集中式公共区域:从“鸡肋产品”到赚钱利器只用3步!

　　记得两年之前和职业房东提到公共区域，他们的第一反应大多是：为什么要做公共区域?我们从来没做过，公寓出租的也很好啊……到今天，再与职业房东们讨论集中式公寓的整体规划，问题就变成了“公共区域做多大好呢?”

　　从上面的转变，我们可以看到集中式公寓产品在这两年中的变化。传统的“二房东”，很大多从做地下室出租或者群租房开始，对于集中式公寓的理解就是“房间尽量小”、“房间尽量多”，这样才能利润最大化。这样的理念在租房市场“价格为王”的时代，支撑了整个租房产业。

　　随着两年来公寓行业产品升级和消费升级，大部分职业房东已经接受了房间之外的“公共区域”的设计理念，或者说有的还尝到了甜头，对于公共区域的态度更是来了个180度大转弯，一提到做公寓品牌，那必须要有大面积的公共区域。品牌公寓的公共区域一般比较高大上，不惜牺牲大量面积和房间数，以及装修成本来打造。对于集中式公寓的老板来说，是否要设计并利用公共区域进行盈利、或者是作为一种隐形增值服务，一定要根据自身产品需求想清楚3个问题：要不要做;做多大面积;做什么，怎么做?先来讨论一下，是不是但凡集中式公寓都要有公共区域?

　　集中式公寓都要做公共区吗?我觉得需要辩证地思考这个问题。首先从公共区域的功能上来说，主要是为租客提供一个比房间更多功能的“共享空间”。由于长租公寓的特性的关系，居住功能是租客需求的第一功能，而公共区域所提供的休闲娱乐、会客接待、办公阅读、健身等都是第二功能，换句话说，公共区域是“锦上添花”，而不是“雪中送炭”，对于租客的选择来说，房间仍然是首先考虑的因素。

　　另一方面，我们也看到，在目前的市场，公共区域也绝非可有可无的。公共区域属于“惊喜服务”。当公寓产品在房间的品质上不相上下时，即产品同质化，公共区域就成为区分产品品牌和档次的重要标志。从销售的角度看，有没有公共区域，在销售带看时会有明显的区别。

　　现在的90、95级的租客，很大程度上也是冲动消费，公区的存在，在销售环节具备了更多的卖点，有更多的故事可以营造;而租客一旦入住后习惯了公区的存在，即使他也不是经常出入公区，但是就只是每天经过一下，也会觉得这个公寓住的很值得，再让他搬到没有公区、低一个档次的公寓，他可能就不习惯了。不能否定，功能齐全、装修豪华、时尚舒适的公共区域在第一次带租客看房时，很难让人拒绝。

　　再回到前面的这个问题，我认为：1、面积低于2000平方、房间少于100个房间的集中式公寓，可以不考虑公区。　说到底，公区的物业租金和装修成本还会在房间的出租租金上消化掉，也就是说，每一个租客，不管你用不用公区，最后还是要承担公区的成本的，所以房间太少时，公区分摊到房间的租金就会多很多，这样反而影响公寓的性价比，进而影响到公寓的入住率。2、市中心位置、物业租金成本很高，面积不大，可以不做公区。　租金成本越高，公区的物业成本也就越高，这样对于租客的房间租金也就承担越多;再说，中心城区的商业配套都比较成熟，公区的设备设施虽然都是免费的，但是从专业性和方便的程度来说都和专业机构很难相比，所以还不如把公区的部分加入房间，让房间更有优势。3、太低端的公寓可以不要做公区。　低端公寓拼的是性价比，本来服务的租客群体就是对房租价格敏感的阶层，所以公区对于租客来说显得并不是很重要。

　　大部分大体量的项目都是需要做出公共区域就算不去大张旗鼓地做公区，也可以在入口的地方设置一个接待区，方便招待租客看房和签约，以及日常办理水电煤和退租。公共区域做多大合适?实地考察一下，大部分品牌的公共区域使用频率并不高。盲目地扩张公共区域，短期来说，会导致租客承担的房间租金过高，影响入住率;长期来说，会导致投资回本周期变长、投资回报率降低。所以规划设计公共区域时不能 “好大喜功”，还是要看项目本身的情况、房间的数量。150间房间的公寓，50、60平的公共区域就好了，200多间的公寓，建议在80平左右;300多间房间，公区在150平左右;400间以上算是比较大的公寓了，公区面积可以在300平以上。公共区域做的太大，各功能区的利用率就不会太高。

　　公共区域需要规划哪些功能区?最后还有一个问题：公共区域都规划哪些功能区比较好?前面说过，大部分公寓的公区利用率其实并不高。如果想着“不做公区就没档次”，或者“别人有的我们也要有”，而不是按照自身的物业条件和周边商业配套情况来规划公区的话，那最后就是白白浪费了宝贵的空间。

　　规划公共区域时有几点需要特别注意的：

　　1、根据公区的面积规划情况，优先规划需求性强的功能。比如，公共区域首先要有接待、日常管理等基本功能，也就是说它首先是公寓管理人员与租客日常交流的一个场合，办理入住、水电煤缴费、退租等问题，都是在这里处理完成。其次是阅读、上网、工作、会客等休闲功能，这个区域一般我们会把它称作多功能区;后面才是娱乐功能，就是放一两台台球桌，或者游戏机;还有健身区;如果公区的面积受限，娱乐和健身区就没有那么迫切性了，有一个多功能区就好了。如果公区面积够大，那么还可以做出影音区，可以用来组织周末观影活动。其他的咖啡吧、会议室等更多功能都可以考虑。

　　2、房间如果没有厨房功能，那么可以在公区规划一块作为公共厨房。公共厨房可能有两个功能：一是因为有部分房间里没有厨房的功能，二是考虑到社区组织聚餐时使用。健身房需要更大的面积和更多的成本投入，否则可能做的不伦不类，还不如不设置健身房。

　　3、整个公区考考虑到有一个相对大的空间，用于全部租客聚会时使用。

　　4、怎么处理快递的问题，很多人可能一开始没有考虑到。但是这绝对是很大的问题。快递柜的位置要预留，还要考虑比较大一点的快件有一个位置可以放。像丰巢这样的快递柜非常有必要，省下很多人工发快递的人力。

　　5、公共区域一般是公寓里靠近门口、或者处于采光不好的暗间，相反，采光好的一般会优先做成房间。