多方分析 租赁市场要积极运用大数据与区块链技术

　　题记：2018年新年贺词里，习近平主席重温昔日杜甫名句“安得广厦千万间 大庇天下寒士俱欢颜”，这是对改善社会民生的期许，也是对住房租赁行业的展望。

　　第一部分 市场前景分析

　　2017年，堪称中国住房租赁发展的元年。万亿规模下，百舸争流。资本大量进入，行业规模迅速扩张。这是政策红利使然，也是历史发展的必然。

　　一、蓝海市场呈现

　　我国是世界上租赁人口最多的国家，租赁人口近1.9亿，预计2020年将达到2.2亿，2030年将达到2.6亿。随着城镇化的推进，流动人口将呈现年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征，从而衍生更为庞大的租赁需求。目前我国租赁房屋仅不到5000万套，远不足以满足租赁人口需求。

　　从租售比角度来看，我国重点城市租售比远低于美国重点城市，北京、上海、广州、深圳、厦门租售比分别为1.4%、1.6%、1.9%、1.5%、1.0%[1]，同期美国主要城市纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山、西雅图租售比分别为2.6%、3.2%、2.8%、2.3%、2.7%。我国重点城市房价高企的现实已促使居住需求从购房市场外溢到租赁市场，住宅向居住属性回归。此外，伴随着市场成熟带来的未来租金回报率的不断提升也将让租赁住房变得更“有利可图”。

　　机构渗透率是租赁市场成熟度的参考指标之一。我国租赁住房市场的供应主体主要为个人散户，机构化运营比例不足5%，品牌化程度不高。发达国家中，美国机构参与度为30%、日本超过80%。随着年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场已无法有效回应和满足新需求。

　　二、政策红利频出

　　随市场成长而来的，还有政策利好的春风，政策红利是敦促地产行业转型的集结号，也是租赁从业者的定心丸。多部委群策群力，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，旨在推进建立房地产长效机制。国务院明确住房租赁市场发展总体工作要求，住建部选取全国12个住房租赁试点城市[2]，国土资源部确定13家试点城市开展集体用地租赁试点[3]，十九大工作报告坚持“房住不炒”定位，中央经济工作会议首提“长期租赁”，并将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为2018年八项重点工作之一。

　　上述政策中，值得注意的有以下几点：(1)房地产行业定位转变，从支柱产业转至民生保障，政策转向明显。(2)从2016年的“购租并举”“研究建立”转变为2017年的“租购并举”“完善促进”，表明“房地产长效机制”已由理论层面进入到了实践层面。(3)《租房租赁和销售管理条例》落地，正式地尝试把住房租赁作为一个常态化的工作，纳入法制化的管理。(4)《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》落地，从供给侧方面，用集体建设用地做了突破与保障。

　　三、转型信号释放

　　拿地成本高企、楼市调控愈严，房地产领域从业者在逐渐升温的住房租赁市场寻求新的业务增长点。所幸，2017年中国经济新动能逐渐发育成熟，经济驱动逐渐开始由房地产行业转变为网络经济、人工智能、大数据等新兴生产力，经济模式的变迁给予市场一个机会，去改造这个行业的逻辑。在市场蓝海和政策红利的交迭激励下，国有企业、房地产开发企业、中介经纪机构、互联网企业、酒店类企业、创业型企业等各方资本密集征战租赁市场。据不完全统计，全国目前已有1100家企业投身长租公寓产业。

　　四、消费观念转型升级

　　中国社会科学院发布的《社会蓝皮书》调查显示，毕业一年后，约三成90后大学毕业生居住面积不足20平米，他们思想开放，追求自由和超前的消费观念，对租赁住房接受程度高。更为看重个人价值的90后应届毕业生，可能成为“不买房一代”。这种现代化置产理念的培育与共识的形成，对于培育一个成熟、理性的房地产市场具有积极作用。

　　未来十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，庞大的流动人口和九零、千禧一代进入主力消费市场等底层因素，在上述周期背景和顶层设计的推动下，形成共振效应，引领租赁市场进入一个新的加速发展阶段。

　　第二部分 产业形态分析

　　租赁市场百家争鸣，已呈现出多主体、多模式的特征。

　　一、运营模式分析

　　1、按房源获取方式划分，可分为集中式公寓和分布式公寓：

　　集中式

　　分布式

　　两种运营模式对比如下：

　　2、按资产运营模式划分，可分为重资产运营和轻资产运营：

　　重资产运营模式资金门槛高，运营主体持有物业，通过自建、收购等方式获取并持有房源对外出租，以收取租金为主要获利方式。在物业获取效能、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。以国有企业、政府开发平台和房地产开发企业为主。

