俘获消费者的信任，不少公寓也开始由“公寓品牌”向“品牌公寓”转变。而这背后，也恰恰是公寓企业对自身品牌和服务的自信。除此之外，为了更精准的面向不同的消费人群，不少品牌公寓也发布了不同的品牌以此来满足租客的不同需求。在标准化的租房时代，对市场率先进行细分，相较于粗放式的分类显然也更具优势。

　　随着公寓市场的竞争主体日渐增多，加之租房小高峰的到来，显然接下来长租公寓市场也将更加“热闹”。至于后续公寓市场还有哪些变化，对此我们将继续保持关注。