风口上的长租公寓 危机感究竟因何而来？

　　长租公寓作为一个在中国逐渐兴起的行业，无前人引路，各运营方都在用自己的方式思考试探，摸着石头过河，但都没有得到一个准确的答案。部分业内人士表示，政策支持、资本追捧、消费升级等因素对于长租公寓来说是一个很好的机遇。但是，就现在市面上多数长租公寓来看，大多仍然靠资本投资维持运转，能否在预期时间内建立盈利模式、实现扭亏转盈，关系长租公寓生死。

　　那么，长租公寓行业如今主要面临哪些转折，又因何而感到危机呢？总结之下，主要有一下几点原因：

　　品牌众多，参差不齐

　　当下市场中品牌种类众多，背景也各不相同。有传统房屋租赁中介延展出的公寓品牌，投资开发商房企旗下的公寓品牌，以及创投公司收房开业的公寓品牌，一夜之间，百花齐放。有业内人士开玩笑说，正如共享单车用遍了彩虹色一般，公寓品牌中带“寓”的名字，也即将告罄。

　　这场游戏虽然参与者众多，但所占市场总份额却不容乐观。市场中某些做得较规范、规模较大的公寓品牌已经进入B轮，甚至C轮融资，体量也只是在3万间左右。因此，站在整个房屋租赁市场来看，公寓行业集中度整体偏低，仍然处于抢占市场份额的阶段。另外，长租公寓市场虽有往二、三线城市拓展的机箱，但主要仍然集中在核心一线城市，大量运营商扎堆在少数城市，将进一步激化竞争，将部分中小企业淘汰出局。

　　收房成本与入住率，鱼与熊掌不可兼得

　　由于一线城市市中心位置房源本来就难求，再加上地理位置优越，收房成本更是成倍上涨，这无疑让集中式公寓的运营商更加头疼。一横心收下生活、交通均便利的市中心房源，这样一栋楼做集中式长租公寓，显然将受到中高端人群的追捧，但运营商的租金回报率可能会很低，甚至不盈利；但如果为图低廉的收房成本，不顾地段位置将项目做到偏远地区，又可能面临空置率高，租金上不去等问题。因此，收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。

　　重资产运营，盈利模式不清晰

　　国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主，有着较强的金融属性。国内尚未推出正式的REITs产品，长租公寓运营缺乏退出机制。

　　大部分长租公寓尚处于“烧钱”阶段，未实现真正的盈利，长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在。即使管理相对好的企业长租公寓租售比也只有2%-3%，远远不足弥补资金成本。据链家研究院院长杨现领表示，自如在运营初期的五年是非常痛苦的，在一线城市的租金回报率都不到2%。许多公寓运营商透露，长租公寓回本慢，前期投入又大，盈利空间非常局限，甚至有些还称，利润几乎为零。因此长租公寓整体盈利模式仍处于探索阶段，盈利模式不明晰也是整个行业一大痛点。

　　品牌差异化低，市场细分不到位

　　自从国内出现第一家长租公寓之后，就连续复制年轻人出门在外打拼的情怀牌，被复制多了，原创显得不特别了，跟随者也没有从中获取客户特别的好感。

　　其实，长租公寓运营商们既已认识到，重要客户是年龄层在20~29岁的青年群体，就更应该懂得，这个时代年轻人所强调个性，以及有着明显个人边界的群体意识。而大部分国内长租公寓，尤其是青年公寓主要为这些群体服务，仍旧浮于表面，社群活动也趋于同质化，服务对象趋于同质化，彰显品牌独特性无力。因此，差异化和精细化是品牌战略的要点。

　　有人说，公寓是否有展望，不能只看现在。看清当下矛盾所在，尽量绕过已知bug，深耕细作才是大方向。盈利的路，还在未来。