租购并举、房地产税立法...一本新书引发住房制度改革大讨论

　　新形势下，如何深化住房制度改革，真正实现“居者有其屋”?这是一个复杂而系统的课题。近日，江苏一本书引起了各方关注，该书系统梳理和揭示出我国住房制度改革背后的经济逻辑，并谋求未来实现所有城市常住人口“住有所居”“住有宜居”“人人享有适当住房”的住房发展目标之策，与十九大报告提出的房地产发展方略高度契合。

　　11月3日下午，北京，中央民族大学知行堂，由南京大学高波教授担任首席专家的教育部重大攻关项目(10JZD025)研究成果《我国城市住房制度改革研究——变迁、绩效与创新》新书发布会暨住房制度改革论坛在中央民族大学顺利召开。

　　同时，经济学家汇聚一堂，就住房制度改革进行了热烈探讨。

　　“房住不炒”，确立住房制度改革方向

　　“纯粹的住房投资需求会推动房地产价格上涨并酿成房地产泡沫，同时住房投资需求的扩张导致整个社会稀缺资源更多地涌向房地产业，进而对实体经济产生挤出效应……”根据书中观点，住房的价格波动或住房投资需求过度都可能引发金融危机，而住房的巨大价值与可支付性之间的矛盾会引发居住权利困境。

　　“中央民族大学1100多位老师，200多人没房子。一位从清华大学毕业的老师，准备买婚房，首付400多万元，必须靠父母资助。”中央民族大学校长、博士生导师黄泰岩赞同，“只有坚持‘房住不炒’，才能体现住房民生的功能。”

　　南京大学原党委书记、博士生导师洪银兴表示，这些年住房居住与投资功能位置颠倒，导致房价居高难下。住房的居住功能应是第一位，但买房保值增值的“储蓄功能”、买学区房行使“教育功能”却排在了前面。“房地产市场转型健康发展最根本的还是制度问题，扭转住房功能的扭曲以及缓解房价非理性波动，都有赖住房制度设计。”

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任、博士生导师冯长春把房地产持续发展的关键因素归结为“人、业、地、房、财”的有机运转，“业”是区域产业，带动人口聚集和流动，人有住房需要，住房则需要土地的承载，盖房子要有资本支撑。在此基础上，再通过摸清家庭不动产及收入等底数，分层次、分主体展开住房供给，并针对不同人群提供不同的住房金融支持。

　　租购并举，长效机制加速落地

　　住房问题是全面建设小康社会进程中的重大战略问题。

　　住房制度是供给侧结构性改革的重要内容之一：既要努力摆脱经济增长对房地产业的过度依赖，又要让房地产业的可持续发展为社会经济创新驱动和转型升级提供支撑。平衡两者关系，需要高超的政治远见和政策艺术。

　　“我们建议：应完善以商品房为主、购租并举的多层次住房供应体系，持续改善城镇居民居住条件;建立和完善与新型城镇化和城乡发展一体化相适应的城乡统一的住房市场和土地制度;建立健全住房财税制度和住房金融制度;建立政府主导与企业参与的住房保障体系;不断完善住房市场和行业法制;系统构建和完善覆盖所有城市常住人口，实现‘住有所居’‘住有宜居’‘人人享有适当住房’发展目标的住房制度体系。”高波表示。

　　在西南财经大学中南西部经济研究中心主任、博士生导师毛中根眼里，租购并举既是房地产市场稳健发展的长效机制，又是实现社会公平正义的应有之义，是稳固推进新型城镇化的保障，比如，农民工进城后租房，其子女应享有入学等基本公共服务权利。

　　但是，租购同权实际操作中面临困难。“广州就遭遇了政府可租赁房源紧张的情况，不得不再修建房屋以满足市场租赁需求。当前，大城市中，可提供的租赁优质资源很缺乏，如租购同权后上名校仍然很难。”毛中根建议，应确保房源供给并确立相关法律制度，加快土地、税收、金融等相关配套制度改革，促进公共服务资源均等化。

　　面对“买房还是租房”的提问，中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华告诉记者，大城市住房供应始终存在一定不足，这也是房价持续上涨的原因。“如果有钱能买得起房，那房子越早买越好;财力不足可以申请公租房，这也是‘加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度’的要义。”当然，稳固推进租购并举，还须改变当前公租房建在郊区、通达不便的现状。

　　收入再分配，征收房地产税势在必行

　　房地产税一直是各方关注的焦点，到目前为止还在酝酿过程中，但有关房地产税的一些关键细节现在已经逐步浮出水面。

　　11月4日，有消息称，财政部长肖捷在《十九大报告辅导读本》中指出，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　当前，经济学家们探讨住房制度改革，焦点之一便是房地产税。

　　“房地产税，不仅有财税收入功能，还有再分配功能。”高培勇分析，中国的基尼系数和其它国家没有太大差异，但再分配差异却很大，因为迄今为止中国没有针对财产这个再分配功能最强的税源征税。“十九大报告提出，履行好政府再分配调节职能，加快推进基本公共服务均等化，缩小收入分配差距。就此观察，我国的住房制度改革必须得跨越房地产税征收这道关口。”

　　高波说，政府要不断改革和完善房地产财税体制，按照“宽税基、简税种、低税率”的原则，征收房地产税，他们编撰的书籍也给出房地产税征收路径的建议，即：由中央政府确定房地产税制框架，地方政府根据“谁受益、谁缴税”和“量入而出”的准则，采取民主决策确定课税对象、税基和税率。借此财力支撑，政府可以加快主导基础设施和基本公共服务供给，促使基本公共服务均等化。

　　房地产税征收原则确立，将按评估价值征税

　　不同于已经实施、主要针对工商业房屋征收的房产税，一字之差的房地产税将对个人住房征税，因此备受老百姓关注。

　　国家行政学院教授冯俏彬认为，中国税制改革既反映了十九大报告精神，旨在解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，个税、房地产税改革都将有利于促进收入分配更合理。

　　2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，意味着房地产税立法启动。肖捷在上述文章中，首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

　　在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。

　　“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为。

　　冯俏彬也持相同观点：“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”

　　此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

　　多位财税专家均表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)，但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。

　　上海财经大学朱为群教授认为，房屋评估值是以市场价值为基础，但一般会低于市场价值，并保持一定时期内的稳定。焦瑞进认为，房屋估值过高，可以给予折扣。

　　事实上，现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。

　　对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。

　　朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。

　　信息来源：新华日报、第一财经日报