地产进入新跑道：跨界合作是一个金科玉律

　　(迈点网讯 李菁)为推动和促进中国租赁地产行业健康发展，2018年4月26日，由迈点研究院(MTA)、迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”在北京金茂万丽酒店隆重举办。

　　作为租赁地产行业一年一度的荣耀盛会，本次盛典荟聚了100多位地产金融决策者，100多位公寓、短租、共享办公品牌创始人，200多位租赁地产行业品牌运营者及100余家主流权威媒体高管共计500余名品牌领袖和行业精英。海尔、小马快装、源涞国际、寓多多、大象公寓、臻爱逸家众创空间(深圳)投资管理有限公司、平安好房、乐乎城市青年社区、铂顿国际公寓、一呆集团、麦家公寓、一米好地、瑞贝庭公寓酒店、贝客青年精品公寓、恺信亚洲、软库科技、租立方等合作伙伴，也共同参与和见证此次盛会。

　　(从左至右依次为：刘昕、罗军、郑健灵、张爱华、邹嗣龙、杨鹏、甘伟)

　　当进入存量经济时代：租赁地产下的长短租公寓将如何与办公协同发展。地产如何实现华丽转型与升级，持续经营的同时并完成与办公的共享与协同?People Squared (P2) 创始人郑健灵先生、途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军先生、旭辉领寓CEO张爱华女士、世联行集团副总裁，世联红璞公寓总经理甘伟先生、恒大酒店集团公寓运营中心总经理邹嗣龙先生、碧桂园长租经营管理部总经理杨鹏先生在主持人广东省公寓管理协会会长刘昕先生的主持下给出了各自的独到见解。

　　地产白银十年，长租公寓市场不是转型是新跑道

　　“未来地产的存量是这个世界的一个核心主旋律”,罗军用这么一句话来奠定了租赁地产的地位。“因为中国人口的问题，全民创业、全民创新，空间梦想，大家可能不是去买房子，很多的是持有房子。”接下来的20年会给中国在空间持有运营上，将会给运营商一个更大的舞台。

　　旭辉领寓作为地产系长租公寓运营商，张爱华表示进军长租公寓市场对旭辉来说既不是转型也不是升级，而是选择了第二条跑道。“地产虽然是黄金十年已过去，现在是白银十年，但是它毕竟还是白银，不是铜、也不是铁。”，所以长租公寓市场对于地产而言是一个全新的产业，即现代服务业，需要用全新的思维来运作这一产业。从地产转向长租公寓，这位地产行业18年的老兵对于长租公寓市场的宣言是 “从零开始，归零以后我们新的团队按行业新的要求、新的标准做我们想做的事。”。

　　邹嗣龙结合恒大目前因势而动并坚持两个模式：“规模+效益”的发展模式以及 “三低一高”的经营模式，表示转型和升级是对存量经济的一个手段。恒大目前积极在布局民生住宿产业，除酒店、养生之外，还将运营酒店式公寓以及度假式公寓。同时在收益分成、物业托管方面也做了相关布局。

　　杨鹏则坦言“存量资产的运营绝对是摆在所有地产商面前非常重大的课题。”碧桂园在完成市场的下沉布局之后，必须完成新的布局寻找新的业务增长点。同时他还在现场透露，碧桂园今年有一个“不能说的秘密目标”，一旦这一目标完成，长租公寓未来将有可能对碧桂园具备极高的重要性以及战略意义。

　　同样的，郑健灵也提出了自己的观点“存在即有理，这块地被留存下来是有道理的。” 当存量市场存在一些开发商自己没有办法解决的问题之时，运营商便将脱颖而出。“把这件事情做到极致，导致没有人再可以跟他拼这样的一块服务，这个是在一定的时间单位里面，他在这个行业里面一定会发声的。”

　　地产系长租公寓不容易：爸爸的钱没有那么好用

　　地产系公寓一度被认为是“含着金汤匙的孩子”，资源、资金以及产品打造都是其他三大派系不能企及的丰富。但“家家有本难念的经”，富爸爸的钱也不是很好用。

　　张爱华谈到“确实有一个富爸爸没有什么坏处，就像富二代一样爸爸很有钱，可能会给你铺的路会好一些，因为公寓行业毫无疑问资金是你的基础，没有钱你都可能也许各方面都做得不错，但是你等不到行业发展的春天，已经半途中夭折了。有多少富二代真正能把产业发扬光大，还是要靠他自己，那个概率其实并不高。”

　　所以旭辉领寓团队在创立初期便抛弃“富二代”的身份，将自己定位为“创一代”。在2017年没有依靠旭辉任何的征信，通过旭辉领寓主体发行了30亿的REITs，开始把重资产形成闭环。“我们的资本运作是要靠自己，因为股东也不可能一直给你无限制地输血。这个基础慢慢具备以后，其他方面很多方面的能力都是靠团队自己去塑造的。”

