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长租公寓风口卧着独角兽 远处却传来霍霍磨刀声

锌财经 · 崔艳 启明 · 2018-04-09 15:21:50

  中国的公寓行业,没有腰部,只有头部和尾部,头部可能会占到20%左右。

  长租公寓这个行业,正在孵化一头独角兽。

  这样说法在2017年不断地被提起,被证实又证伪。不过肯定的是,长租公寓这个行业确实站在风口浪尖。自带流量的房企推波助澜,各方资本也争先恐后,跑马圈地。

  很多传统中介公司的经纪人,把获得了大量融资热钱的互联网公寓品牌称作“暴发户”,将进入长租公寓市场的开发商们称作“土财主”。

  野蛮生长,成为这个行业在过去一年的主题曲。这些玩家的游戏,让整个行业获取房源的成本与难度同步上升。

  位于风口之中的长租公寓,受到追捧也面临诸多疑惑,长周期、低回报率成为一戳即中、一中即痛的软肋。

  今年2月,上海爱公寓被曝资金链断裂,大量租客不仅失去了住所,同时仍需偿还房租贷款。

  除此之外,爱公寓要求租客使用平安月付、元宝e家等方式分期交租,实际上利用租客的个人信息申请小额贷款。通过贷款提前获取的资金被用于下一套房源的获取、装修。

  一时间,被捧为下一个风口的长租公寓行业沾染上阴霾。

  长租公寓,是不是一门好生意?什么样的规模可以支撑起一个长租公寓品牌的总体盈利?

  我们采访了盈家生活创始人邢弢之后,又对公寓行业的第一批淘金者冯玉光进行了专访。可能长租公寓这块蛋糕,并没有我们想象的那么甜美。

  消失的二房东

  过去常见的那种以农民工为主体的二房东会被淘汰的。被谁取代?新一批有文化、能够学习新的东西的,对产品品质和服务是有诉求的小白领,这批人将来叫职业房东。

  传统的这批二房东在骨子里根本无法理解大消费升级。房东为什么还得服务好,搞好客户关系,还得装修好。为什么不是把房子搞得越便宜越好呢,难道不是只要把租客忽悠进来就行呢。

  职业房东会把这做成一个创业项目,起步时就做了公司化的雏形。自己拿点钱,亲朋好友借点钱,再叫上同学合伙,你会设计,我会销售,就组成个公司,虽然不一定注册,照样五五分,二三分等等。起步的时候可能两三个人居多,有一两个合伙人,或者再把自己乡下的弟弟带过来。

  他们第一年一般会做到一百间左右,大约就是30套房子。你想一年就是,平均每个月拿个二点几套房子。一两周拿一套,平均下来很慢。因为他们不会去谈,也不会装修,出租也不会。后面可能好一点,从这个数字起步。自己的现金流也能导起来,通过各种方法来导,比如刷信用卡,十张信用卡导来导去。

  我们现在服务的客户,就是这群白领职业房东。他们需要咨询,可能有委托管理需求,也可能有更多硬件需求。

  我们分析过,一线公寓管家的时间是怎么分配的。40%的时间是用来收房租,算水电费,收水电费。另外40%在拿房出房上,另外20%负责乱七八糟的各种杂事,吵架、协调、维修。

  我们给职业房东提供的核心价值是管控、节约。我们就有智能电表和智能门锁,可以节约收水电的时间,如果你用了电子合同和线上支付,也不用收房租了,跟门锁一结合你就进不来了。如果要更多的智能硬件,可以要到10个品类以上。

  如果你不跟我原有的公寓管理系统结合,就很难起到催租的功能。因为这必须跟你这个人、房、帐单对应上。在他的门锁厂的管理系统里,没有这些东西,就无法对应。我们这是自己开发,是催租最基本的案例。

  还有现在你签了合同,交了我六个月租金,这门锁密码就六个月有效,我是可以设置的。我可以提前七天发短信提醒。假如七天只剩下一天,我可以设计,锁上十分钟,也可以锁上一个小时,这就看你的程序怎么去设计,但现在实践下来,不能到哪一天突然锁上永远不开。

