大资本、大格局下的长租公寓市场 留给小玩家的时间不多了

　　建设银行3月12日联合长租公寓领军品牌新派公寓，发起了20亿元不动产并购基金。这是业内首个针对长租公寓的并购基金，两强联手必将对市场产生较大冲击，进一步挤压小玩家的生存空间。

　　一个是目前在住房租赁领域内最为活跃的银行，一个是一直处在“风口浪尖”的公寓品牌运营商，二者联合使新派公寓大规模扩张的资金需求获得有力支持，能够更专注于运营水平的提升。运营能力与市场扩张进入互相促进的良性循环，将有助于新派公寓进一步扩大自己的领先优势。

　　从“春秋”到“战国”，征伐大战已在路上

　　2017年的长租公寓，各类企业涌入，行业发展如火如荼。而硬币的另一面则是部分现金流不足的中小企业，以被大品牌收购等形式黯然退出市场。长租公寓行业迎来整合期，投资并购或成为主题。

　　总体来看，长租公寓发展还会遵循互联网的发展规律，追求规模，跑得快者最有可能胜出。比如作为重要的参与者，房企系企业纷纷都提出了快速扩张的目标：碧桂园的三年100万间、万科计划在2018年达到45万间、旭辉计划5年内达到20万间、佳兆业计划3年内达到10万间等等......

　　另一方面，互联网创业类代表蛋壳公寓2月26日宣布完成1亿美元B轮融资，据传“财大气粗”的蛋壳公寓欲参与爱公寓的资产收购中。

　　外延式收购，是租赁企业快速扩张规模，实现弯道超车的路径。但收购资金从何而来，是阻碍扩张的关键。此次建行便扮演了向新派公寓提供收购资金的角色。

　　建行相关负责人表示，与新派公寓合作的基础很大一部分在于，2017年10月，新派公寓发行类REITs产品，打通了“收购－持有－运营－退出”这一闭环链条。当然，新派公寓深耕公寓市场多年，其资产运营能力被市场广泛认可，获得资本青睐本就顺理成章。

　　银行积极介入租赁行业，建行一骑绝尘

　　在“租购并举”、“租购同权”等住宅市场长效机制指引下，中信、建设、中国、工商等多家银行密集进军住房租赁市场，其中又以建设银行最为活跃和积极。

　　据公开资料显示，建设银行至少已与招商、万科、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大、海尔等12家企业签署房屋租赁战略合作协议。

　　在住宅租赁市场发展中，企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等，都少不了银行的参与。银行的积极介入，让住宅租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系，已经在逐渐形成闭环。

　　有业内人士称，以租房平台为基础，叠加更多金融产品、金融服务是各机构（包括银行）共同的思路。比如建设银行大力开展的“按居贷”，相当于获得了数量可观的长期的优良个人信用贷，弥补了房地产调控期个人购房按揭贷业绩的下滑，于银行、政府、企业、租客来说也是多方共赢。

　　然而，更重要的是，相比其他金融机构，建行这样的国有大行最大优势在于其拥有广泛的金融、政府和企业资源（包括开发商和企业员工的居住需求），整合资源，使之协同，当规模效应起来后，给银行带来整体收益、促进租赁市场发展，应该只是时间问题。

　　此次并购基金的合作，相当于银行资金进入资产并购的最前端，成本低，期限长，能够帮助租赁企业盘活更多的存量资产，合作双方都有机会在这场房产租赁行业的变革中站稳脚跟，并一同把产业背后那巨大的想象空间变为现实。

　　在长租公寓市场房源的多渠道供给以及消费者多元化的需求，尤其是消费需求的地区性差异很大的状况下，也让很多入场玩家暂时“相对安全”。但从长期来看，征伐大战不可避免。

　　而有资本护航的头部品牌，显然更容易形成规模效应。其在扩张过程中，是战略执行更从容淡定，能够聚焦于业务价值打造，关注运营服务，提升盈利能力，还是会因资本绑架致目标异化，一味的大举并购，还有待未来的检验。

　　但唯一确定的是，跑马圈地的阶段终将过去，竞争格局会逐渐固化，最终占据上风的，会是大资本与大品牌，留给小玩家的时间确实不多了。