一个蓝领公寓引发的中国首例长租公寓并购案

这​是在朋友圈传播的一个截屏

　　才开数月的魔方上海扬子江店蓝领公寓被临时查封了，员工伤感立场！

　　据知情人士透露，该楼是工业厂房性质，最终没有拿到最终消防批复，而且蓝领公寓属于密集型人群居住场所，消防方面特别关注！暂停后，该项目大批租客的离场对于企业信用和投资都会产生较大的影响。

　　魔方2015年就开始探索蓝领公寓，而真正步入做蓝领公寓缘起深圳！

　　2016年4月。魔方拿下这个位于坂田杨美的项目，约20000多平方，分设于两栋紧邻的独立物业，其中一栋规划是500间青年公寓，另外一栋规划是500间蓝领公寓。魔方把这个蓝领公寓称之为“9号楼公寓”，采取床位设计，房间分为2-8人间，主要针对企业的蓝领和服务人员。2016年9月，魔方还高调宣传了“9号楼公寓”，该公寓出租率相当高。

　　据悉，魔方承租坂田杨美物业的租金约在42元/平方/月，出租方为深圳未来城资产管理有限公司（以下简称深圳未来城），而深圳未来城旗下还有个V客公寓。

　　自己有公寓不做，反而出租给魔方？好了，本文的故事才刚刚开始！

　　深圳未来城是2015年下半年开始介入到长租公寓，设立深圳微客公寓投资管理有限公司并创建品牌—V客公寓。通过两年多的发展，V客公寓现在深圳一共有4栋，总面积27000平方，约有806间，出租率一直保持在90%以上。

　　笔者打开天眼查APP，V客公寓的大股东为上海庆腾物业管理有限公司，占了80%，为啥一家上海的物业跑到深圳投资？

　　往下看，哇，真相来了！

　　原来这背后是魔方公寓，而CEO柳佳又作为董事出现。

　　魔方公寓什么时候控股V客公寓？好神秘的故事呀，吃瓜群众有点小兴奋。

　　故事起因，还是魔方洽谈签约坂田这栋楼项目开始，然后由魔方副总裁陈雷牵线搭桥，华平投资和柳佳等也多次和V客创始团队沟通，最终达成投资意向。

　　2017年2月，深圳宝安展开违章建筑整治，虽然很多厂房改造公寓被拆，但是V客公寓却幸免于难，所谓大难之后必有大福！

　　我们看下整个公司的工商变更。

　　第一次变更为2017年5月11日

　　两大看点：

　　1. 增资扩股：注册资本原为1000万元，变更后为3130.7840万元；

　　2. 股东变更：小股东出局，变成单一法人机构；

　　点评：小股东疑似套利出局，法人股东增资，变更为法人独资，都是为接下来收购做好铺垫，这一切说明魔方在2017年5月前已经对V客出具投资意向书，接下来是开始进入尽职调查！

　　第二次工商变更时间2017年6月20日

　　变更前注册资本为3130.7840万元。魔方增资扩股，增资后注册资本为6261.5680元。其中魔方为80%，未来城为20%，魔方明显是溢价进入。

　　点评：小股东获利退出，新股东增资收购，根据股权变更推测，魔方在本次投入了不低于9000万资金。

　　这个收购划算吗？

　　按照V客目前租金在2000-2500元之间，房东东做了个收入预测表：

　　假设魔方花了9000万用于收购，第一可以合并报表，每年增加2000万租金收入，第二通过魔方营销体系提升V客的出租率，如果从90%出租率提高到95%，意味着提升了5%毛利。

　　点评：根据V客的租约来看平均在10-12年，已经使用2年，租约残值部分至少还有9年以上，收购后带了现有租约，从现金流折现角度看，这笔收购会在4年多左右全部回收，相对合理。而收购后的整合，产品规划和业务分工这会是更大的难度！

　　明修栈道，暗度陈仓，魔方收购V客是否成为中国长租公寓第一案？或许后面还有更大的。

　　那些开发商们，正在磨刀霍霍向猪羊呢！