  我们把公司全部定义为B2B,如果高大上一点叫S2B,新名词。就是为B端企业做服务,我们称水滴式长租公寓的综合服务商,只做管理,不做包租。定位就是服务商,挖金子我卖点水,做好服务,分一杯羹。

  比如像万科,他需要的服务很少。更多的是自己搞,从种庄稼,一直到养猪、杀猪,做成肉肠,全自己干了。

  光着脚丫的不要命

  我理解的未来房子,可能会有四种产品形态。

  第一类是集中式租赁社区,开发商做一个小区,或小区的几栋楼。从设计开始,就想到目标客户的生活场景。不管是公共配套设施,还是房间的空间安排,得适合这类客户。

  这类可能是由开发商和国资国企来做,在未来会是主流。毕业两三年之后的大学生,有了一定经济能力,就会住这样的。比如新加坡的祖屋,日本也有这样的,美国原来在市中心独栋的楼。

  第二种就是现在所谓的集中式公寓。这些物业叫做边角料,老弱病残,干酒店不行,干办公楼不行,那就干个公寓吧。其实干公寓本身的坪效也不是最高的,但这一类会逐步替代现在分布式公寓。

  第三种就是分散式公寓现在最熟悉的是所谓的合租公寓。从全国来说,五年十年后还一定存在,因为还有穷人。一个城市还需要配套人口,发展蓝领公寓没那么容易。有些地方政府为了招商引资,或是为整个区域产业经济的发展提供一些配套,才会做蓝领公寓。但是我们说的合租公寓是低端的那种,为穷人保底,香港现在还有这种公寓。

  最高端的分散式公寓,就是我们说的第四种,是整租而不是合租。实际上这块会是一个新的市场空间。其实有很多租赁需求场景,现在没有被激发出来,等再过几年就能感受到了。比如为了孩子上一个好学校,我可以暂时住在这里。另外,还有高管房和可租赁的婚房。

  中国的公寓行业,没有腰部,只有头部和尾部。头部可能会占到20%左右,我研究过开发商、酒店业,还有便利店行业,这些都跟不动产有关。他们的头部单位的全行业市占率都是20%到25%。

  尾部会是什么样的?我觉得它会是小而美。例如我就聚焦一类客群,比如说做女生,做嘻哈,做理工一类客群。或者聚焦这一个区域,也可能就做个高端点的婚房,小年轻结婚都找我,我帮你们去定制。

  从产品形态来看,小而美很难做大,因为它严重非标。它是从一个一个小客群切的,主流的是由早期国资国企提供,后面开发商进来的租赁社区。再往下是现在的边角料分散式公寓,想要做到小而美,这是很难走得出来的。

  那这个市场,做公寓生意的主流运营商会有谁?

  现在看,我们认为最主流的一定是开发商。假如我们这个行业未来会有头部单位,我估计三分之二都会是开发商,因为他们离得近。

  很多人唱衰开发商,说他们没有运营能力。但事实上凭什么说人家不会?这些年开发商聚集了这么多优秀人才。只是他不屑于做这件事而已,没那么难,交个学费就行。所以我认为主流一定是开发商。

  国家队的话,国资国企是启动这个市场的,但是目前咱们的政策还不完善,国家也不知道该怎么弄。因为实践成果还没出来,所以也没办法总结,不知道怎么引导这个市场来做。

  你看金融政策放了又收,这是很好的。政府说要做强国企:“听话!你们先上!先干起来,再总结模式。”我认为国资国企会把这个市场启动,经验教训也会踩出来。特别是对政策制订、对整个管理的市场化,会起到很好的作用。但是三年后,它一定会被干掉,会被边缘化。

