做公寓不能盲目“跟风” 租赁市场供需结构亟待合理规划

　　佛山市房协最新发布的2017年度《佛山房地产蓝皮书》显示，过往住宅市场中租赁交易的占比仅为6 %，远远低于一手房55%的占比。中国的租赁人口占总人口数的比例仅为12%.

　　在未来租购比将达到6：4或者5：5的目标下，租赁市场在近一年时间内被视为各渠道投资运营资本的“热土”，佛山市场上租赁物业的规模和形式不断涌现。

　　对此，不少业内人士指出，多元化居住供给的发展是必然趋势，是房地产市场更加平稳健康的保障之一。但是租赁市场的发展属于刚刚起步，需要进行合理规划，避免租赁物业“野蛮生长”，应按需求设定待建租赁住房市场产品。同时，租赁立法的持续推进、租赁领域的专业人才培养、租赁住房长效退出机制的建立，以及长短租市场的规范与监管等等也都亟待进一步完善。

长租公寓室内实景。南都记者 郑仲/摄

　　机会：现有租赁市场份额仅占6%

　　佛山房协发布的《佛山房地产蓝皮书》中，佛山中原地产代理有限公司的专题研究数据显示，“中国房地产市场自1998年市场化改革发展至今，一手新房市场占据最大的份额，占比达55%，二手房及租赁的存量市场份额为45%，其中租赁市场份额仅6%.对比拥有成熟房地产市场的美国和日本，其租赁市场份额分别为27%、26%；另外，中国的租赁人口占总人口数的比例仅为12%，与日本33%，美国31%相比显著偏低。”

　　而根据租购并举的发展规划，在大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，未来租购比将达到6：4或者5：5.

　　蓝皮书指出，受传统住房观念的限制，我国租赁住房市场的规模一直处于较低的发展水平，但是随着国家政策的红利支持、城镇化的加速推进、房价的“倒逼”以及消费观念的升级，未来住宅租赁市场的“量”具备较大的增长基础和提升空间。

　　2017年住房租赁政策在全国各地迅速落地，众多城市在土地供应和住房建设计划中加大租赁住房的比例，以加快培育住房租赁市场。

　　对此，广东斯越公寓管理有限公司总经理颜炜明表示，由于政府正在加大力度培育和扶持租赁市场的发展，租房市场需求未来将会更大，据调查到2010年，全国将有2亿人有租房的需求，而目前佛山则有400多万流动人口，将流入人口大于净流出人口，所以租赁的市场足够大。

　　现状：“各方资本争先恐后进入租赁市场”

　　“这也意味着长租公寓的市场很大，所以目前各方资本都在争先抢后地进入这个市场跑马圈地，大规模地铺店。”颜炜明坦言，自去年以来，地产商、运营公司都开始切入长短租公寓，今年以来各方资本更是涌动，仅几个月的时间，市场上就出现了很多相关的公司。“现在的市场呈现一种野蛮生长的态势，但是并没有饱和到红海的阶段。”

　　据了解，目前佛山已有的各种租赁业态包括有政府主导和市场化操作两种运营类型。其中，市场化操作包括房地产开发企业建设或运营的长租公寓，包括万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等。房地产中介企业运用包括有世联红璞公寓和链家的自如友家。专业运营机构的包括Y O U +青年公寓、魔方公寓等。此外还有酒店运营机构包括铂涛的窝趣轻社区，和最新试运营的佛山斯寓等。

　　在已有的租赁物业基础上，佛山五区还通过落实集体土地建设住房租赁试点、土地招拍挂设定配建或自持、商改租、城中村改造、三旧改造、专业租赁机构新增项目、房地产开发企业和中介企业项目等多种形式寻找多方合作共赢方式建设租赁住房，力争在2020年全市新增10万套租赁房源。

