公寓要摆脱重资产束缚 哪条路才能走得通？

　   当中国步入后房产时代，几乎所有大房企都开始试水长租公寓，租房市场的热度再次被点燃。但最初很火的靠风投注资发展的公寓，目前好像已经停滞不前。除了融资数亿的某公寓靠着实力雄厚的控股方撑腰，没有任何跟投也能坚挺发展外(这跟原来连锁酒店行业的摩根士丹利和莫泰168的关系，有点类似)，更多的早期靠风投推进的品牌公寓，或发展乏力，或投靠政府做起了政府项目。

　　风投之外，租房市场的这几股势力也不可小觑：不仅有各大房企、各大酒店集团试水，还有许多地产或酒店背景的创业者投身其中。

　　路在何方?产融结合模式兴起

　　发展至今，公寓的商业模式开始呈现多样化。许多公寓从简单粗放的包租，到借鉴酒店的加盟托管，开始向重资产+轻运营的产融结合模式转变。北京乐乎、杭州麦家，是其中代表。

　　北京乐乎城市青年社区

　　北京乐乎由同信证券直投部投资，乐乎只管运营团队的建立和完善，具体项目投资由同信组成基金公司完成租赁、改造后交付乐乎统一管理。目前，乐乎旗下有近20家集中式公寓，几乎全部是采取加盟品牌及管理输出的模式，刚刚获得复星资本的A轮投资。

　　杭州麦家公寓

　　杭州麦家，前身是杭州优租公寓，由浙江复基控股投资，与磐谷金融、公寓管理和导流SAAS平台等，共同形成了公寓投资和运营闭环。作为一家专业从事公寓行业的消费金融公司，磐谷分期专做房产租赁领域全产业链的租赁分期业务，包括房源贷，装修贷，租金贷等等;其战略合作方云柚智能门锁、SAAS平台，都是其风控手段之一;麦家公寓则是在磐谷金融遇到坏账、风控机制失效后为其兜底，同时也通过金融手段以重资产模式获取房源后，交由麦家管理，并希望做大麦家品牌。磐谷分期+麦家公寓成立数月后，即获得保利资产的A轮投资。

　　由此，你会发现，乐乎、麦家就是目前租房市场品牌公寓项目产融结合模式的突出代表。这种模式就是由基金或金融公司投资甚至持有项目，获取适当的投资收益(基金固定回报要求在8%左右，和品牌公寓行业净利润率基本相符)或资产溢价收益，品牌运营商则完全轻资产运营。　这对被重资产所累的其他品牌公寓，简直是不敢想象的事情。

        起底2大案例 优劣如何?

        于运营模式，品牌公寓除前期投入外，还背负着较重的税费和总部摊销费用，侵蚀着原本薄弱的利润。而轻资产运作，能帮助品牌公寓快速规模化，并在公寓规模达到一定量之后，通过边际效益的叠加和总部费用的进一步摊薄，获取更多的利润。

　　不足也不是没有。北京乐乎目前又获得复星资本的支持，预期很不错。但其没有连锁加盟和酒店运营的背景和基因，尚不能迅速做到全国同时展开的快速规模化发展，对各部门之间的协同配合、连锁项目的运营管理模式、连锁运营的某些利润点等方面，还处在摸索阶段。杭州麦家则面临业务层面的问题。麦家是从优租公寓整体收购组建而成，团队的工作绩效还有待观察;而磐谷分期产品目前主要为分布式公寓提供房源贷、租金贷，对麦家公寓的支持力度比较有限;其自主开发的SAAS平台目前也还处在开发阶段，远不如寓小二等成熟的公寓管理系统，耗费精力同时，在优化管理、客源数据导流等方面还有很长的路要走。

　　趋势之下，行业洗牌在即

　　综上，一个有酒店背景的团队，加上突出的运营优势或者成熟的业务体系，走产融结合模式，或许能为公寓行业的发展开辟一条新道路。 

　　目前，许多快速发展的公寓，也看到了这个趋势，并开始朝此方向进发。璞寓公寓就是其中一员。

　　璞寓的核心团队成员，多数是如家酒店集团08年之前的部门精英，懂酒店的全套运营，对连锁行业有着比较深刻的洞察，而且都有过如家07年一年签约四万间房的辉煌经历，互相知道如何配合协同，特别是布局全国市场时的既有经验和基于如家体系的全国性人脉资源，是其他公寓连锁企业所无可比拟的。

　　另外，璞寓在建筑装修、设计上，颇有些底气：对建筑的改造能力强，有领先全国的装配式装修技术（璞寓已经和拥有该技术的上海开装达成排他性的战略合作），还开发了一套严控成本并适合集中式的房型。

　　房地产的未来会是房地产镀金（房地产+金融）时代，我们有理由相信，有运营优势的公寓，跟金融方形成利益共同体，这种产融结合的商业模式，会是如今市场上能走的最便捷最稳健的一条路。