  其实在早期,仔细看,每一个城市都一样。一块地搞开发,区里和市里的一级土地开发单位,来把它搞个齐头一平,接着把最好的位置占了。

  所以在10年、15年前,上海每个区都有开发企业,而且在上海50强排名里面,20多家都是这些,因为有地又有钱。

  后来他们不行了,就到市属开发商,再后来市属也不行了,然后央企就进来了。但是你们查查去年的地产百强,一家央企都没有,从前十名全部被打出去了。

  国资国企容易获得资源,最终也没干过民企,因为光着脚丫子的真是不要命的。国资国企最近几年还能拿地拿房,有很多机会,但是逐步会被边缘化。

  暗流涌动里收割的宿命

  中国人常说红海,什么事儿一弄就红海,但是公寓行业远远没到。我觉得刚开始。公寓公司没死几个,也没谁家迭代了,没什么创新,都还没逼到份儿上呢。

  公寓才刚起步,竞争什么,就是抢个楼抢个房源,这算什么竞争。以前买地除了现场竞争之外,私下里都撕成什么样。

  公寓没到竞争阶段,你看还没淘汰谁呢,什么人都在里边混。

  我们把租赁金融稍微捋一捋。如果从回头看,最早切的实际上是租房分期。现在基本绝迹了,特别是今年开始。

  为什么会消失,在本质上我看是叫错配。真正有需求的是B端、是职业房东,但是他们用C端作为贷款主体。

  因为它本质是B端金融,是产业金融。为什么呢?因为在2015年前后,特别2016年,场景消费、消费金融,互联网圈子里喊得最热。那这一听,靠租房的场景,年轻人的消费金融就是租房分期,那时分期也很热,估值也高,投资人也容易理解,所以一下子就起来了。

  开发商的话,我们就说万科,他现在应该砸进去不到300亿,买地100多亿,装修100多亿,肯定没赚到钱。他那个现金流能够付房租,如果再能把人工付掉就不错了。他那产品的成本还没收回来,怎么办?现在200亿,都已经有点撑不住了。

  假如说,我现在一个月工资两万临时有个三五千的花销可以,再往大了也撑不住。只是说刚起步,无所谓,一百亿的销售盘子,拿一两亿试试。但你想一两亿能干多少?假如一套房子装修五万好了,不要说建,我们就说是装修好了。没有一家能用这么多钱,但是长期来看就不行了,而且这种是七八年才能回本。

  不管谁做,把它当个事业来做,当一个生意来做,都是缺钱的。先说大的,目前我们能看到,整个市场好热闹,建行也给钱,上交所也给钱,都给钱。

  但这些是讲政治的,还得回归到生意本质和金融本质上来。从中国现在来看未来,做公寓的房子,第一,土地性质可能是非住宅类,它算不到帐上。第二个,可能是集体建设用地,这种房子的价值是不高的。

  而物业的价值,不像住宅这么值钱,甚至都不能抵押,或者有各种各样原因不让你做抵押的。现在拍出的地很明确,就不能抵押。这种情况下,银行给你的钱,只能保证自己的风险管控。

  但是我们说银行机构凭什么给你钱,那就看你的支息能力,就是你这房子的租金,还款的唯一来源,你卖不掉,也不能卖。那就用房租来还。

  现在看房租怎么看?过去办的帐全调出来看一看,过程中很难看得到。我告诉你说,过去我这个楼售一千万一年,你可以通过查帐的方式知道。

  因为现在开始你给我钱了,我说每年我涨10%,明年100万,后年可能110万,你们也不知道贷完钱之后有没有给我。可能我说,因为一下到期我还不了你那么多,可能分期,说每年还一点,慢慢还。

  你也不知道我是真的用租金的钱,还是到其他银行骗一笔钱给你的。

  如果说未来,BAT,包括京东,包括TMD,都在看,或者在进这个市场。但是还没有正式打起来,不过也就在这一两年吧。现在大家看,还没完全看明白。

  因为房子这个事儿要比其他事儿复杂,真看明白不那么容易的。大家都小,收割你来得及,估值能涨多少?随时收割,别割错了。

  明年这个时候,我估计BAT就应该会动手了。

  对于房地产来说,资金是命脉。而长租公寓是当下最火的资产证券化产品,可以获得银行的资金支持,为房企融资开了一扇窗。

  2. 未来长租公寓行业的两种模式有更大可能性:一是轻资产的纯品牌管理模式,第二是重资产的基金模式,收购、持有资产,然后通过REITs实现资产证券化的退出。

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