如何把握规模扩张与盈利的平衡打造品牌及实现资产增溢？

　　(迈点网讯 李菁)为推动和促进中国租赁地产行业健康发展，2018年4月26日，由迈点研究院(MTA)、迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”在北京金茂万丽酒店隆重举办。

　　作为租赁地产行业一年一度的荣耀盛会，本次盛典荟聚了100多位地产金融决策者，100多位公寓、短租、共享办公品牌创始人，200多位租赁地产行业品牌运营者及100余家主流权威媒体高管共计500余名品牌领袖和行业精英。海尔、小马快装、源涞国际、寓多多、大象公寓、臻爱逸家众创空间(深圳)投资管理有限公司、平安好房、乐乎城市青年社区、铂顿国际公寓、一呆集团、麦家公寓、一米好地、瑞贝庭公寓酒店、贝客青年精品公寓、恺信亚洲、软库科技、租立方等合作伙伴，也共同参与和见证此次盛会。

　　当长租公寓在扩张规模，利用租金差获取利润的同时，如何通过打造品牌来实现资产增溢?优客逸家创始人&CEO刘翔先生、爱上租联合创始人徐毅先生、源涞国际总裁陈昱彤女士、美丽屋创始人、CEO韩光先生、未来域副总裁宋溪先生、金茂酒店管理公司、金茂公寓副总经理邵俊先生在主持人中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林的主持下就规模扩张与盈利的平衡点，增值服务与新盈利点探索以及品牌效应打造的关键点给出了各自的独到见解。

　　资产增值远远比租金有效的多，那么分散式公寓品牌和规模以及物业增效，这三个点之间的关系怎么看?

　　对于这一问题，爱上租联合创始人徐毅提出了3个关键词——效率、体验、规模。

　　对于体验，首先，分散式的产品存在着各种非标化，在最终输出的时候也不一样，而在不少产品中，公寓的投入成本也比较大，但是虽然投入比较高，租客的接受度背后是有议价率的。其次是业主的接受度，徐毅提出了一个“委托议价率”的观点，当业主看到自己的房子被改造得很好后，愿意降价出租给公寓方，通过这一点，在产品上很好地体现了资产的增值。通过提升品质，业主愿意主动跟你分享利润，而租户客群愿意为好产品多付钱。

　　关于效率这个关键词，徐毅说以蛋壳为例，他们的成功在于标准化、系统化以及非常专业的分工，都是效率的体现，“分散式到一定体量以后，效率不会低于集中式。”徐毅说。

　　此外，因为快速的扩张，当公寓规模到了一定程度的时候，在资金端就有很好的议价。

　　“体验、效率、规模多个点提升以后，才能组合起来有比较好的收益。”徐毅表示。

　　在源涞国际总裁陈昱彤看来，虽然源涞国际体量不大，但是会打造品牌，以中高端客户群为目标。她表示，资产的增益，非常有趣的现象，不同于爱上租的业主，源涞国际的业主画像是在上海能买CBD千万豪宅的人，这样的人群最宝贵的是时间成本，而他们的房子交给源涞国际打理，首先要求就是把房子看管好，帮助业主实现资产增值，这些业主的议价就不是特别敏感，甚至可以有10%的议价空间，还自带装修。

　　在非标还是标准化这个问题上，陈昱彤发现租客的需求是千差万别的，无法做一个标准的产品，因此就是在标准的基础上，把非标作为增值服务，而这增值服务，就是品牌的议价空间。

　　可以说，源涞国际不是和别人比数量，而是比收入。

　　美丽屋创始人、CEO韩光依据做分散式公寓12年的经验，就规模扩张与盈利的平衡点提出了两个观点。首先，这个行业毛利非常低。其次，这个行业是非常讲究运营的行业，或者说是考验运营的行业。

　　而关于分散式，韩光也给出了三个核心——毛利、流通效率、规模三点之间的平衡。在韩光看来，美丽屋是以合伙人为核心的运营模式，从单店上平衡毛利、规模还有流通效率，各个运营的指标都归到这三大指标之下。

　　韩光说，真正的公寓在运营的时候，我们从毛利流通效率，包括规模的控制的时候，这是企业运营的核心。有的公司发展得快与慢，其实就是在获房成本和获目成本做一些超配的投入，规模过大的时候，能不能保证毛利率和流通效率这是平衡利润和公司规模化的点，不管企业配置什么样的投入和流量，其实都是在平衡这个利润。

