租赁市场：未来将离去中介化的日子还会远吗？

　　前几日在朋友圈炸开花的广州“租购同权”被称为颠覆了中国租赁市场的一次具有历史性意义的改革。两天后，中央紧随其后放大招，发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再一次印证中国房产市场“变天”的预言。

　　《通知》主要内容

　　人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

　　在增加租赁住房有效供应方面，通知鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应。

　　在金融政策方面，通知要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

　　根据通知，城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。

　　通知明确，要选取部分人口净流入的大中城市开展试点，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

　　政策解读

　　1、政府平台+国企主导

　　从国家角度看此次政策的颁布，其首要目的还是意在规整当下散乱无章的租赁市场。现在的住房租赁市场很不规范，房源不真实、信息不透明等问题都有待解决。政府此次亲自出面搭建平台，一方面是为了能让群众安心租房，另一方面，也为进一步加强对租赁市场的监管打下铺垫。现在，国家要求以上城市使用政府搭建的住房租赁交易服务平台完成，发布便捷的租赁信息，保障租赁双方合法权益。

　　另外，政策有意提升国企在房屋租赁流程中的重要性。支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期的优势，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

　　那么问题来了，政府来搭台子了，又大型国有企业介入力挽狂澜，房产中介就该彻底慌了，未来想活下来，就得做出巨大的改变。

　　2、撼动泡沫房价+提高租金回报率

　　据《中国流动人口发展报告2015》显示，2014年底流动人口已达2.53亿，年增长约800万，流动人口租房率约80%。而这其中一大部分的租房人口都聚集在超、特大城市中，这些城市对租赁房源的需求量极大。《通知》中明确指出，“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”是一记重磅炸弹。

　　之前，由于商品房开发，必须经过征地，在征地之后，政府收取一道费用，然后开发商竞买，土地成本大大增加，供应量也受到限制。如果允许郊区的集体用地建设租赁住房，成本将大大降低，供应量也将大增，可面向城镇中低收入家庭出租，扩大保障性住房筹集渠道，这样来将对中心城市郊区楼市产生巨大影响，从而对泡沫化的高房价进行有效抑制。

　　上周几大房产巨头抛售房产的刷屏新闻版面，很显然，这是进入存量时代的一个信号，但同时也是租赁市场租金回报率不高，导致租赁市场一直很慢热，其中一个原因是落入这样的恶性循环。因此提高租金回报率，是保证租赁市场进一步规范，得以健康发展的一大要素。

　　那么现在租金回报率有多低呢？举一个最容易懂的例子：假设上海市区一套房子价格在1000万，每月租金3万，一年的租金收入36万。而1000万资，假如拿去做做定期存款或其他理财，其一年收益按5%的利率算，利息是50万，相比较之下，买房后出租，一年租金回报才36万，这时候我们说，这套房子的价值被高估了，这就是我们说的房价泡沫。对此，即使政府和国企介入调控，租金也不可能在短时间内有明显提升。既然租金无法上去，那么国家就减税，同样能够提高资金回报率，鼓励社会资金参与。

　　对此，国家统一要求：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

　　3、保证租客利益

　　正如我们之前所说，流动人口租房率约80%。与刚需的租房需求相比，可租房源存量不足，增量远落后于城市新增人口速度，因而，长租市场成为典型的“卖方市场”，租客的话语权比较微弱。

　　在过去传统租房流程中，中介是站在房东和租客之间的中间人，这个中间人能满足两端的需求，但却无法做到完全公平，利益的天平始终是更加倾向于持有资产的房东。对于租客而言，虽然有中介的帮助，能更加迅速地找到合适房源，但中介费不是一笔消费用。而对于房东来说，中介是在同一阵线上。虽然同样需要支付中介费，但有中介的帮助，可以更加有效率地将房子租出去才是头等大事，毕竟每空置的一天都是亏损。

　　中介为了提高租客中介转化率，需要掌控尽量大的房源，这样租客选择多了，转化率自然也就提升上去了。因此，为了更大的收益，服务好房东才是拿到房源的首当其中，相对的，服务好租客、获得好口碑就显得比较无关痛痒。因此，这样的卖家市场，让中介的存在几乎无可替代。

　　文件中明确提出，“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，各地将全面落实这一要求，全面保证租客的应有福利。另一方面，政策之所以加大力度推进国有企业转型为住房租赁企业，是因为个人房东没有租购的能力实现“去中介化”的重任，这个事情由B端，即正规的公寓管理企业来完成，又方便政府定期监管，再合适不过。

　　房价居高不下，房产泡沫化严重，政府鼓励租赁，就必须鼓励职业二房东朝着公司化、品牌化、规范化的方向发展。只有租房管理流程不断向B端聚拢，政府才能更有效地进行监管，从而保证租房人的切身利益。另外公寓管理公司经营利益上与中介存在竞争关系，相较之下，公寓管理公司能够全天候为租客提供更有诚信、更加稳妥的租赁服务。考虑这方面，此次政策的颁布对公寓企业来说，可以算是极大的利好。

　　简单来说，如果依照这样的趋势发展，对普通租客而言，未来我们将会有更多的租房选择，更好的租房体验，以及更完善的租房福利保障。未来某天，当租房真的能与买房画上等号时，还有谁会一定要买房呢？如果大众对买房的危机感逐渐熄灭后，又何来直逼云霄的高房价呢？

　　不管这个过程需要多久，但这次我们希望中央迈出的第一步，能切实改变现状，完善规范租赁市场，逐渐平息购房市场，促进经济健康发展，为广大租客谋福利。