这2项没做好的长租公寓 100%倒闭了

　　这次讲的话题，和每一位公寓运营商有关，以下，仅从分散式公寓展开。

　　从分散式公寓的成本可以分成三块：装修成本、房租成本、日常运营成本。其中，前两项在项目做好以后就确定了，而日常运营成本是在不断的产生当中。

　　有一些公寓运营商在算账的时候觉得这个物业明明是赚钱的，但是实际运营中却赚不到钱，那么就是这个日常运营成本的问题了。健康的公寓运营，除了控制入住率，还要控制房源的日常维修成本，而维修的源头恰恰又在装修阶段形成。

　　维修成本直接影响到公寓房的盈亏，而维修成本最大的就是水电维修，规避水电维修显得尤为重要。就在昨天，武汉某小区一出租房火宅，原因是电路老化，一旦有人员伤亡，对于公寓运营商，几乎是致命性的。另外，老式小区房最常见的纠纷都来自于噪音和漏水问题，笔者曾遇到因漏水造成邻里大纠纷，房东直接被轰走。

　　公寓水电问题不容忽视，主要容易发生以下情况：

　　电路问题

　　1、跳电：

　　因公寓房间电力超负荷、漏电引起的漏保或空开跳电、自动断开电源供电;

　　公寓房间跳电是最普遍的电路问题，可能是由于多种原因造成的：比如使用的电线容量不够、电路分配问题、配电箱安装不合理或者进户电容不足等。

　　2、线路烧断起火：

　　长时间超负荷或者线路接触不良导致线路起火。

　　长期的电路问题得不到解决，最后就有可能造成火灾，这对于公寓运营者来说是无法承受的。

　　3、线路无法正常检修：

　　排管布线不规范导致出现电路问题时，无法正常判断线路路径、排查线路问题和更换故障电线;

　　穿线不规范是一些马路施工队常犯的问题。

　　一些施工方开槽布线的随意性导致线路很容易损坏，并且后期维修时根本无法判断线路走向。

　　4、线路接触不良：

　　线路安装或并线不规范导致线路通电后不平稳。

　　水路问题

　　1、角阀管道口渗水：

　　角阀与管道的链接安装不规范，导致渗水;

　　角阀，看似不起眼的一个小配件，往往是很多厨房和卫生间漏水、渗水的源头。很多施工方就为了节约十几块钱的成本使用劣质三角阀，导致后患无穷。

　　角阀或管道连接处安装不规范或不到位，也会导致使用中产生漏水问题。

　　2、水龙头松动漏水：

　　水龙头与管道的连接安装不规范，台盆、水槽龙头长期使用松动后导致漏水;

　　水龙头松动导致漏水，有很强的隐蔽性。有时在竣工时没有发现问题，但是使用一段时间后就会出现问题。

　　3、管道破裂：

　　安装五金及其他须打孔物件时，由于无法判断管道的具体走向及位置，打破管道造成漏水;

　　4、卫生间防水工程不规范：

　　导致地面、墙面渗水，或者卫生间墙面的背面发生墙皮脱落现象。

　　在公寓施工中，卫生间防水是重中之重，一点都不能马虎。

　　就像角阀一样，挡水条做不好会影响整个卫生间的防水工程的质量。

　　有时候防水没做好，最直接的反映不是卫生间里面，而是背面的墙面墙皮脱落。解决这个问题的根本，还是做好卫生间的防水。

　　以上的种种问题，相信很多公寓运营者都会有同感。但是很多人说，我的公寓往往是刚交房时没有发现上面的问题，但是一两年之后会集中爆发水电问题，为什么?

