长假前五个信号暗示下的地产变革

　　最近几年，作为地产人来说十一总是过的不太好，因为过往都会有政策相继的落地，不知道今年的小长假会如何？

　　今天是工作日的最后一天，从昨天开始，陆陆续续有各种和城市规划，包括楼市的各种信息释放，看上去好像没有什么非常重磅的消息宣布，但是在我眼里好像有点厉害。

　　今天后面会不会其他政策我不知道，我先和大家说说我观测到的。

　　从昨天开始关于楼市的消息有很多，比如南京出台租赁住房新政、北京首个共有产权项目摇号、北京宣布2035年总体规划、海南严控小面积住宅等。

　　而这些消息都是在一天24小时之内宣布的，我把这些信息点串联起来看，我更加愿意这是政策信号上对于一线城市的态度。

　　过往我们一直认为，目前一线城市属于高压严控人口的态度，而且未来对于土地指标以及人口指标都已经关死，但是从北京宣布的2035年总体规划来说，我好想看到一点对待一线城市不一样的态度。

　　而这个态度投射到房地产上的改变或许是空前绝后的，和大家分享一些我的观点：

　　1、好像对于地产无所谓收益问题了

　　很多人拍着胸脯说房价不可能调控的重要逻辑是因为土地成本构成高昂，而土地成本不可能降的原因是因为地方政府的财政收入依赖于此。但是从目前我看到的趋势来看，好像整个政策方向一点都不顾及收益这个环节。我们看下北京市场的房屋供应类型：

　　租赁类住房从目前的出让节奏来看都是定向招拍挂，楼板价都极低，保障房未来都会成为解决社会最底端需求的住房供应，共有产权则是政府和用户公共持有的模式，政府入股的形式就是低土地楼板价的模式。

　　所以我们看到未来北京的土地出让结构中，只有不到一半的配比是可以用来商品化的住房，未来直接用来土地销售转财政的金额其实是可以预估的。

　　而且在同一天内另外一个新闻也很有意思。

      雄安不建高楼大厦，之前的措辞更加直接。

　　用词甚至是铁腕治理违章占地用地，雄安新区的定位不论是成为北京副中心也好还是做“下一个北京”也好，整体的定位是成为北京的一部分，所以在这样的定位以及这样的时间释放这样的消息有点耐人寻味。

　　其实这个态度其实可以不用说出来，甚至合理有序的出让一些土地也有利于城市开发。但是如此明确的提出，也更加说明了对于整个大北京规划，政策上其实已经做好不依赖土地财政的方案

　　至于不依赖土地财政依赖什么，这个就不展开来说了。但是对于房地产开发一个症结：地方政府对于土地财政的依赖。这个观点可能在未来需要有更加多推敲的地方。

　　2、新区的本质变成减压，而不是附能

　　从北京的总体规划，我们也看到了雄安的身影，所以从本质上来说，大北京规划里一直把雄安当成不可分割的部分，但是对于雄安未来的定位，口号就是在京资源向雄安新区转移疏解，那么后面雄安具体装什么东西呢？

　　转移的产业还是挺有效的。上面三个加下面的一个，一种是研究科研类的，一种叫高校，还有一个是行政单位，这三种在我眼里是相对比较“宅男”的产业，就是相对而言和外界的交流比较少，内部自成体系的产业。

　　这些搬到雄安确实会疏解一部分人口，而且搬过去他们也不会轻易回来。

　　另外一类应该是政策指向比较能带动的，比如说金融机构或者总部企业，应该是高度听从政策走向的。总部机构我什么感觉呢，地产公司的总部，基本上属于指点江山类型的，说实话在哪里问题都不大。目前在雄安迁移的几个产业，本质上我认为都是在给北京减压的过程，而且从北京的减压方案来看，很明显就是把北京部分压力往雄安释放的过程。

　　比如说北京的医院向外疏解，北京的高校向外疏解，这两块恰好是雄安承接的重点。所以明白这个节奏，我们或许可以明白未来雄安可以到达的高度，也可以理解为什么选择距离北京不是那么近的雄安作为下一个发展点，或许这就是北京腾笼换鸟的过程。

　　3、房子的身份或许会被慢慢改写

　　我也特别留意了一下，在教育配套资源，也是北京未来的发展重点。我们可以看到，从政策上，很想增加教育体系的供应量，或许所有人都明白教育资源的匮乏产生了很多社会矛盾，也推高了畸形房价，而增加教育后的释放点在哪里？

