百亿级租赁REITs通道开放 房企拼规模赌的是什么样的未来？

　　租赁近期，百亿级租赁REITs通道开放，引起租赁市场一阵躁动。在租赁盈利问题一直悬而未解的局势下，房企为何仍要罔顾收益大肆扩张，加码布局赌的又是怎样的未来？

　　首单百亿级租赁住房REITs 打破租赁证券化天花板

　　日前，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》, 对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

　　随着租赁证券化的大门敞开，证券化产品的发行规模和速度也上了一个新台阶。4月27日，碧桂园租赁住房REITs首期正式发行，首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，发行利率5.75%，以碧桂园持有租赁物业为底层资产，由碧桂园地产集团有限公司联合中联基金共同实施。

　　值得一提的是，此计划是国内首单达到百亿级储架规模的租赁住房REITs，打破了租赁住房领域证券化产品的规模天花板。

　　在政策的加持下，租赁市场早已呈一片红火之势。保利地行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券等接连获批。截至今年3月，国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品发行，总规模超过500亿元。

　　为何明知赔本还卖力吆喝？激进背后暗藏“心思”

　　站在风口之上，租赁市场迅速膨胀起来，长租公寓商们也借机大肆扩张。尽管行业尚处在探索期，但房企们早已制定了一个个雄心壮志的年度目标。

　　规模房企中，碧桂园于2017年正式成立长租事业部，计划2018年将规模拓展至2万间；万科长租公寓业务三年已开业3万间，并提出未来三年打造30万间以上长租公寓；龙湖于2016年试水长租公寓，截至2017年底已布局14座城市，提出“三年不盈利，2020年打造20万间长租公寓”的口号。另据不完全统计，截至目前，全国TOP30房企已有三成以上正加速布局长租公寓市场。

　　长租公寓“规模战”正酣。但比起耀眼的规模数字，长租公寓们的财务报表却并不好看。不断加码规模的长租公寓商们正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地，赔钱赚吆喝成为行业普遍现象。

　　以目前规模最大的自如为例，其采取的主要模式是以中介代理的模式与房东签订长期合同，后期提供标准化的装修和配置，再以“二房东”的模式对外散租，期间，收取和月租相当的“管理费”。但转租后的房租相较于市场价高出30%~50%。但即便如此，链家研究院院长杨现领仍公开表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。

　　既然产品盈利难题尚未解决，为何房企们又趋之若鹜？第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅分析指出，就目前看来，长租公寓运营商普遍处于不盈利状态，其最终诉求是为了寻求上市融资，获得一定的资金支持。

　　在高涨的行情下，长租公寓的“玩家”也从创业者发展到大型房企，其中不乏央企、国企等“国家队选手”。杨现领表示，在众多资本涌入之下，未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌，能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。

　　鱼龙混杂，租赁品牌商竞赛陷入白热化

　　事实上，在快速膨胀的风口上，长租公寓商们的竞争也愈发呈现白热化趋势，生存压力已然显现。

　　记者发现，各大长租公寓品牌为了抢占客源，打出了零中介费的口号，甚至有应届生入驻返现1000元的优惠。而这种靠补贴获取客源的模式曾经广泛出现在共享单车领域，但在目前共享单车哀鸿遍野的情况下，重新复制模式应用到长租公寓上很可能难以为继。

　　除了大打优惠牌之外，规模上的浮躁之势也开始逐步显现。同策咨询机构张宏伟介绍道，在争夺市场规模中，各大长租运营机构甚至出现虚报数据的情况。

　　“有的长租公寓企业，经过调研数据核算，明明在运营的长租公寓大约2.5万-3万间，再加上签约未运营的2万多间左右，最多这家企业只有5万间的总规模。但其对外发布已经有10万间，有的企业还制定了100万间、200万间的规模化目标。”张宏伟说道。

　　除了规模虚报之外，张宏伟指出，为了寻求规模化发展，有的企业甚至直接签“假合同”，这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。“这种假合同分为两类：一是，个别大的公司和中小规模长租公寓签“假合同”，房价数量直接算自己的了，只需要交一部分“手续费”，其实，业务上一点关系都没有；二是，直接签约“假合同”，利用各种营销噱头和开发商项目签约，但是能够达到运营的时间还早，甚至房子卖完了项目一旦建成合同有可能失效。”

　　房企加码规模，赌的是怎样的未来？

　　尽管有政策的大力支持，但在长租公寓盈利模式未解之下，房企们的规模扩张路又将走向何方？

　　中原地产首席分析师张大伟表示，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，哪种租赁模式能实现盈利才是租赁市场最大的难题，但目前租赁市场发展仍处于初级阶段，大部分企业仍然依赖资金优势在租赁市场竞争。

　　对于行业普遍面临的盈利问题，张大伟表示，现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都不能成功盈利，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小。

　　同策机构研究总监张宏伟表示，资本市场对长租公寓运营商的估值是以“房间数”为单位，不看盈利水平，这种情况导致运营商们为了扩大规模，盲目扩张，从而陷入“扩张-融资-再扩张-再融资”的怪圈。一旦外部融资断开，公寓的运营水平又支撑不起来，公司就会面临破产风险。

　　安居客房产研究院首席分析师张波认为，很多房企都看到了租赁市场的风口，也提了很多发展口号，但在实际操作过程中，回报率低于资金成本让现有的模式也不具有可持续性，从17年到19年属于一窝蜂状态，19年之后市场会更加清晰和理性的看待市场，也会出现更多的政策和保障。

　　不可否认，作为烧钱能力强劲十足的新兴行业，长租公寓对资本有着很强的依赖性。然而，成也资本，败也资本。如何规避资本的风险，避开成长中的那些雷，以稳定的财务指标和优秀的运营能力，获得资本的青睐，或将成为长租公寓未来决胜的关键。