华尔街投资者们都关注了 面向低收入人群的租房市场迎"风口"

　　（迈点网-迈点空间租赁  贝玉 李菁）对于任何一个国家的低收入人群而言，租房所需花费的高昂的租金，并不是他们能够“负担得起”的，即便有能力支付，居住环境和周边设施也不尽如人意。目前美国已有部分企业开始聚焦这一市场，并解决这一庞大群体的住房需求。同样处于供应空缺的中国蓝领公寓市场目前的处境如何，政府与长租公寓运营商又是怎样积极缓解低收入人群住房压力的？

　　华尔街投资者关注的大市场

　　在美国，华尔街精明的投资者们已经开始瞄准了这部分人群。尽管这并不是一个轻松的生意，但与大型的公司在成熟的市场里“虎口抢食”要来得容易得多。

　　其中最令人瞩目的就是黑石集团（Blackstone Group LP），其房地产业务部门创建了用于购买、装修并出租单户住宅的项目Invitation Homes，在美国亚特兰大地区拥有的220套住房，主要面向低收入的工薪阶层，租金远低于其他房产。

　　Promise Homes Co.去年8月份以2200万美元从Invitation Homes手中收购了房产，并制定了帮助租户改善财务状况的战略，旨在保持现有的租金水平并最大限度地降低高昂的成本。

　　华尔街的房屋租赁行业从早期遭遇“止赎危机”后的疯狂买房逐渐走向成熟，诸如Promise这样的公司正在向廉租房发力，而这些房屋大部分不被大型地产业主关注。当大部分公司将目光聚焦在收益率更高、潜在风险更大的住宅上时，为低收入人群提供住房的租赁市场也迎来机会。

　　“大公司正在脱手表现不佳的资产，这也为公司开放了一个渠道，让更多的下游企业将目标锁定在‘负担得起’的市场上，瞄准低收入人群，这个市场仍有机会获得投资回报。”Keefe，Bruyette＆Woods Inc.董事总经理Jade Rahmani表示。

　　“自从我们平台推出以来，大家对这类低价物业均表现出兴趣。”家庭租赁在线平台Roofstock首席执行官Gary Beasley十分看好这一市场。

　　2012年当华尔街公司开始大规模涉足房地产时，大多数企业都避开了低收入租户，因为这类租户的财务状况往往不太稳定，租赁周期也比较短。再者，便宜的房子通常需要更昂贵的维修费用，无论是以1,000美元还是2,000美元出租房屋，修缮屋顶或冰箱的费用都是差不多的，租金低的房子往往需要更长的周期均摊日常的维修费用。

　　全美住房建筑商协会统计数据显示，2016年，房屋租金占美国租金总额的35％，高于2005年的31％，然而，随着竞争加剧、房价上涨、收益缩紧，这些数字正在发生变化。

　　有越来越多的新公司正在加入混战。

　　总部位于美国乔治亚州玛丽埃塔市的Cerberus Capital Management LP最初涉足的是单一家庭出租业务，包括向房东提供贷款，公司侧重于出租适用于工薪阶层的房屋，其租金低于其他大型机构。首席执行官Martin Esteverena表示，该公司旗下的FirstKey Homes在2017年的下半年收购了8,000套住房，投资组合增加了一倍多，目前公司在24个市场拥有14,000套住房，并计划将旗下房产增持三倍。

　　FirstKey的平均租金约为1300美元。相比之下，美国最大的家庭房屋租赁商Invitation Homes 2017年第三季度的平均租金约为1,700美元。

　　一些投资者将目标瞄准大型集团比较不看好的区域。曾在保诚金融和高盛担任过要职的Tawan Davis是Steinbridge集团首席执行官，其专注于开发美国东海岸的城市，这些城市被认为是更加复杂且成本高昂的。Steinbridge 集团在费城已收购了约60座联排式住宅，租金通常为700美元至1,200美元，并计划在巴尔的摩和北新泽西等地区投资4.25亿美元。

　　Davis表示，此举是为了提供高质量，价格适宜的住房，“我们的目标是为大众构建长期的适合生活的社群，让住房不再成为问题。”

　　蓝领公寓供给同样空缺的中国市场

　　① 棚改工程与城中村改造持续推进中

　　从2008年启动保障性安居工程至今，十年间，从中央政策文件，到财政补助资金、开发性金融信贷，再到地方土地供应，各级政府部门采取各种措施，全方位推进棚户区改造工作。2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元，开工套数创历史新高。

