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案例:建行开展住房租赁金融业务的重大战略意义

银行家 · 宋效军 · 2018-03-17 11:23:38

  从发展普惠金融,防控金融风险,落实供给侧改革,分析挑战优势等,进一步认识建设银行开展住房租赁金融业务的重大意义和现实任务。

  

        新时代新使命新作为,建设银行树立战略性思维,携住房金融三十年经验和技术优势、资本优势、产品优势、制度优势,开展住房租赁金融业务,以实际行动贯彻落实十九大精神,践行习近平新时代中国特色社会主义思想,展现出开展住房租赁金融业务的重大战略意义。为此,本文从学习习近平新时代中国特色社会主义入手,发展普惠金融,防控金融风险,落实供给侧改革,分析挑战优势,提出战略构想,展示美好愿景,进一步认识建设银行开展住房租赁金融业务的重大意义和现实任务。

  开展住房租赁金融契合新时代

  贯彻党的十九大精神,落实“房子是用来住的”的历史使命和政治任务

  “房子是用来住的”承载了几千年来中国人的家国情、家园梦,更是“中国梦”的重要构成。早在先秦时期,圣哲们就在勾画百姓安居乐业、衣食丰足的美好图景。老子向往的社会是“民各甘其食,美其服,安其居,乐其俗”。孟子也认为“有恒产者有恒心”,强调房屋等不动产在百姓生活中的重要作用。唐代诗人杜甫的一句“安得广厦千万间”更是广大劳动人民心声的千古吟唱。近现代以来,“居者有其屋”进一步成为民生思想的重要组成部分。中国共产党顺天时、承民意,在改革开放的伟大实践走过近40年、党的十九大胜利召开的历史时刻,一针见血地指出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”,而解决这一矛盾的关键之一也正是十九大报告所部署的“让全体人民住有所居”的民生工程。习近平总书记在党的十九大、全国金融工作会议、中央经济工作会上连续三次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这一新定位影响着中国未来经济走势和格局,决定着广大百姓生活方式的改变,承载着亿万人的人生幸福,更是把中国人千百年来的安居梦融入到伟大时代的中国梦当中,带领大家为“美好生活需要”共同奋斗。

  “房子是用来住的,租挺好”是建设银行担当大行责任的庄严宣告,是“建设美好生活”的重大举措。在中央加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度的新时代,建设银行从担当历史使命和政治任务的高度出发,积极履行国有大行责任,发挥传统优势,从住房供给侧发力,主动探索多渠道、市场化手段发展住房租赁业务的新模式,积极向社会传导新时代住房消费新理念,为客户提供更多更好的住房租赁金融服务和解决方案,为推动住房租赁市场健康发展贡献建行智慧、建行方案、建行力量。

  发展普惠金融,服务实体经济的新实践

  住房租赁金融是为千万“房东”提供财富管理、为千万“房客”实现安居梦的普惠金融和民生工程。从盈利模式看,发展租赁金融的本质是重构过去依赖房地产开发贷款和个人房贷的盈利模式。建设银行将住房租赁金融纳入到普惠金融,而不是纳入到房地产金融,可以说既调整了盈利模式,又落实了中央要求,能够适应市场的快速变化。从服务方式看,建设银行以搭建平台为依托,目前全国有318个地级市跟建设银行签订协议,全面使用建设银行的平台开展线上合作,今后必将形成建设银行住房租赁金融的大数据库,能够为客户提供全生命周期的财富管理服务。从服务对象看,住房租赁金融不像过去的财富管理“嫌贫爱富”,而是一种惠及千家万户的新型普惠金融。对“房东”而言,将财富管理的范围从现金扩大到住房资产,提出“要存房,到建行”,为千千万个“房东”理财。对“房客”而言,是让广大人民租得起房的金融服务;建行“按居贷”租房贷款执行4.35%的基准利率,低于同等期限的购房贷款;而且通过建行租赁平台趸交租金还可享受优惠,如趸交3年租金优惠额度超过2%。简单说就是要帮助更广大人民群众实现安居梦,帮有房客户管理财富。

