租约证券化或许能解决公寓运营商“痛点”

　　“对上承租要一次性付一年甚至三年的租金，而对下收租则一般是付三押一，加上前期设计、施工、家具电器采购、定期支付水电维修等运营费用，还有运营人员的人力成本，这样算下来，公寓的回本期真的很长…”

　　资金短缺几乎是每个公寓运营商都会遇到的问题，那么要想实现快速扩张和后期稳定运营，运营商必须借助资本使现金回流。

　　数据来源：魔方金服内部数据

　　或许是因为资金回流的问题，与魔方金服合作的300余家长租公寓，超过一半的运营商都采用“付三押一”的方式。

　　目前市场上能够为公寓行业提供服务的金融服务商仍比较单一，普遍使用的是租房分期和租约证券化两种，本文针对两种模式进行比较探讨。

　　一、租房分期

　　租房分期是指用户“付一押一”，剩余的房租由企业一次性支付给房东，而用户只需按照分期还款的方式按月支付当期房租及相应的服务费。

　　三方共赢关系

　　房东：提前拿到大笔资金，提高资金的流动性

　　租客：转“付三押一”为“付一押一”，缓解资金压力

　　分期公司：赚取服务费和利息

　　分期产品比较

　　目前分期平台的年化利率普遍低于12%，加上市场上分期平台很多，跑马圈地竞争激烈，为了冲量疏于风控，从这个角度来看，对于公寓运营商来说，分期平台是一个非常好的低成本融资渠道。

　　二、租约证券化

　　租约证券化是指以公寓运营商成熟项目未来的租金收益权作为基础资产，根据项目净现金流进行融资，满足了存量物业运营商因无不动产所有权而无法通过传统抵押担保途径获取资金的融资需求。

　　同作为公寓运营商融资的手段，租约证券化产品和租房分期产品在融资标的、融资期限、还本方式、交易模式和风险系数等方面存在着不同。

　　租约证券化产品(以魔方金服产品为例)与租房分期产品比较

　　基于以上比较可知：

　　处于初创时期、尚未满租状态下的“二房东”，可以将“租房分期”作为一种租金快速回流的手段，用于偿还前期工程款等;

　　如果项目已经成熟运营，空置率也不高，对未来规模扩张有着明晰地规划，则更适合“租约证券化”这种方式。

　　整体授信 VS 零散拿钱

　　对于一个稳定运营的公寓方来说，应该依靠企业品牌背书“整体打包”获得授信，而非通过一个个租客来零散拿钱;

　　老租约 VS 新租约

　　处于稳定运营期的公寓方，租客也已经相对稳定，短时间内几乎无法获取足够多的新租约用于办理分期;而对于初创期的“二房东”来说，哪怕只有三五个租客，仍可以回流部分租金以支付前期尾款;

　　自主决定 VS 三方约定

　　租房分期产品是公寓方、租客和分期公司之间的“三方约定”，即必须得到租户的配合，如果租客本身比较抗拒，或者是没有资格(如信用欠佳)使用分期，而公寓方又急于拿钱扩张，就会处于一种被动局面。

　　大家认为租约证券化产品和租房分期产品还有什么不同呢?欢迎在文末留言参与讨论。