　　所以说很多东西很巧合，在同一天，北京有这么一个消息。

　　这个政策的目的在于完善购租并举的住房体系，建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度。其中有一条也是最重要的一条：子女入学：“承租人赋权”迈出重要一步：本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上，其子女可在该区接受义务教育。

　　所谓的租售同权，本质上最后的资源纠结点就是在教育身上，所以其实我们可以看到很多的端倪，就是针对于房子背后所谓的学区房，可能会被卸掉。过程虽然会很曲折，但是起码方向来看是好的。

　　当然这个政策对于是否影响房价我们不讨论，甚至还有很多观点说这样会造成租金市场的上涨，但是毫无疑问，伴随着租售并举的落地，用户未来的选择面会越来越多，所以逼着买那些很贵又不能住的学区房的案例会越来越少。

　　过去楼市调控的难度就是在于房子纠结的元素实在太多了，从目前来看未来会简单清晰很多，房子大概就是两个身份：居住空间和资产配置。

　　4、对外来人口依然持开放态度

　　曾经很长一段时间，因为限购原因，一线城市都被定义为对外来人口不太友好，比如买房除了社保还要结婚，然后只能买一套。这些政策对于本地人来说还是有很大区别了，也包括一线城市的人口指标卡死，导致别人感受到未来在这里扎根的可能性不大，所以有一段时间大家都认为一线城市可能不需要那么多人。但是这一次的北京规划我却看到另外一个维度的数据。

　　首先，对于北京来说还是会吸纳一部分的外来人。另外，依然是同一天的消息。

　　我们之前看到的占到北京土地出让一定比例的共有产权，第一个项目开始入市了，明确规定了有30%比例的共有产权房需要销售给非北京户口。其实到底最后卖给了谁不重要，在条文上明确了预留给非北京户籍，本质上也就表明了包容外来人口的态度，包括未来租售同权的房屋，绝大部分都是给非北京户籍人士居住，所以我们可以感受到一线城市对于人口导入的欢迎程度。

　　我一直觉得，不轻易的让外来人口买房可能也是迫不得已的事情，不然供需关系会更加不对称，造成房价的急速攀升，所以在后续相关政策我们感受到了一线城市对外来人口的善意。

　　5、至今没有释放北上深限售的政策

　　我们都知道，最近一段时间内，陆陆续续有各个城市开始陆续限售。

　　所谓限售，本质意义就是个人持有房子不能随意销售，需要达到一定年限。但是这个政策迟迟没有落在北京、上海、深圳这3个中国房价最贵的城市，而且我个人也认为短期内不会在这三个城市落地。

　　这个政策什么用意，打一个最简单的比方，如果限售是20年，那么可能政策期间就没有房地产这个说法了，因为就没有可以交易的房子了，所以毫无疑问限售政策会最大程度的让行业冷冻。

　　北上深没有落地，我认为本质上这三个城市依然在保持相对市场化的运作模式。房子在这三个城市更像资产，而且未来租售并举能够在这三个城市落地，那么从居住层面用户有了更多的选择，所以能够买卖的商品房变成纯粹的资产元素。所以从这个维度上来看，我也更加看好租售并举可以在这三个城市取得成功，未来的房子，上帝归上帝，凯撒归凯撒，市场化经济下每个模块都会有对应的价格。

　　好，以上几点只是我的个人分析，而且很多内容可能连分析都谈不上，都是揣测。

　　但是这恰巧就是我感受到的房地产市场，今天的国庆长假，可能不会出现过往那种突然宣布首付款提升以及购买资格提升这样看似重磅的调控。但是如今各种润物细无声的信号，我却对房地产的未来更加有信心，一些潜移默化的改变或许在面上不会有很大变动，但是这却是整个体系的渗透。很多人说，房地产变革需要顶层智慧，但是越顶层的智慧就越不会接受动乱之后的浮沉。从目前来看，北京是个信号象征，一线城市的发展模式会更加多元性，给到每一个用户会有多一种的选择，而这里面当然也包括房子。

　　我看到了一些利益的放弃，所以我也更加看好楼市的未来，用了空前绝后两个字，绝对不过分，所以，我写了这么多，如果还要再加一句的话，那就是今天别太早下班。