  建行开展的住房租赁金融服务是以“降杠杆”为手段助力实体经济发展。长期以来,银行资金大量聚焦于房地产开发行业,造成商品房供应端持续加杠杆;以租赁方式为居民提供住房,有助于缓解百姓的购房压力,银行可减少对新建出售商品房的信贷支持,进而降低商品房供应端杠杆率。在国有四大行中,建行已率先从2015年起主动减少房地产开发贷款的总量,可以说是降低房地产开发行业杠杆率的实际行动。同时,这也是产融结合释放新动能的有益探索。建行参与住房租赁金融,势必为租赁市场特别是长租市场提供更大的金融支持,既能解决租房人群的贷款需求,也有助于改善国内长租公寓运营商的盈利难题,对支持实体经济具有明显作用。

  以推动住房去投资属性为抓手,防控系统性金融风险的新思路

  房地产泡沫无疑是我国当前最大的“灰犀牛”,关键症结在于房屋被赋予了过多的投资属性。以国际通用的房价收入比、租售比和空置率三大指标判定,我国房地产市场高位运行、泡沫过剩。一是房价收入比畸高。2016年房价世界各大城市收入比排名前10的有5个在中国,其中深圳、北京、上海达到30倍以上,而一般认为房价收入比在3~6倍之间为合理区间。二是租售比过低。国际上认为,租售比保持在1∶300~1∶200之间说明房地产运行状况良好。2016年,北京地区租售比为1∶640,上海地区为1∶547,超出国际警戒线,意味着房产的投资价值相对变小, 楼市泡沫不断积聚。三是空置率高。按照国际惯例,空置率在5%~10%为合理区, 在10%~20%为空置危险区,在20%以上为严重积压区。据城市住房市场调查报告统计,中国很多城市的商品房空置率不低于20%,三四线城市的空置率会更高一些。以上这“三高”,都是因为商品房被赋予了过多的投资功能,脱离了“房子是用来住的”这一本源定位而造成的。此外,根据《经济参考报》与厦门大学宏观经济研究中心联合发布的百位经济学家“2018年中国宏观经济形势与政策问卷调查”结果显示,51%的专家认为“房地产价格泡沫严重,存在较大的金融风险”。目前,金融风险已经上升到国家安全的地位,建设银行作为国有大型银行,防控系统性金融风险责无旁贷。

  经过深入研究,建行准确地认识到“住房难、住房贵”、住房投资属性重的症结在于住房租赁市场发展不好,可租赁住房的流动性太低。找到了这一病因,建行对症下药地推出了“存房业务”,以此作为新思路的切入点。所谓“存房业务”,就是如果客户有闲置的、合适的出租房源,可以存到建行,建行将一次性支付全部租金给房东,由此获得房屋的租赁权;建行再将相关房源移交给知名房企或自身成立的专业化公司经营运作,将由此获得运营提升的收益。如,以前客户到银行存钱,存5年可以获得利息,如今相当于客户将房子的租赁权“存”到建行,建行支付租金。对出租者来讲,可以在短时间内获得一项大额收入,用于流动周转或投资理财;对于建行而言,能够从多方渠道获取长期稳定的可租赁住房,在本行平台上集中发布,切实提高租赁住房的市场流动性。

