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租赁地产迅速崛起 品牌如何做好运营与发展?

迈点网 · 周恒楣 · 2018-04-26 11:38:57

  中国进入了一个由增量转存量、由资源经济向管理经济转变的非常重要的过程,这个过程中能起对大作用的就是我们的品牌。

  (迈点网讯 周恒楣)为推动和促进中国租赁地产行业健康发展,2018年4月26日,由迈点研究院(MTA)、迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”在北京金茂万丽酒店隆重举办。

  会上,迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇做了2017年度中国租赁地产(公寓及办公)品牌白皮书发布,通过结合迈点的数据,把长短租公寓和联合办公放在一起,互相做对比和比较。

  租赁地产的迅速崛起 如何运营好品牌

  租赁地产的迅速崛起是如今的一个大环境,无论是从如任志强、潘石屹这样的业界大咖的观点来看,还是各地政府纷纷出台的政策,我们都可以看到,中国进入了一个非常强大的由增量转存量、由资源经济向管理经济转变的非常重要的过程,这个过程当中起对大作用的就是我们的品牌——到底哪个品牌的运营能给客户做好最好的经营和服务。

  丁晓宇表示,这个行业本身不是一个短跑的过程,是一个长跑的过程。在大型的资本和资金涌入的情况下,怎么办?这是每个行业中的人都要思考的问题。

  在丁晓宇看来,资本是想迅速盈利的,包括传统的机构需要大资金进入、大资金抛出,在每天精耕细作的运营状态下,这个长跑能跑得赢才重要,至于前面的赛道怎么样并不是特别重要。

  公寓的市场规模与特点

  在目前,公寓分类已经多达5类到7类了,包括集中式长租、集中式短租,分散式长租、分散式短租等。“某一种程度上来说,已经跟我们的酒店非常类似,等于是连通在一起。”丁晓宇表示。

  而十分火热的租赁市场到底有多大?根据迈点网的统计,到现在真正成体制和成规模的服务室,整个服务当中只占8%,有可能是以国际式为主体。此外,集中式也很少,最多的则是分散式公寓。分散式是以龙头和互联网的形式,非常高频地基于科技来联动我们散装群体,丁晓宇说,分散的形式远远大于上面的块状的,这是必然的状态。

  对于“有没有房子能不能做这个事情”,丁晓宇认为,这个行业特别特别大,还远远不足,有非常非常大的空间,但至于现阶段状态下怎么保证盈利和公司的品牌状态,这是需要探讨的问题。

  各个城市都在布局,洼地与热土并存

  各个城市都在布局公寓项目,但是到底哪些城市是坑、哪些城市是伪命题,都是值得去商榷的。

  从白皮书中可以看得出来,集中式、分散式、服务式还是以北上广深一线城市为主,二线城市则还是处在相对混沌的状态。

  纳入迈点研究院(MTA)监测的集中式长租公寓品牌中,华东地区的门店数已接近900家,占全部纳入监测的集中式品牌长租公寓的近一半,华南和华北的门店数也分别有480家和343家,两区域占比分别为24.86%和17.76%。

  分地区来看,与集中式长租公寓类似,华东地区同样是分散式长租公寓数量最多的地区,占比达到51.46%,华北和华南地区公寓占比分别为19.63%和16.22%。

  此外,目前我国服务式公寓多分布在沿海省份,内陆省份仅在川渝地区分布较多,中西部省份中仍鲜有分布。

  短租市场可期,或能引入酒店模式

  丁晓宇认为,在短租市场,可以引入做酒店行业的管理人群,因为他们后台的体系、管理的方式、品牌的方式都是轻资产的,跟短租有不少相似点,他山之石可以攻玉。

  在线短租有自己的延伸点和利益点,但因为商业模式本身是统一的,所以看得出来他们整体的量。中国的市场还是极其庞大的,远远大过目前的短租市场,所以到现在为止远未统一。

  市场对短租房源的需求仍然旺盛,但短租公寓数量较少且品牌化程度较低,绝大多数公寓房源仅能依附于OTA或在线短租平台来进行预订,获客成本较高,品牌缺少识别性与知名度,这些因素都将制约公寓品牌的发展及市场的完善。因此,有意识的打造和扩大公寓的品牌影响力与知名度,就显得愈发重要。

  主流市场品牌运营分析 让发展路径更简短

  通过过去一段时间的指数状况,可以看出,集中式长租公寓品牌以85%+16%在增长,服务式却在下降,在长租公寓行业,服务式公寓还是比较稀缺,在中国属于一个新生行业。

  整体长租公寓用户关注度大幅度提升,那么品牌和媒体触达这件事情就变得越来越重要,变成一个品牌为导向的流量入口产品,很考验对客户的抓取能力。

  而在TOP10中可以看出,地产系崛起,分散式品牌区域集中服务式以国际为主,这个行业是公开和透明的,市场是极度庞大的,大资本的流入会导致这个行业成本越来越高。此外,会有不断的投资人来接触,但是丁晓宇认为,投资这件事情慢慢做,你做好了自然就来了,不要膨胀,毕竟运营和服务不是以重资本砸出来的东西。

  与长租市场的热火朝天不同,短租市场在两年的时间之内,影响力有所下滑。一个是在中国的在线短租的情况存在不少弊端,丁晓宇说,把这个当作一个增量和共享经济来做是可以的,如果当作一个投资的生意来做一定是不可以的。

  短租市场点评量稳步成长揭示了一个非常典型的事实——用户必将是最主要的决定群体,而不是所拥有的资源量就可以形成比较大的垄断。

  丁晓宇也针对长短租市场给出了建议,虚高的情况下,建议小心出手,因为大多数经营者签的都是长期合约,一旦五年签下来、十年签下来,以一个高成本买入会非常非常痛苦,在这个手上不上不下的项目可以不妨卖掉,“嫁”给别人。

  共享办公做管理为主 核心区域资产亟缺

  共享办公领域,龙头聚集、小品牌面临生存危机,以北京和上海为绝对主体的,深圳聚集在南山、龙岗、宝安、福田等地;上海则是内环、外环、内中环;北京以科技金融客群为主,四、五环聚集,想进三环很难,二环以内很少。

  目前的共享办公,包括P2、梦想加等,都还是在做管理,但是利润组成到底怎么做?这到底房租是不是根本?房租根本之后到底额外的附加值应该是多少?这些问题都值得去探讨。

  结合未来的趋势判断,共享办公市场集中度上升,核心区域的资产极度稀缺。此外,多方介入、红利期会到来。政策主导向城市驱动转移,创业办公开始成熟,服务内容由点到面。

  最后,丁晓宇表示,希望与会嘉宾都能成为行业的旗帜,在未来十年当中真真正正成为朋友一起走下去,希望人越来越多,永远不离散,希望所有人都越来越好。

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