租金or新的增值收入 做公寓该如何变现？

　　长租公寓盈利困境激发了公寓运营商拓展盈利渠道的尝试，除了租金收入，是否还有新的盈利方式？所以很多品牌公寓也瞅准了以建设用户社群，打造生态闭环为远期目标，拓展社区消费、金融等增值服务，憧憬在环内赚钱。

　　对于公寓运营商来说，随着管理规模扩大，坐拥海量租户，就很难不打租户的主意。公寓运营商希望通过服务建立的品牌信任，通过租客社区运营建立的深度信赖，基于对租客需求的近距离把握，可以精选优秀的生活服务提供商，线上线下结合，为租客提供租房之外的更多生活服务，并从中获得收益。在公寓运营商看来，通过掌握的租赁房源，可以作为一个巨大的线下流量入口，使居住空间这个载体产生更多的增值销售可能性，满足住户全方位的生活需求。

　　一、提升续租率与打造增值服务平台是增值服务主要着眼点

　　增值服务主要围绕商业服务、社群服务和金融服务三大部分展开，对于增值服务的目标，不同企业着眼点不太一样，主要有两个方向，一是着眼于提升租金和续租率，二是打造增值服务平台，畅想新的利润增长点。

　　增值业务的开展主要有两大方式：一种是自营的方式，比如开放式公共区域中有咖啡的销售；另外一种是联合经营的方式，比如餐饮、洗衣、用车等等这些生活服务，可以把这些服务商都引入到公寓。

　　二、追求性价比、提升效率是基础服务的关键

　　对于公寓运营商来说，如何把基础产品和服务做得既符合客户需要，又具有很高的性价比，这是一个重大的挑战。具体而言，过程中要把握三个原则：

　　首先，降低成本做减法。在服务人员上，严格控制服务人员，借助互联网、APP等技术手段提升管理效率。目前已经有部分公寓完全实现了无人管理，租客不需要前台，也不需要现金支付，租客和公寓运营商之间的交流可完全通过APP实现。公寓的房型装修、地理位置和交通便利设施都可以在线选择。

　　其次，投入产出求平衡。产品设计和服务内容一定要符合投资回报，符合租客的性价比。比如有些集中型公寓回收期都在4-5年，主要是过于理想主义，决算和预算没有挂钩，方案不断变更，以及经验不足和无法有效管理供应链所造成的。

　　再次，附加服务控范围。为了实现投入产出比的均衡，重点服务内容一定要满足租户最核心的痛点，尽量控制成本，控制服务范围，可以主要聚焦保洁和维修两类与租客生活息息相关的两类。比如租客会享受到网络电视、智能门锁、高档床具以及私人WIFI，主要是日常生活便利的。

　　三、社群服务和金融服务现阶段重点在于提升租户粘度和满意度，不能剑走偏锋

　　对于住户来说，除了住这一刚性需求，还有社交需求。任何人都无法离开社群而实现精神需求的满足，社群思维正是在这种情况下横空出世的。在精神为王的时代，社群是人的必然生存方式和生存载体。

　　在精神为王的时代背景下，用户社群就是要在共同的价值观体系下，形成“精神联合体”和“利益共同体”。通过持续搭建社群生态，通过社群带来的高势能赋予空间品牌新的内涵和势能，不断通过用户社群来引爆传播和塑造品牌，从而更低成本地获取用户和留存用户，更低成本地进行营销推广和品牌宣传。

　　用户社群很好的延展了"空间运营+内容运营"的边界，通过在社群生态上的搭建与维护，实现资源吸附和品牌溢价。通过口碑传播和信任背书，在移动互联网去中心化链式传播的驱动下，形成深度发酵，最终真正衍生出一套完全被赋予人格化的价值观输出。

　　当社群通过一系列活动仪式化表达，进而引爆产品，制造出一种流行文化，并且这些流行文化被认同、跟随、模仿的时候，自然而然就成为新生活方式定义者，当一个品牌能够连接到用户的精神层面并影响到用户的价值观时，就能够给品牌带来持续的溢价和价值。

　　在社群服务上，不少公寓企业在探索社群的价值，最典型的就是YOU+，YOU+为租客准备了丰富的社区活动，譬如租友饭局、观影会、美丽约会日等，让租客之间产生有效的互动和联系，给用户以浓浓的归属感，牢牢锁定用户的续租行为。在社群品牌效应的基础上，YOU+要做的规模扩张，是用轻资产的模式将公寓房间数量提升，然后用精细化的内容吸引有着社交、创业需求的年轻人。YOU+认为社群是YOU+公寓的长远盈利方向，至于具体在哪里盈利，目前并不明朗，目前的想法是通过稳扎稳打的运营盘整，快速实践模式，这样就能通过融资、金融创新，促进公司快速有质量的成长。

　　目前，社群服务和金融服务存在的主要问题是是否能让用户认为“值得”，以及如何变现社群经济，这块目前正在持续探索中。

　　四、用户量少与消费场景感不足是增值服务模式变现面临的主要难点

　　增值服务变现面临的主要难点在于：

　　第一，用户量小，增值服务空间有限，且公寓重资产模式制约了用户的海量增长。因此，如何获得海量用户是个需要跨过去的基本门槛，增值服务需要海量用户才具备变现或者说成为新的赢利点的可能。而目前国内公寓的重资产模式对规模扩张造成了很大的制约，即使第一阵营的公寓运营商也只有几十万间的房源管理规模，离海量用户还有很长的一段距离。因为管理规模小，用户基数少，所以建立在用户基数上的增值服务空间就非常有限。

　　第二，增值服务消费场景化不强，尤其对于日常生活消费来说，为什么要通过公寓平台来消费，有什么优势，这也是面临的一个问题。像社区O2O上市企业彩生活的合约管理服务建筑面积，2016年年底已经达到3.95亿平方米，加上平台输出即小股操盘的物管面积，其累计管理的物业面积高达7.69亿平方米，可谓巨量管理规模但增值服务服务收入占比才百分之十多一点，比例很低，主要还是传统物业费收入，且彩生活目前增值服务的切入点主要是社区理财，其他模式目前仍在孵化。

　　所以，对于增值服务而言，海量用户、用户粘度、流量变现每一环都需要长期的积累，彩生活社区服务平台积累了十多年才达到了目前的规模和增值收入，对于公寓运营商来说，这也将是长年累月之功，非一朝一夕所能达到。但是一旦实现，价值空间将是无限的。