  从落实供给侧改革入手,推进金融改革创新继往开来的新尝试

  我国经济供给结构的不合理在居民住房市场上体现得很明显:自购住房方面, 长期“土地财政”使住房变成了升值最快的投机商品,“日光盘”“全民炒房”等乱象不止,过度的投资属性挤压本源的居住属性,有些人坐拥多套房产,更多的无房户只有面对高涨的房价望洋兴叹。租赁住房方面,由于现有的中介平台、租赁双方的信用缺失,有的出租方常以不合理的理由强制提高租金或单方面终止租赁合同,使许多人对租房不信任;有的中介常常隐瞒一些潜在风险,并在事后租赁双方发生纠纷时以服务已完成为由推卸责任, 使人们不愿选择租房居住;有的承租方对房屋不够尽心爱惜,使出租方宁愿空置也不愿出租,上述因素都导致出租房源不足。建行开展住房租赁金融服务,可以降低投放在房地产开发的信贷资源的集中度,将其向高端制造业等产业调整,优化信贷供给结构;通过搭建透明度高、声誉良好的租赁综合服务平台,可以增进住房租赁双方的信任,助力现有中介机构提升专业服务水平,从而“盘活”大量未投入使用的社会住房,有效增加租赁房源,将住房金融服务由“支持开发-开盘销售- 个人按揭”的模式向“受托(购买)-出租-保障和提升居住品质”的全链条服务转型。此外,从2017年8~9月,包括北京在内的12个重点城市纷纷出台了推进建设住房租赁市场的方案,全部明确提出在租赁住房供给上加强金融支持,其中10个城市明确将在教育、医疗、养老等公共服务资源上实施租售同权,这必将大大提高群众租房居住的积极性,是我们大力推进住房租赁金融服务的大好时机。

  转变发展方式的新路径。一是获利介质的转变。从贷款到“存房”,获利的依托由所有权的抵押和质押转变为使用权的让渡,把原本分散、隐性的租赁住房资源集中在建行的阳光平台上,虽然没有直接增加房源的总量,但能够显著提升我国住房租赁市场的机构渗透率,更有效地满足数以亿计群众的租房居住需求,而且为建行今后加快轻资产驱动发展提供了新的道路。二是营销方式的转变。传统存贷款营销还常常要靠“饮酒文化”,而住房租赁服务必须依靠全面准确的大数据分析,才能在海量的有需求客户中精准地选择出适合的客户,并在客户长住的过程中精准跟进后续服务。三是财富管理方式的转变。以往银行提供的财富管理基本上只是针对个人顶端客户,目前全国不过237万人, 是为少数人服务的财富管理;而建行的受托租赁、“存房”业务能够为全部拥有房产的个人、机构提供服务,涵盖了所有的中等收入人群、大部分中等以上企事业单位,大大扩展了财富管理服务的范围。

  开展住房租赁金融业务面临的挑战

  各大集团强势竞争的困境。一是继建设银行、工商银行、中国银行之后,又一国有大行推出了住房租赁贷款。1月18 日,中国农业银行在北京发布了“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品,布局住房租赁市场。截至目前,建设银行、工商银行、中国银行和交通银行等已与大约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议,合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。国有大行、金融同业的竞争将来必然异常惨烈。二是BAT 等科技巨头纷纷进入,腾讯与深圳市住房和建设局已于去年底正式启动了深圳市住房租赁交易服务平台项目,阿里巴巴和杭州市政府已在杭州打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理,引入淘宝评价体系、芝麻信用体系。百度也已推出百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。高科技巨头凭借其信息技术的先天优势也加入到这场竞争中。三是房地产企业同样看到了住房租赁蓝海项目的巨大收益,大举进军住房租赁市场。我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓,比如碧桂园的长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”。还有,去年国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”也在深圳证券交易所正式获批发行。一前一后两单类RE I T s产品分别在深交所、上交所获批通过。房地产企业以其得天独厚的开发、销售经验走在了住房租赁市场的前列。