　　轻资产运营资金门槛低，运营主体不持有物业，通过长期租赁或受托管理等方式获取房源，升级改造后转租赚取租金溢价，或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式获利。需要较强的市场运营经验、住客管理经验以及“互联网+”思维理念，可在短时间内快速拓展市场。以中介经纪机构、酒店背景企业、创业型企业为主。

　　二、核心竞争力分析

　　租赁住房遍地开花，如何评判一个项目的核心价值，笔者浅见应从以下几点进行分析：

　　产权明晰：目前国家政策允许工业厂房、商业用房按规定改建为租赁住房，但具体改建措施尚不明晰，缺乏明确的规范与标准，市场上部分改建公寓没有取得相关手续，可能面临合规性风险。

　　区域地段：国家试点名单城市、人口持续净流入城市的市中心和具有聚集效应的区域，轨道交通节点，产业园区周边，以及其他人才、就业、教育、交通、医疗等方面配套设施较为完善的区域。

　　资产运营能力：资产运营能力是考验从业者竞争能力的主要标准，获取土地/物业、设计装修的成本控制、客群的精准定位、周边生活配套、物业管理、用户体验度都是资产运营能力的重要体现。

　　坪效[4]：在测算住房租赁项目盈利能力时，借用商场经营效益指标，引入坪效概念，将原有的门店营业面积引申为租赁住房面积，从而衡量项目设计的合理性和盈利状况。

　　品牌价值：提供高品质租赁及物业服务的专业化运营主体，将逐渐形成品牌价值，成为行业的标杆。

　　第三部分 金融入局住房租赁

　　对金融机构而言，入局住房租赁既是践行国家政策要求的惠民责任，也是出于拓展渠道、业务转型的考量，传统房地产市场已达瓶颈，金融创新，打造全链条金融服务，取得先发优势，住房租赁市场或将成为未来新的赢利点。

　　一、意义与价值

　　1、现金流获取，拉动存款规模

　　租赁项目进入运营期后，租金收入将成为稳定的现金流，争取租金的结算清算，有助于银行负债业务的拓展。

　　2、客户资源获取，提升发展后劲

　　住房租赁市场参与主体多样，以国有企业、政府开发平台和房地产开发企业、中介经纪机构、酒店背景企业、创业型企业为代表的B端房源供给方，以及兼具公司和个人主体的C端承租人，都是银行客户资源的构成主体，流量为王，客户基础的拓展是夯实和提升银行发展后劲的决定性因素。

　　3、资产业务新思维

　　以商业银行信贷手段为基础，创新符合住房租赁行业“薄利”特点的金融产品，满足其租赁住房开发建设、装修改造、支付租金、日常运营、盘活资产等全生命周期需求。在风险控制上，通过限定场景、客群，将过去对“物”(抵押物)的关注转换成对“人”(承租人)的关注，利用大数据，进行实时跟踪评价，从源头上进行风险管控。

　　4、投行业务机会

　　传统的银行融资方式以企业主体信用为基础，而资产证券化则以租赁住房未来可预测的稳定现金流为基础，对于运营主体盘活存量、提高资源利用效率和流动性有积极意义。产品模式包含债权属性的CMBS/CMBN、信托收益权ABS、权益类+债权属性的类REITs以及权益类属性的公募REITs。

　　二、同业先进做法

　　1、XX银行

　　公司金融方面，目前已出台《中国XX银行公司住房租赁管理办法(试行)》，最长25年，适用不同阶段融资需求，具体产品如下：

　　个人金融方面：提供个人租房贷款“按居贷”，对符合条件的个人发放贷款，用于一次性支付租金等租房相关费用，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元。

　　政银合作方面：(1)协助政府搭建住房租赁监管和交易平台。建设银行开发的佛山住房租赁服务平台由住房租赁监测分析平台、住房租赁监管服务平台、政府公共住房服务平台、住房租赁服务共享平台、企业租赁服务管理平台五大系统组成，覆盖了地方政府在租赁市场管理、交易、运营方面的需求。(2)参与住房租赁建设运营。建行广东分行已设立广东建融住房服务有限责任公司，对接佛山市建鑫住房租赁服务公司、佛山市建设开发投资公司等平台企业，共建“CCB建融家园·乐家”品牌，首次由银行与国有控股企业合作共建的住房租赁项目，对住房租赁市场经营模式探索具有示范意义。

