国家队、房企与酒店系PK公寓品牌核心竞争力 你看好谁？

　　(迈点网讯 王丹丹)2018年4月10日，第三届中国租赁式创始人领袖峰会暨中国饭店协会公寓委员会年会在广州召开。会上，魔方生活服务集团CEO柳佳、华住集团城家公寓总经理蒋卫东、保利地产投资有限公司助理总经理姚志鹏、碧桂园长租公寓执行总经理陈显刚、寓米集团董事长张晚华，围绕“住房租赁新政下，国家队、房企与酒店帮是如何跨界看待住房租赁市场发展趋势”展开圆桌论坛，广东省公寓管理协会专家组组长刘策担任主持人。

　　魔方生活服务集团CEO柳佳表示，各路部队纷纷进入公寓行业，是个好事情，“行业越来越蓬勃发展，反过来加速政策的快速落地”。所有的行业从业者都会从中受益。只不过大家核心竞争力会不一样。但大家的目标都有一个共同的目标就是盈利。魔方在这个方面也做了很多探索，最重要的理念和能力就是“坪效为王”。如何提高坪效?首先是要做好规划，如何在有效的面积里销售出最高的价格，比如魔方18平米的公寓里有独立的厨房、客房、卫生间等等，这些都是可以提高坪效。其次就是运营。在公寓运营的过程中，柳佳呼吁不要陷入低价竞争的局面，行业应该有科学的分析和定价。“在合理的定价上去做运营、做出租率”。

　　任何一个行业、产品的发展过程都是充满变数的，但是让产品逐渐变得完美，这是任何一个行业都是通用的。华住集团城家公寓总经理蒋卫东表示，“我们也非常看重坪效”，但是城家是不一样的。城家更注重细节产品的打磨，在设计阶段就考虑后期的折旧、运营等等。“昏昏欲睡”是城家公寓的点——收益多5%、成本降5%。另外一方面，各路部队进入公寓行业，在商言商，呈现在消费者眼前的产品会非常丰富的，企业需要为市场负责。“做好这一点，我们也能做得棒。”城家最大的亮点就是推出了长短租结合的模式，“长短租这个事情本身是个矛盾，我们做的是间夜。”长租与短租的管理系统大相径庭。短租是以“间夜”为单位计算，而长租多以“日”为单位来计算，城家“共享居住平台”将两者结合，打破了“时间”上的差异，消费者可以任意选择时长。“把长租做短的同时，把短租做长”，这是竞争对手所不具备的能力。

　　作为房企系的代表，碧桂园在长租公寓板块提出3年百万间的目标，语出惊人。那么，开放商做长租公寓怎么样才能有盈利和竞争力。碧桂园长租公寓执行总经理陈显刚刚给出四个关键字——“资产管理”。第一，运营成熟，大部分是输出，利润高;第二，有基金，付了利息，都是公司的钱。“未来大部分是做资产自持的项目，后期包括农村土地的市场都是在发展规划中”。同样是地产系，保利地产投资有限公司助理总经理姚志鹏认为，保利的核心竞争力是抱团打群架。“酒店、购物中心、公寓、洗衣、物业等等都是保利的产业，我们不仅仅是走大差异，更重要的是资源共享。”目前保利正在着力打造平台，构建社区生态圈，发挥地产集团的优势。再者就是地产的品牌效益优势也给公寓发展带来优势——在融资方面有优势，也有助于开发较大的项目。“没有规模就没有效益”。

　　“他们都是富二代，屌丝怎么办呢?”寓米集团董事长张晚华在现场开了玩笑。在他看来，屌丝要逆袭，这个是像寓米这样的企业必须去思考的问题。他表示，现在大家都在做平台，某程度上可能会有一定的错位。目前寓米45%长租、55%短租，也在着力打造IT体系/供应链体系 ，“在能掌控的范围内慢慢成长，我们的机制可以更灵活”。

　　“魔方是目前拿房前三强，发行了首个ABS，还成立蓝山资产来做收购，规模也非常大。如此厉害的公寓企业，没想到柳佳在提到核心竞争力的时候，第一个提到的是坪效。”刘策在现场提出一个问题：未来行业发展过程中，运营能力本身还是资金资源整合能力更重要。

　　柳佳表示，这不是一个孰轻孰重的问题，而是内核和外延的关系，“资本也是追求回报的，内核打造很重要”。

　　资本不会改变历史，但会加速历史的进程，资本可以带来规模，这是一个客观的经济规律。蒋卫东表示，“我们还是要坚持自己的核心竞争力，最好标准化、体系化、智能化。”他指出，现在很多人都会在担心人会被挖走，“没有必要哭”，做好智能化运营可以提高生产效率，也能推动行业的发展。“资本我们也喜欢，我们跟所有的同行都一样。”

　　陈显刚认为，首先是集团内部资源整合，其实是提升团队运营能力。在此基础上再去考虑资源资本的事情。“无论资源便利性多少，最终反映的还是运营能力。我们在做的是锻炼和磨练团队，让他们快速适应和成长”。

　　姚志鹏认为，“时机不等人。规模和运营要同步，运营是基础，规模是方向。”两者并重，边做变磨合。

　　张晚华认为，公寓行业应该“双轮驱动。”