房企抢滩长租公寓 暗地里都在打哪些算盘？

　　2月5日上午，地产圈&公寓圈&金融圈又传出一个大新闻，碧桂园百亿储架类REITs获批发行，这是国内首单达百亿级规模的类REITs，为租赁住房市场再添一把火，三圈同庆。

　　但是，这个世界上总有人喜欢在别人开心奔放的时候泼泼冷水。

　　这不，有朋友在微信朋友圈里评论称碧桂园又“打了一手好广告”；有网友在微博呼喊要扒扒“这百亿底层资产都是些什么货色”；还有人评论暗示“地产企业资金饥渴”……

　　的确，一直以来虽然长租公寓市场如火如荼，但拿房（底层资产）成本过高，租金收益低于融资成本，算不过投资账，一直是长租公寓发展未解之难题，行业发展颇受诟病。

　　房企布局长租公寓，背地里有哪些考虑？哪些房企有能力切分大蛋糕，哪些房企应该直接靠边站呢？

　　各大房企陆续成“房东”

　　梳理布局长租公寓市场的开发商派，主要有两种模式：

　　一种是创立独立品牌的自营模式，以万科、龙湖、旭辉、招商蛇口、金地、佳兆业、远洋、石榴集团、碧桂园等先行者为代表。部分品牌及现有规模如下表：

　　地产锐观察根据公开资料整理

　　还有一些刚进入的房企，比如华润集团，暂时还没有对外公布长租公寓品牌名称，但目标也是打造自营长租公寓品牌。

　　另一种是与长租公寓运营商合作的方式，以保利、绿城、阳光城、复星等为代表。房企提供房源，公寓运营商负责标准化运营和管理。

　　目前各家房企都在跑马圈地，先期以签订长租约模式的轻资产运营模式为主，今年上半年开始，陆续会有自持地租赁住房入市。

　　总结看，无论是自营还是合营，大部分房企长租公寓布局或目标规划布局主要集中在热点一二线城市，是因为这类城市经济实力、就业情况较好，人口净流入，房价又高，租房市场需求量大。

　　“变相融资”隐忧声起”

　　在“租售并举”政策支持下，房企纷纷布局长租公寓，但业界同时忧心四起，在房企融资全面遭堵的情况下，长租公寓或成房企融资解渴通道。

　　其一，长租公寓行业尚未找到清晰的盈利模式，规模大战却愈演愈烈，潜藏风险。

　　有业内人士做过测算，假设房间满租的情况下，租金收入扣减掉、拿房成本、运营成本（人工、水电、营销）、利息、税费等支出后，100块钱收入中只有3分利。

　　对于房企来说，运营长租公寓与房产销售商品房利润相比，显然不是一个赚钱的好买卖。

　　跑马圈地的背后，房企也有自己的小算盘——轻资产模式可以锁定城市核心地段优质资产优先收购权，重资产模式可以借长租捂盘扛过房价低迷的调控期。

　　其二，商品房开发融资收紧，租赁住房融资受支持，房企借道租赁概念变相融资存风险。

　　一方面，大型商业银行纷纷表示进军住房租赁金融市场，与房企签订战略合作协议，为房企自持地建租赁住房或盘活存量物业用于建租赁住房提供融资。但如何监控资金流向防止不被挪用，目前并不明晰。

　　另一方面，长租公寓ABS、租赁住房类REITs产品陆续问世，虽然构建了资产+金融的长租闭环商业模式，给金融资本进入和成功退出提供信心，但对于房企而言本质仍是以强主体信用融来的“债”，底层资产质量如何，运营收益能够覆盖融资成本，都是问题。

　　哪些房企有能力占坑

　　面对租赁市场万亿蓝海，虽然盈利模式不清，但“有了规模才有江湖地位，有了江湖地位才有话语权”，各方资本仍争相竞逐。据悉，除了前述房企公开宣称布局长租公寓外，还有一些房企正在悄然酝酿，悄悄进场。

　　业内人士认为，只有部分房企有能力分享未来长租公寓市场万亿大蛋糕，大部分中小型房企要靠边站。

　　一类是大型品牌房企，有资源和融资优势。

　　目前，烧钱容易赚钱难仍是长租公寓最大的困局，前期成本投入大、利润回报率不高且回报周期较长，是这个行业共同的痛点。

　　大型房企前几年打江山不盈利，能够扛得住。比如龙湖，表示冠寓前三年内不考虑盈利问题。

　　另外，据市场公认数据，长租公寓的长期盈利目标约6％～7％。从较长的一段时间来看（不是眼下），大型房企有优势获得银行较低利率的贷款，融资成本能够做到低于长租公寓利润水平，可以算过投资账。

　　而中小型房企融资难，融资成本高于长租公寓盈利水平，根本没法做。强行布局长租公寓，将其作为短期融资通道也难成行，因为无论是大型银行授信还是发资产证券化产品，都要求有资产规模，有强主体增信。

　　第二类是国有房企。无论是纯租赁性质的招拍挂地块，还是试点城市推出的集体经营性租赁住房用地，指向的拿地主体都是国企。非国有性质的房企拿地，目前看基本不可能，因为这部分地块土地成本低，有政府让利成分，非国有房企拿地有可能涉嫌国有资本流失问题。

　　另外值得注意的是，大型房企虽然有资源和融资优势，但也有运营管理和提升增值服务收益的短板。解决长租公寓盈利难题，增值服务的提供将成为关键，房企、互联网公司、金融机构之间存在巨大的合作空间。

　　（内容有删减，原题《房企抢滩长租公寓，暗地里有哪些算盘？》）