　　未来域副总裁宋溪以未来域为例，从2010年到2015年未来域一直做的是重资产，那个时候可以说公寓行业的黄金时代，只要不出错，基本上都能挣钱。而2015年之后，有了资本的助推，可能导致膨胀，犯一些错误。2015年开始考虑轻资产，集中公寓的品牌运营实际上是助力开放商的销售，并通过开放式拿房源。2016年，第二个阶段向第三个阶段过度，租赁行业政策出台，这是国家对于整个房地产的平衡策略，也要求开放商必须开始做租赁。“但是，公寓行业和租赁还不是一回事，开发商对整体的布局，对标不是公寓。” 宋溪说。

　　下一步未来域要怎么办?宋溪表示，现在的战略就是品牌之路，首先要谈战略，已经是从第一阶段的2C，到2B到开发商，对轻资产的输出，到现在2G，未来域现在一是和国有的开发集团建立品牌端的合资合作，此外是针对政府的大量的人才供应，做战略的重要的调整，也就是又开始回到投资，回到做重资产。

　　金茂酒店管理公司、金茂公寓副总经理邵俊认为，品牌应该向两端输出价值，一个是客户，另外是资本方。任何一个商业模式，背后都有资本的力量，品牌输出也是这样，品牌不是一个虚无的东西，品牌的支撑在于它的产品运营服务，以及能够给到一个生活性的服务行业的服务价值。

　　邵俊提出了质疑，如果在一个没有稳定回报租金收益汇报的项目当中，何谈ABS?如果手上持有物业，但是没有达到稳定的收益，同时获取很多增值收益点，何谈REITs?真正的REITs即将来了，大家都说风口要起了，但是真正能放到风口当中的东西是什么?“也许大家跑的太快了，觉得运营这个事情是一夜之间就可以有的，复制一个团队，复制一批人，也许就会有了，但是我相信绝对不是这样的。”他说，“相信总有一天，我们的轻资产的运营管理的团队，将会输出我们金茂体系内以及金茂体系外更多优质的物业，一旦实现这样的角度的话，其实大家会看到，是把优质的物业或者说市面上好的物业能够通过这样的一支运营团队赋能。”

　　优客逸家创始人&CEO刘翔认为，规模扩张与盈利还有品牌的平衡点中，品牌更具像一点是品质，快速规模化扩张的时候，如果能够把分配机制做好，真的能够很好的实现规模扩张与盈利的平衡，但是又会有新的问题——个人更注重利益的时候，如何有效的管控?

　　如何管控?如果没有强体系来管控，就会导致规模利益追求到了，但是品牌被消耗掉了。这个在刘翔看来，是三者的平衡，这个也是企业真正的价值，是要靠沉淀形成的运营优势。

　　一句话总结，企业准备怎么干?

　　徐毅：把产品标准化，首先是产品和服务的标准化，然后是产品和服务的品质化，然后是整个过程系统化，这样就能够有效的解决规模扩张然后盈利以及品牌之间的关系。

　　陈昱彤：在继续保持90%以上出租率的前提下，实现目前的规模翻番，只翻一倍。

　　韩光：今年公司的发展，传统行业出身的人，非常重视IT化，或者是互联网化，我们自己其实也有一套我们的BI系统，但是太宽泛了，我们在内部称它为先知，他能率先判断这个房子多少钱可以收多少钱可以出，我们不完全依赖BI，不通过KPI考核变成机器人。

　　宋溪：接下来所有的产品线服务线运营能力要基于客户的需求，所以我们为此专门成立了未来生活的品牌，对公共空间的打造，以社区商业形态出现的，来进行我们的管理和服务，而不只是过去的一般性的功能性的运营管理，所以运营能力的打造，可能是我们下一步的需要更多的创新投入的点。

　　邵俊：用三句话，第一个公司的目标的角度来说，整个金茂集团将会打造高(一加一)的品牌。第二，我们会给大家带来独特具有差异化的居住体验。第三，是我们整个运营的产出会在整个资本市场上获得认同。

　　刘翔：第一还是优先要追求用户体验和效率，落到具体的做法上，要继续保持我们公司的服务人员的岗位的收入是最高的。第二要保持稳健的增长，要平衡，要在健康现金流的基础上，包括相对稳定的收益率的基础上扩张。

　　最后，穆林总结说，近来已经有人唱衰公寓行业，未来如果运营的好的企业利润逐渐往上走，运营不好的企业一定是往下走的。时间越长，利润做的好的就越高，一是国家税费减免国家扶持，二是分摊结束以后利润爬坡，三是拿房租金涨的慢，到后来的涨的快。“不管如何，我们一块憧憬在美好生活向往的追求之下，一切明天会更好，既带给我们租客美好的生活，也带给每位企业家更好的品质更好的利润更好的生活。”穆林说。