  业务发展方式的误区。建行长期从事基础建设金融服务,在重资产业务特别是传统信贷业务方面积累了丰富经验,有些工作者可能会将住房租赁金融业务也作为一种新的重资产业务。实际上,从国内外经验看,住房租赁行业的商业模式既有重资产、也有轻资产,重资产模式指租赁企业自身拥有房源,直接对外出租;轻资产模式指租赁企业并不持有物业,而是通过长期租赁或受托管理等方式获取房源, 通过转租获取租金价差。相比之下,重资产模式在房屋获取效率上有明显优势,但获取成本和资金占用明显偏高;轻资产模式盈利能力低于重资产,但更易于扩大规模,实现以量补价。在我国银行流动性压力日益增加、利差空间越来越小的情况下,显然应该采取轻资产模式。建行进军租赁住房市场,不是要当开发商的“接盘侠”,不是要做炒房客的“解套人”,更不是要成为携裹万亿资金莽撞开发住宅的“土豪”,而是以轻资产模式尽快为群众提供更多“真、准、实”的租赁住房。国际实践表明,轻资产模式不仅规模扩张快,而且获利也很可观,如全球最大的房屋租赁管理企业——日本大东建托公司, 从2014年至2017年,管理的租赁房屋从80.5万间增至101.5万间,出租率保持在96.7%以上,营业利润从897亿日元增至1240亿日元,利润率超过8%。

  建行开展住房租赁金融业务的优势

  资本强。之前房地产中介、住房租赁交易平台为什么一直做不好住房租赁市场这块业务,很重要的原因就是资本不足, 没有足够的资金推动、激活存量房、空置房租赁交易。银行凭借强大的资金资源足以盘活全国存量住房的资产,增加住房交易流动性,降低房东租客的信息不对称成本。一旦存量住房市场活力被激发,租赁金融业务资产标准化逐步规范,后期可通过REITs(租赁住房证券化)等工具将前期资本投入稳步收回,实现重资产业务向轻资产业务的转变。

  资源大。我国租赁住房需求发展潜力很大,住房租赁金融业务将是包括建行在内的各大银行着力开掘的重要资源。一方面,流动人口是最大的租房需求群体。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》,我国流动人口近2.45亿人,租房比例约67.3%,按照户均2.67人计算,租房户数约为6166万户,假定平均年租金1.8万元,流动人口的租房市场规模约1.11万亿元。另一方面,常住人口的租房需求也不可忽视。由于房价高企,在户籍所在地的居民仍有至少5%需要租房居住。2016年城镇常住人口约7.93亿人, 也按户均2.67人计算,租房户数约1485 万户,假定平均年租金2.16万元,常住人口的租房市场规模约为0.32万亿元。两者相加,当前住房租金市场规模约1.43万亿元。今后,我国人口的稳定增长将继续扩大租房群体基数,租购同权的持续落地将提升人口特别是流动人口的租房比例,收入的增长将助推户均年租金水平上升,在以上因素的共同作用下,预计到2030年, 住房租金市场规模将达到4.23万亿元。

  根基硬。服务住房金融市场,建行具有独到的业务优势。从1985年4月在深圳发放全国首笔“按揭贷”,到1992年3 月在京城轰动一时的“72家房客”,再到2017年12月推出的个人住房租赁产品“按居贷”和“要存房到建行”的新品牌,建行已经形成了独具特色的住房金融文化, 并深深融入到品牌基因中,住房服务已成为建行服务亿万居民幸福安居的金字招牌。仅2016年,建行就为253万客户提供了商业个人住房贷款,为140万客户提供了公积金个人住房贷款。从2007年到2017 年,建行个人住房贷款从不到5300亿元增至近4万亿元,自2010年末起稳居四行第一。

  技术强。建行六年磨一剑打造的“新一代核心系统”具有世界领先水平,构成了发展住房租赁金融业务的强大技术优势。依托“新一代”,建行打造了具有自主知识产权的住房租赁综合服务平台,该平台包含住房租赁交易服务、租赁企业业务管理、政府公共住房管理、住房租赁政府监管服务及市场监测分析五大子系统, 具备“在线预约看房、在线签约、线上支付”三大亮点,租户可通过建行平台挑选满意的优质房源,还能实现在线报修、查询水电表读数以及应用智能门锁,充分体现了不同于现有中介手机APP客户端的独特匠心。同样,通过“新一代”的应用, 建行独家发布了北京地区“住房指数”, 这是国内首次由金融机构编制发布的住房市场分析监测指标体系,能够完整地反映“租购并举”的住房市场格局,为市场交易各方提供租金定价参考,为百姓提供公平公正的“定盘星”,有效解决了市场信息不对称带来的定价乱象。目前,建行已与318个地级市签订了住房租赁业务战略合作协议,通过该租赁服务平台的推广应用,技术优势将迅速显现。