　　其实根源当然还是在施工阶段的施工质量问题。水电隐蔽工程主导着整个水电工程的品质，水电工程前期的施工、中期的隐蔽验收都很关键，而后期的水电安装工程出现问题时，相对而言易发现及维修。

　　为什么：

　　之所以说水电隐蔽工程主导整个水电工程的品质是因为：

　　1、水电工程前期走管布线施工是否规范，直接影响工程的质量和后期隐患;

　　2、水电隐蔽工程出现问题，往往短期内难以发现(如电路接触不良、防水问题等)，并且维修时间长、维修及返工成本高。

　　水电问题最令人头疼的是它的隐蔽性：

　　1、一旦过了这个施工工序，即使发现问题再返工，也会耗时耗力;

　　2、很多水电问题竣工后短期内甚至一两年内都不会出现，而一旦出现，施工款项早就结给施工单位了，这时候就连维修都会扯皮。

　　如何在施工中规避装修问题?

　　最后来讨论一下，既然水电问题如此关键，那么如何在施工中规避这些问题呢?

　　在公寓施工过程中，规范性施工是保证质量的前提。

　　首先，很多职业房东或者公寓运营者缺乏对施工环节的有效控制，甚至隐蔽工程都不验收，完全靠施工工人自己掌控施工质量。

　　其次，出现了水电问题，我看到很多职业房东还直摇头：没办法，就这么多钱，质量就这样了!这显然是一个误区，水电工程在任何装修施工中都是底线，其实并不一定是你给的钱少了，而是你根本没去监管。

　　具体施工时，请大家注意下面的关键环节：

　　1 电路管道连结

　　1 )线管与线管之间的套管内必须涂刷专用胶水;

　　2 )线管与暗盒连结必须要有锁头和锁母;

　　3)不得使用三通弯头，分线必须用分线盒，弯管用弹簧弯;

　　4) 墙面走管禁止斜道，必须横平竖直、合理布管(同样也适用于给水管道)。

　　2 管内穿线及配线

　　1) 导线再管内严禁接头，接头应在接线盒内，严禁强弱电走一根管。

　　2 )导线必须分色：红色为火线，蓝或绿为零线，双色为地线，白色为控制线。

　　3 )地线与公共导线通过盒内不可剪断直接通过，也应留一定余地。

　　4) 空调、热水器、厨房、浴霸等大功率电器，需走能负荷得起的专线。

　　5) 暗盒内导线接头必须用防水胶布先进行包扎，外部用绝缘胶布包。

　　6 )用电负荷参照标准执行：

　　1.5平方毫米铜芯线可承受2200W的负荷;

　　2.5平方毫米铜芯线可承受3500W左右的负荷;

　　4平方毫米铜芯线可承受5200W的负荷;

　　6平方毫米铜芯线可承受8800W的负荷;

　　针对线径负荷设计规划线路能够有效规避安全隐患。

　　7 )灯具开关不允许串接在零线上，必须串接火线。

　　8)凡插座必须是面对面方向，左零右火，三孔插上接地线，且盒内不允许有铜线裸露超过1mm，导线不可直接埋入墙体。

　　3 给排水施工注意事项

　　1)防水工程结束后，必须进行48小时的蓄水试验;水工工程必须安装牢固、横平竖直、开关灵活、不滴不漏。

　　2)管道安装应横平竖直、铺设牢固，坡度符合要求。

　　3)水管安装完后，将冷热水串通后试压(PPR管0.8～1MP，保持压力十分钟无泄露，气压不下降方为合格);

　　下水管道应检查是否漏水;气管应通气检查是否漏气(用肥皂液涂抹检查)，在检查完毕后才能用水泥填补;

　　坐便器、洗脸盆(台)、洗菜盆等出墙管件均应安装三角减压阀后方能接用水器。

　　另外，在配件的使用上，一定要在施工前就约定好角阀、水管、线管等材料的品牌型号，在施工中应及时检查是否使用假冒伪劣产品。

　　公寓房虽然是用来出租的，但是在使用功能上来说，和居家物业并没有多大差别，甚至损耗还要比家庭来得大很多，所以为了保证在租赁期间降低维修成本，值得我们去关注它的水电施工质量。