　　银企合作方面：深化产融合作。建行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大、研祥智能、兆齿等11家企事业单位签署战略合作协议。房企提供房源，并分离产权和使用权，建行以债权形式一次性买断25年长期居住权，再通过B2B集体出租的方式批量化面向上述用房企业，首批长租房源共计5481套。

　　打造租赁住房服务平台：推出“建融家园”APP，化身信用中介，提供房源信息展示，在线签约、在线报修以及租赁贷款等功能，为争揽C端客户资源的有效利器。

　　2、其他银行

　　工行、中信也在公司信贷产品创新、建立租赁住房保障性基金、租赁信息服务平台建设、普惠金融等方面有所建树。

　　3、社会资本

　　租赁蓝海的呈现也引来社会资本角逐，投资基金以股权融资/合作经营的方式，多层次资本运作包含未来可能的REITs上市设计，以固定收益率为主，超预期的浮动收益为辅，灵活高效解决融资需求。

　　三、住房租赁市场发展痛点

　　1、合规性风险

　　住房租赁作为初生行业，缺乏完善的行业规范和统一标准。在土地性质方面，面临工业、商业等土地用途调整、规划审批与消防验收标准不一等法律合规风险。

　　2、盈利能力待提升

　　住房租赁行业，前期投入大，回报周期长。据悉，目前全国主要试点城市租金回报率基本围绕2%-3%上下浮动，回报率甚至低于同期银行理财，显然完全无法在短时间内覆盖开发建设或装修改造的资金成本。

　　3、债权融资成功案例少

　　传统债权融资落地项目较少，多数金融机构仍处于探索阶段。而上述以基金为代表的股权融资模式以较长的宽限期和灵活高效的操作方式，成为众多创业型主体青睐的融资渠道。

　　第四部分 住房租赁市场发展前景展望与建议

　　1、国家层面要完善法律规范和行业标准

　　在政策东风之下，可以预期住房租赁的相关法律法规与行业标准将不断建立完善。税收扶持政策将更为明朗，例如公寓行业税收基数是否从全部租金收入调整为租金差额;消防验收标准明确，例如政府是否出台针对长租公寓的专项验收标准;土地变性流程明晰，例如“按年缴纳土地收益”是按照住宅还是原有土地性质进行缴纳。适度提高行业准入，避免住房租赁市场成为第二个“共享单车”。

　　2、房地产开发企业层面要优化运营模式

　　从房地产开发企业的实践来看，先轻后重、轻重并举的形式相对合理。以轻资产模式试水，待市场经验与管理体系磨合成熟后，逐渐加大重资产比例。伴随着自持租赁地块逐渐入市，获地成本会逐步降低。伴随市场成熟带来的租金溢价、土地和物业增值也将促进盈利水平提升。

　　3、金融机构要积极调整风险管控模式

　　住房租赁行业本质是惠民工程，不可能存在行业暴利，多数运营主体采取的是轻资产模式。对于债性思维的银行，应尝试摒弃寻求抵押、担保、回购等惯性信贷思维，将审查重点转变为运营管理能力、还款能力及意愿和风控能力，将授信链条延伸至消费端甚至全生命周期，以获取客户资源，锁定现金流为展业目的;对于股性思维的基金，运营期间的收益率并不是主要问题，而应该着眼于未来退出阶段合理的股权增值回报。

　　4、租赁市场要积极运用大数据与区块链技术

　　互联网企业通过云计算、人工智能、大数据、区块链等创新技术能力的运用，将有效解决住房租赁市场普遍存在的房源信息不实、中介不规范、毁约成本低、信息泄露等行业乱象，实现资金的实时结算、资产衍生权利的灵活处理等功能，显著改善用户租赁体验。

　　未来可期，租赁住房将成为未来的一种生活方式，房源供给充足，租赁双方权益有效保障，交易过程安全快捷，租住体验升级完善，市场参与者多方共赢。

　　[1]数据来源于易居研究院，租售比=年租金/房价

　　[2] 广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个试点城市

　　[3]北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个试点城市

　　[4]坪效：每坪面积产生的营业额(=营业额/门店营业面积)

　　作者简介：邹陈晗倩，中国银行厦门市分行公司金融部基础设施与房地产团队副主管，中国银行公司金融特约分析师，CFC企业金融顾问师，中国银行公司金融营销技巧优秀内训师，中国银行住房金融专家组成员。从事公司金融相关业务7年，具有行业分析、客户经理、系统规划等岗位从业经验。