　　具备同样感受的还有碧桂园，杨鹏表示长租公寓战略布局的不同，3-5年之后将会有不同的市场呈现。“其实我们也挺努力的，虽然有一个富爸爸，但是爸爸不给钱，我们总裁给我们就两个要求，一个要求别亏钱，可以不赚钱;第二个要求别花钱，最好别用我的钱。”他笑着谈到。

　　赛道很宽，市场很大，找准自己的方向最重要

　　小不可怕，可怕的是不清楚自己的核心能力以及标杆。对于存量地产运营，罗军提到了这么一句话。随后他谈到，“行业里核心竞争能力：一个是资源，另一个则是运营能力”，做好这两点，非常重要。

　　郑健灵则用以特斯拉为例，分析租赁地产行业产品价值，“做自己的积累，找到行业中属于自己的方向”。同时，他谈到： “一栋楼自己本身的出租率占90%到100%的时候，体现的不是你的租赁能力，也体现的不是你的运营能力” ，运营能力是一种对于内容的整合能力，以及对内容和楼宇重新基于产品开发的能力，并通过产品不断实现品牌的差异化。

　　杨鹏则表示“碧桂园想做的事情还是老路子，可能还是要造城。”尽管手握“富爸爸的钱”，但杨鹏也坦言“钱真不是能解决所有的问题，当它的业态达到一定程度，当它的生意模式复杂到一定程度的时候，最后决定胜负的还是两件事，一件事是运营，第二件事是产品。”打造在市场上具备竞争力的产品才是未来真正竞争的核心焦点。

　　作为中介系长租公寓，甘伟自嘲为“我们在开发商面前他们是富豪，我们就是个中农，差距太远，不能叫有钱，只是刚刚把你拉扯大而已，你跟他怎么竞争?”但是他提出非常重要的一点，存量市场是巨大的，不论大小型运营商，必须根据手中持有的资源、优势、能力，在自己占据优势的市场来运营。最后，他谈到“这个市场太大了，千万别觉得大家在一个起跑线上，这个赛道太宽太宽，而且城市的维度真的不一样，我想说这个是充满着前景的，充满着希望的，我们定义好需求，定义好自己是谁，我们做哪一块。”

　　跨界合作是一个“金科玉律”，绝对是对的!

　　存量地产目前进入了一个战国时代，呈现出百家争鸣的局面。激烈的市场竞争背后显示的是巨大的市场，同时不同存量地产运营纷纷握手协作，开启跨界合作。

　　郑健灵认为公寓与共享办公是有众多结合点，但重要的是不能依靠管用套路去套用，而是需要考虑清楚这一结合产品的逻辑。

　　甘伟则表示跨界合作是一个典型的互补的状态。正如长短租结合是一种良好的增值方式。同样，甘伟认为“这个是一个金科玉律，绝对是对的。最后可能长租、短租、公寓，因为你的人群的活跃，激活了整体的氛围，再体现核心的价值在里面，底层的商业价值，形成一个正循环，整体评效是空间创造了价值之后整体的溢价，通过公寓、短租，你的办公空间，怎么能形成一个有机的结合，多维的组合来寻找一个整体的资产解决的方案。”

　　租赁地产根本没有寒冷，取什么暖?

　　随着存量地产各派系选手入局，洗牌以及整合风潮频出，“抱团取暖”这一个词被屡屡提及，但罗军在现场提出里完全相悖的观点“根本没有寒冷，你取什么暖，你连门都没看清楚，取什么暖”。

　　他认为这一市场目前尚处摸索期，几乎是没有对标，它的所处的时间、地理各种因素都是在世界上很难找到的。

　　现在需要做的不是做一只惊弓之鸟，而是找寻到这一市场盈利的最佳模式。搞清楚“为什么要选这件事情?更不要谈抱团取暖，现在是摸清楚你到底要干什么，你的核心能力在哪里?你最佳的合作伙伴在哪里?”长租公寓的利润的确不高，罗军认为长短租结合才能带来真正的利润。

　　以客户的需求为出发点，做出客户更需要的产品，做出评效。

　　一句话分享

　　罗军：在做创新尝试时，这个关键点是有的放矢地把策略想清楚。

　　郑健灵：公寓是房地产的未来，共享办公也是房地产的未来。

　　张爱华：合作共赢才能够走得更快、走得更健康，行业需要越来越多的人能够贡献每个人不同的价值点。

　　邹嗣龙：关注美好生活的需求。

　　杨鹏：行业尚处起步的阶段，赛道足够大，大家可以做得事情足够大，可以玩出来的花样和不同的模式也可能是多种多样的。

　　甘伟：中国13亿人，3亿人在租房子，未来会有6亿人，无论未来做了三千间、三万间等等，都是一个小的数字，我们都要有清醒的头脑，回归到商业这件事就能干下去。