　　冷思考

　　供需结构应合理规划

　　租赁市场应按需求设定待建产品

　　“发展租赁市场一定是个有利于整体市场健康发展，让更多人居者有其屋，改变原来一定要买房子才有好生活的观念。让房子‘住’的功能更多被利用起来。但是，面对市场热点，不得不进行更多冷思考的是，租赁物业建设不能是单纯的‘跟风’和‘随大流’，而是需要真正和城市需求的质和量挂钩。”对此，有业内人士总结。

　　事实上，在去年开始租赁市场不断升温的同时，一直有业内人士对此提出更多思考，包括现有租赁领域的人才培养、多元化产品的定位，以及根据城市规划和市民居住需求合理定制增量等等。

　　“房屋租赁市场应按需求设定待建租赁住房市场产品，每年通过有效数据分析，决定下一年度开展租赁住房建设和上市。”在蓝皮书中，佛山市房地产业协会副会长伍宇璇建议，例如：第一，工业园区、郊区适合外来务工人员，通过企业工会组织、工业园区申报和统计下一年度房屋租赁需求数据，上报区级工会组织再统计上报房协住房租赁专业委员会。第二，科技园区适合大中专毕业生、专业技术人才，园区内附近配建租赁住房，由大型科技园区通过企业上报招聘人才、员工人数，通过区房协上报市房协租赁专业委员会。第三，中心城区适用高级人才居住。开发商取得土地建设高级住宅，生活配套设施齐备，居住环境优越的楼盘应由开发商参与配套建设租赁住房。

　　缺乏市场监管存风险

　　或将出台相关法规完善长短租市场

　　“目前的长短租公寓市场缺乏监管，对于业主和租客都存在一些风险，就消防来说，有些分散式的公寓就没办法进行消防的改造，一旦发生事故业主和租客的利益都会受到侵害。”长短租公寓未来如何发展？颜炜明认为，未来长短租公寓，包括现在出现的一些平台未来都将回归旅业行业，政府可能出台相关的政策来规范市场行为。

　　“或许今年政府就会出台相关的法规全面完善长短租市场。而长短租公寓运营也将走向更加机构化专业化的趋势。”颜炜明认为。

　　在佛山市房协最新发布的2017年度《佛山房地产蓝皮书》，对于2018年的整体市场和政策走势预测，今年调控措施将集中在土地供应、市场调控、租购并举和配套政策四个方面。在租赁领域就包括加大供应租赁住房用地、集体土地与租赁住房建设形式多样化、租赁立法将持续推进等等核心内容。

　　投资者如何盈利？

　　或将持续有金融支持、税收优惠以及政策倾斜

　　除了市场规范和与监管、租赁领域的人才培养，和根据发展需求合理定制增量等等，租赁物业背后的资金盈利模式，也就是投资和运营机构“算不算得过来账”的问题，也是市场焦点。

　　佛山中原地产代理有限公司的分析报告显示，从目前租赁住宅的运营模式来看，“自持长租”是主流模式，这种模式存在流动性低、投资规模大、投资回收期长的“痛点”，通过金融创新工具，有助于解决长期持有租赁住房的“痛点”，有助于完善整个住房租赁市场，并且通过“轻资产”运营模式实现规模化的快速发展。

　　蓝皮书预测，在今年的政策方向中，租赁市场将持续获得金融支持、税收优惠以及政策倾斜。同时，REIT S等多元化投融资模式的改革力度会继续加大，今年有望发行中国第一只高速公路或公租房的公募REIT s.

　　对此，伍宇璇还特别提到建立租赁住房长效退出机制。伍宇璇提出，目前，租赁住房主要由房地产开发商参与租赁住房建设，对长租公寓最后退出机制建立和实施建议：人才住房可先租后买以租抵购。对高端人才配备长租赁住房，应由大型开发商配套生活设施，如幼儿园、老人活动中心、超市、银行、诊所。开发一些高端生活便利楼盘，先租后售，可租可售，根据佛发【2018】2号文，正高级职称专业技术人才每人给予30万元安家补贴，副高级职称专业技术人才每人给予20万元安家补贴，允许安家补贴转成长租住房租金及转成购房首期款。长租公寓先租后售，以租抵购，实施租赁住房长效退出机制。