企业融资面临诸多约束 用好金融服务将推进住房租赁

　　十九大报告中提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”发展住房租赁市场是服务供给侧改革、促进房地产行业可持续发展的必然趋势，对提高人民群众的获得感，完善我国城镇住房制度、实现“住有所居”的目标意义深远。

　　背景：相关政策陆续出台

　　自2015年以来，国家陆续出台了一系列政策，支持加快发展住房租赁市场。 2015年住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励住房租赁市场发展。2016年的政府工作报告和中央经济工作会议均将 “发展租购并举的住房制度”列为工作重点。国务院出台了 《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求“培育发展住房租赁企业”“鼓励房企转型开展住房租赁业务”“推进REITs试点”等。 2017年7月，住建部、发改委等九部委联合印发 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点。

　　挑战：融资面临诸多约束

　　首先，市场供需失衡。当前在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足，市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。与房地产销售相比，租赁业务投资大、资金周转慢、回收期长，住房租赁效益不高。而由于人们对房价持续上涨的预期，企业和个人都会“重买卖轻租赁”。一系列政策虽然提出了多项激励措施，但是如果人们的预期和住房理念不变，市场供需不平衡状况依然不会变化。

　　其次，市场高度分散。租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。为更好地发展机构化、专业化的租赁市场，政府应通过税收、土地管理等政策调整，使住房租赁机构能够通过合理成本取得房屋或土地用于经营，实现合理的收益预期，提供比散租更为优质的服务，吸引更多的机构和人员进入租赁市场。最后，融资面临诸多约束。由于缺乏成熟的盈利模式，租赁企业大多难以满足银行传统的贷款门槛；同时，金融机构也缺乏与租赁融资需求相匹配的融资工具。

　　措施：政策规划与服务结合

　　从长远看，住房租赁市场规范健康发展将改变长期以来我国以售为主的住房供应模式，促进住房回归“居住属性”，通过构建以商品住房、人才住房和保障性住房等实物房源为有效供应，以培育和发展住房租赁市场、积极推进去库存为重点的住房建设体系，对完善我国城镇住房制度、实现“住有所居”的目标意义深远。 2017年10月14日，山东省印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，要求各地结合自身实际制定优惠政策，以此支持住房租赁消费。

　　一是建议出台鼓励政策，培育专营租赁服务化的企业。通过出台土地、金融、税收等政策以培育和鼓励机构出租者，如长期持有租赁住房的开发企业和机构投资者，提供长期优惠利率贷款，允许通过信托、基金、企业债券等方式募集建设资金，在营业税、房产税方面给予适度优惠，增加租房源供应，调节住房租赁市场供求关系。

　　二是进一步编制《2017-2020年住房建设规划》，积极创新租赁住房运营模式，建立、整合国有企业作为安居运营机构，着力打造特色安居运营模式。

　　三是用好综合金融服务。“银企”“银政”和“银政企”合作是银行进入住房租赁市场的三种合作模式。 “银政”方面，可参照其他省市，打造住房租赁交易平台，提供租赁房源发布、登记、交易、审核、监管等功能服务，并在试点住房租赁建设、金融产品创新等方面深化合作，逐步形成“政府主导、银行融资、社会参与、合作共赢”的模式。 “银企”合作方面，尤其要发挥好开发性金融机构融资融智优势，优先选择与国有住房租赁企业或转型后的平台公司开展合作，通过直接融资与间接融资相结合、短期融资与中长期融资相配套的方式，不断创新市场化运作、PPP等融资模式，加快REITs、创投债、融资租赁、ABS等创新产品的研究，进一步拓宽融资渠道。 “银政企”合作方面，推动政府在税收上，对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人等给予税收优惠；盘活存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应；鼓励开发商出租库存的商品住房，租售并举，在规划建设、用地政策上进一步加大扶持措施。

　　（作者为国家开发银行青岛市分行客户三处副处长，博士在读院校为中国海洋大学）文章内容仅代表个人观点。