　　此外，全国多城积极开展城中村改造，仅杭州一城在2017年累计完成签约69411户，实现整村征迁“清零”51个村。年底，杭州61个城中村改造安置房及配套设施项目集中开工。

　　棚改工程在改善居住环境的同时，也减少了廉价出租房源量。不少低收入群体需要另寻较为便宜的出租房，满足居住需求。

　　 ② 大部分外来工住房问题“需协助”  

　　近年来，服务业是社会经济发展的重要组成部分，发展迅猛。根据上海市2016统计年鉴的数据，2015年全市第三产业（服务业）从业人员为855.7万人，较2014年增加了2%。这一群体的居住状况参差不齐，其中有一部分人群的居住不容乐观。

　　此外上海统计局调查发现，目前服务业蓝领居住有三种常见的方式。其一，是租住在“城中村”、临时房、小区地下室中，这些居住空间普遍环境较为简陋；其二，是一些中小餐饮企业、美发店的员工，通过“群租”的方式解决居住；第三，随着长租公寓市场的崛起，较为干净整洁的蓝领公寓充实进了市场，颇受到一些互联网企业和从业者的追捧。无奈选择“城中村”、“群租房”，只是因为价格便宜；他们也曾向往政府推出的公租房，但是僧多粥少让他们望房兴叹；还有如雨后春笋般出来的“蓝领公寓”，但因为有B2B的性质，对于蓝领个人租客也是一房难求。

　　上海统计局的相关调查也显示，住房问题是外来工留沪的第一大问题，64.4%的受访者表示“需要协助”。

　　政策、市场双管齐下

　　国务院办公厅在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出了“在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。”

　　 ①  供需严重不平衡的蓝领公寓  

　　飞速崛起的长租公寓等租赁产品成为了不少年轻白领的新选择，然而动辄3000元以上的租金，对于社会经济能力薄弱的年轻人以及物业、保洁员、环卫等租房需求较大的蓝领们而言，依然是比较大的负担。

　　从2016年开始，北京悄然兴起了安心公寓、魔方旗下9号楼公寓等几家合规的蓝领公寓。与城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是相对于需求量而言房源太过于稀少。

　　逗号之家、新起点连锁公寓等蓝领公寓也陆续出现在上海、广州等地，来自饭店、快递等服务行业的员工陆续成为一张张床铺的“主人”。据悉，自如对“蓝领”公寓的规划自2017年已经开始，并对上海等地的“蓝领”公寓进行考察，在北京已经洽谈数处有意向的物业。

　　安歆公寓调查数据显示，住在“蓝领公寓”的租客月收入大概在3000元~8000元之间，高中以上的学历占90%。与白领公寓相比，面向低收入人群的蓝领公寓市场体量显然更大，然而安歆公寓CEO、创始人徐早霞表示，打造一栋蓝领公寓的高成本。短时间内蓝领公寓的市场供给难以满足需求。

　　 ② 物业&规范，两大发展瓶颈  

　　寻找合适的物业也是一个不小的挑战，许多“蓝领公寓”的房源都是租下商业物业中的几层进行改造，获取优质低成本的物业资源成为企业的发展瓶颈。

　　业内人士分析，蓝领公寓需求旺盛，需要政策扶持更需要严格监管，政府部门应尽快完善审批程序，并引导运营商顺利通过消防验收，以盘活存量物业用于租赁。

　　2017年10月，广州发布了《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》，首次认可了住房租赁企业经营的宿舍型公寓，并公布了宿舍建筑设计规范的相关标准和要求，并指出，“单位宿舍或住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓，应当符合宿舍建筑设计规范的相关标准和要求。宿舍各类居室的人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定”。

　　2018年1月北京市政协十三届一次会议将开幕。参会的政协北京市第十三届委员会港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问毛大庆在其提案中建议，蓝领公寓居住产品政策应提前到位，一方面给出足够的政策保障，另一方面也要提早制定相关的监管措施。他认为，政府可考虑提供适当的政策补贴，从居住层面扶持相关产业发展。

　　 ③  政府增加蓝领公寓供给  

　　各地政府也加紧提供租赁房源，杭州住保房管部门已经准备了4500套蓝领公寓，陆续开始施工，争取在2018年3-4月会推向市场，针对的是低收入的外来务工人员。到2020年底，杭州全市将累计筹集建设4万套临时租赁住房。

　　政府统筹，企业经营，面向低收入人群的公寓市场刚处于起步阶段，需要完善的地方还很多，实现规范化经营，满足低收入者的住房需求，我们还在坎坷的道路上向前奔跑。

　　（综合bloomberg.com、北京日报、中国青年报、看看新闻、新京报报道）