  开展住房租赁金融业务的战略、策略与保障

  坚定不移地提升战略定力和执行力。孙子兵法强调“上兵伐谋、庙算制胜”。由于阿里、京东等高科技公司已在移动支付、消费金融等多个战场跟传统银行持续开战,对于住房租赁战场在战略层面要尽快研究阿里模式、京东模式的利弊,取长补短,实现互联网、大数据、人工智能和住房租赁的深度融合,尽快缩小我们在信息技术与BAT等高科技公司方面的差距。同时,大事必成于细,在推进战略的过程中,要以高度的责任心和强大的执行力, 研究透彻住房租赁业务涉及的房源、交易、销售等每个细节,向房地产企业学习他们在长租公寓建设和REITs证券化等方面的成功经验。

  做好六项重点工作策略。一是继续拓展长租房源,不断强化住房租赁服务平台的功能,吸引更多房屋持有者使用建行平台,进而提高机构渗透率、增加有效供给。二是持续创新“存房业务”产品,与公积金管理部门、养老金公司联动,在我国步入老龄化社会时开创“存房养老”的新方式。三是着力打造“CCB建融家园” 社区品牌,由建行与政府、开发企业、农村集体用地供应者等多方面主体联手建设长租社区。四是成立专业的住房租赁服务公司并借鉴国内外先进经验做好运营,提升长租住房居住品质,实现专业运作、协同展业。五是做好宣传,结合“按居贷” 等实际产品大力宣传“长租即长住,长住即安家”“要存房到建行”等建行新特色,展现大行胸怀。六是凝聚全行共识, 举全行之力扎实推进,尽快将当前的先发优势扩大为绝对领先优势。

  落实配套机制和保障措施。建立与房屋持有者的长期租赁合作机制,在我国合同法允许的范围内签订长期合同,提前锁定租赁成本;试行由我行承担租赁期间房屋整体维修或升级所需部分费用的机制, 保证租房群体得到高品质的房屋;探索在扩张规模时的利益补偿机制,解除发展住房租赁金融业务在考核上的后顾之忧。加强人才和技术保障,以科技人员为推进住房租赁业务的核心人才,用好建行巨量的个人住房贷款客户等数据,构建更加完善的大数据服务平台,推动我行更加精准地为租房群体提供保障和服务;加强政策保障,将盈利架构、资金支持等切实向租房金融转移,使我行住房租赁业务的发展底气十足。

  开展住房租赁金融业务的远景规划与展望

  建行将进一步助力中国梦,成为建设美好生活的首善银行。古人说“有道无术,术尚可求也;有术无道,止于术”。在中国特色社会主义步入新时代的今天, 习近平新时代中国特色社会主义思想就是建设银行坚决秉持的“道”。自从建设银行开展住房租赁业务的“蓝海项目”以来,短时间内,全国300多个城市签约, 64个城市实现渠道上线。建行能够“一呼百应”,正是因为以实际行动践行了习近平新时代中国特色社会主义思想。今后建行必然会将“道”“术”不断地有机结合,用更多质优价廉的租赁住房助力百姓实现安居梦,在推动人民实现美好生活的奋斗之路上成为首善之行。

  不忘初心,牢记使命。建设银行是这么说的,更是这么做的。这次从住房供给侧发力,主动探索多渠道、市场化手段发展住房租赁业务的新模式就是最有力的佐证。相信在建设银行的积极参与下,“让全体人民住有所居”的美好愿望一定会加速实现。

  (作者单位:中国建设银行北京分行)

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