悦如王银伟：2018公寓与金融资本的4对“亲密”关系

　　最新消息称，1月31日开始部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。同时，信托业人士透漏，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋于审慎。但与此同时，多位银行人士表示，涉及长租公寓、租赁住房等租赁地产REITs业务正成为新兴的融资渠道。目前授信对于租赁类的地产项目较为开放，相关授信发放周期也较短。

　　“资金向租赁倾斜”大大趋势下，资本/融资必然为公寓行业的发展提供更广阔的空间!

　　迈点网记者就“2018公寓如何拿到钱?”一话题，采访了公寓行业各大品牌负责人。

　　悦如公寓CEO 王银伟

　　悦如公寓CEO王银伟表示，目前，像悦如这样的企业只能做ABS，因为我们手里没有太多沉淀的固定资产，做类REITs是比较困难的。

　　——以下是采访实录：

　　迈点网:2018年公寓行业(住房租赁)与金融/资本的关系将会走向何方?

　　王银伟：2018年金融和资本对于公寓行业有4个方面的趋势：

　　首先是纯粹的金融资本，理论上VC和纯VC不会在公寓行业进行大规模的投资。根据以往经验，公寓行业这种收益慢、重运营、见效慢的行业不符合纯VC投资的收益规律，而产业金融以产业为基础、产融结合的逻辑特点，使得产业资本可能会大规模进入这个行业。

　　其次，当前的公寓行业所呈现的“去杠杆”的大趋势，与整体金融行业的趋势息息相关。从2017年下半年开始，公寓行业原本的租房分期、房东分期、装修融资等资金来源受到了监管的影响，催生了公寓行业“被‘去杠杆’”的趋势。在此大背景下，如何在“低杠杆”的环境下又保持快速的发展，这是公寓行业亟需解决的问题。

　　再次，金融资本会向龙头企业聚集，行业龙头、区域龙头会拿到更多的金融资源，由于早期公寓行业进入金融市场的时候做的一些小型分期机构出现了较多问题，所以后期金融资本会倾向龙头企业、品牌公寓企业。2017年，是公寓行业通过做资产证券化、ABS、类REITs业务来打通新的融资渠道元年，2018年这种融资方式会得到更多的运用。

　　最后，是公寓企业的金融化趋势。公寓行业高现金流、高频次交易场景下的金融逻辑是成立的，经过尝试，这种金融闭环已完全打通，未来几年，悦如会围绕行业需求、悦客需求以及房东端理财的需求，成立自己的金融公司，扩展一部分金融业务，逐步丰满现有的金融闭环，这个闭环也可以让行业的其他公司和金融机构参与其中。

　　迈点网:2018年公寓行业的融资渠道将会发生何种的变化?

　　王银伟：现有融资渠道包含股权融资和债权融资。目前，有产业背景的金融机构更倾向于以股权融资的形式拓展资金渠道，预计2018年会有70%-80%的产业资本机构会以股权融资的形式投资公寓行业;公寓行业债券融资的渠道来看，从以往传统的B2C转向以房东端的房租分期和装修分期为主，以一部分租约的保理、租约ABS、证券化为辅的融资渠道，这才是真正公寓行业的金融。

　　从整体上看，公寓行业的融资渠道会越来越宽。银行通道会被打通，因为行业在前几年属于草莽期，要想获得银行融资是非常难的，随着近几年政策支持力度的加大，银行这种传统的融资渠道会被打开，比如我们悦如当前正在跟建行合作的安居贷、房租分期，或者公寓企业本身的经营性贷款，在2018年会降低发放门槛。由此可见现在金融机构无论是证券发行、ABS，还是信托，一些银行的金融资金都在向本行业注入。

　　迈点网：公寓融资最大的难点和障碍在哪里?

　　王银伟：从行业角度，其实每个行业融资的障碍和难点都在于行业本身有没有利润。市场上是不缺钱的，融不到钱是因为不挣钱或利润低而覆盖不了融资的成本，所以归根结底这个行业最大的融资难点还在于企业本身的经营有没有利润，每套房和整个公司有没有利润。

　　从企业角度看，融资最大的难点在公司的运营能力、运营效率、运营模式以及盈利点的挖掘上。在这个行业的风口刚起来的时候，大家的运营能力并没有凸显，只是靠市场的炒作以及泡沫的存在获取红利。一个公司运营能力的有无、高低经过市场和时间的检验早晚会凸显出来的，运营能力不单决定一个公司的融资能力，还有其他各方面的发展动力，甚至决定一个企业的生存与否，个人认为提高是关键的。

　　迈点网：融资大热的背景下，什么样的项目才能拿到钱?

　　王银伟：拿到钱分为拿到股权融资的钱和债权融资的钱。前者的钱只有在公司发展成为“龙头”的时候才能拿到钱;后者对于很明确地有自己运营模式的企业能拿到钱，比如悦如，从原来的包租业务转变成现在独特的轻资产运营模式。市场上的钱是泛滥的，拿到债的钱应该是很容易的，难的是拿到钱之后如何让资金滚动起来，不断地盈利才能源源不断地拿到后续的钱，这是一种持续运营能力。

　　什么项目能拿到钱?赚钱的项目才能拿到钱。因为这个行业没有土地和房产作为抵押，所以拿到便宜的钱是不太现实的，就像银行可以解决你眼前的资金问题但解决不了你长期发展的问题，所以要赚项目的钱还在项目本身的利润要足够高，以悦如为例，无论是分散式还是集中式，回本的时间比较短控制在租约的3/1之内，集中式的IR(内部报酬率)在将近30%，只有这样的项目才符合目前公寓行业融资的现状和特点，才有机会获得来自债权、项目的股权和加盟商的融资。

　　悦如公寓公共空间

　　迈点网：悦如公寓对于资产证券化的态度是怎样的?

　　王银伟：资产证券化对于公寓行业的重要性不言而喻，悦如的态度是积极参与，大胆尝试。资产证券化是大、空、泛的概念，当前悦如在进行的租金贴现，和未来要做的租金收益证券化都是资产证券化的一部分，当然也希望有机会尝试更多类似于比较宽泛的ABS、类REITs融资手段。目前，像悦如这样的企业只能做ABS，因为我们手里没有太多沉淀的固定资产，做类REITs是比较困难的。当然，为了争取更多资产证券化的机会，自持或比较重的商业模式也在悦如下一步规划之中。

　　迈点网：未来，悦如公寓倾向于选择怎样的资产证券化模式?

　　王银伟：悦如对于资产证券化模式的选择是分阶段进行的。目前，我们更倾向于做ABS、租金保理，未来租金收益证券化;随后我们会和一些基金合作，拿一些重资产的、自持的项目，由我们提供管理服务，这部分资产我们会考虑用来做资产证券化;未来，我们可能会直接做基金，来发行私募性质的类REITs等去持有资产，进而继续经营。在国家对REITs整体政策放开、立法或相关政策匹配之后，真正的REITs悦如也会参与。这样计划符合悦如在不同阶段对资产的管理规划进程，也符合公寓行业在金融市场的生存规律。