长租公寓的好时代 房企如何"闯关东"?

　　从1986年开始，我国进入了解放以来的第三次人口生育高峰期。如今，这部分人群已进入而立之年，住房是他们亟待解决的重要问题之一。然而，限购限贷政策收紧，住房抵押贷款门槛提高，加杠杆买房更加困难，租房成为他们居住方式。

　　根据《中国流动人口发展报告》，截止2016年底，我国流动人口规模为2.45亿人，其中北京、上海、深圳、广州流动人口占比分别达到38%、41%、69%、37%。据预测，至2030年，中国的流动人口规模将达到3.27亿人。

　　一方面是房屋价格居高不下，另一方面是庞大的居住问题亟待解决，在“居者有其屋”的政策引导下，租赁住房正在成为解决人口居住问题的重要手段。

　　最好的时代

　　5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获得深圳证券交易所评审通过，该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产，是国内首单以公共租赁型住房做为底层资产的REITs产品，获200亿元储架额度。

　　5月2日，上交所披露信息显示，中国恒大在上交所提交的「中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划」已被上交所受理。资料显示，该项目承销商为前海开源资产，拟发行金额为100亿元。

　　4月末，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、以及完善住房租赁资产证券化的工作程序等方面进行明确的政策规定。

　　传统银行对租赁市场的支持力度也不断加大。早在去年底，仅交通银行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展。加上其他几大行，截至目前，银行对租赁企业的意向授信已突破万亿规模。

　　政策暖风不断冲击躁动的房地产市场，中国长租公寓正在迎来最好的时代！

　　大手笔布局一二线

　　在一系列利好政策引导下，房企蜂拥而至，意欲分食万亿蛋糕。据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场。

　　中国指数研究院数据显示，目前，百强房企长租公寓已布局已超30个城市，主要集中于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市，由于这些城市经济较为发达、流动人口多，房价收入比高等特点使得租赁人口数量维持较高水平。

　　万科在年报中披露：截至 2017 年底，万科泊寓已在全国29个城市开业96个项目，已开业房间数超过3万间，获取房间数超过10万间。 2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。

　　在今年的业绩发布会上，郁亮明确提出一个目标，要进入全球最大的住房租赁企业行列。

　　碧桂园于去年5月成立长租事业部，并先后在北上广深、武汉、厦门等一、二线城市落地项目。去年12月20日，召开长租品牌“BIG+碧家国际社区”的发布会，并宣布在三年内造100万间长租公寓。

　　龙湖冠寓方面表示，计划布局16个一、二线城市，截至2017年底，已开业逾1.5万间，到2020年，希望进入行业前三名。

　　旭辉领寓成立一年就已完成了对全国一线、二线核心城市的布局规划，目前，旭辉领寓已布局北京、南京、无锡、苏州、上海、杭州、厦门、重庆、成都 9座城市，管理规模已逾15000间。

　　"做REITS要建立新思维"

　　尽管长租公寓被称为万亿蓝海，但因面临前期投入大，回报周期长、资产收益率低等特点，所以也面临着盈利难度大的险境。克而瑞研究中心调研了行业多家长租公寓企业，发现目前行业平均利润水平仅仅在2%至4%，现金流回正周期至少需要6年以上。

　　如此，长租公寓“重”与“轻”是运营者不得不思考的问题，资产证券化是使长租公寓变“轻”的途径之一。

　　所谓资产证券化，从本质上讲，就是将基础资产产生的现金流包装成为易于出售的证券，将可预期的未来现金流立即变现。

　　受一系列金融利好政策影响，自2017年开始，长租公寓ABS产品从无到有，模式也从相对简单的租金收益权ABS扩展到更为复杂的类REITs。

　　据克而瑞城市与投资研究中心不完全统计，目前已经公开发行或获批的针对长租公寓的ABS产品达二十余个，主要模式是类Reits。

　　易居沃顿导师，新派公寓创始人王戈宏近期在某金融峰会上坦言，长租公寓已经不是简单做运营管理了，而是要做经营，而经营需要大量的钱。

　　王戈宏表示：“发REITs最重要的是两点，第一个是资产谁来投资？第二个是谁创造更好的现金流。做REITs的时候，必须要建立新的思维。第一种思维是投资思维，就是价值思维，这个楼到底现在值1亿，未来会不会值1.5亿，这是一个趋势判断。第二是资产管理思维，通过我们的运营机构能不能让这个东西有价值。”

　　“闯关东”需要知道这几点

　　资产证券化只能在一定程度解决公寓企业面临的资金问题，却不能解决其运营以及盈利难题。而长租公寓重在运营，如何在模式端、产品端以及服务端做好运营，依旧是值得思考的问题。

　　1.模式上，轻资产与重资产结合

　　对房企做长租公寓的模式中，“轻资产做规模，重资产做盈利”的观点似乎已成共识。目前，房企也多是轻重结合，并逐步向重资产转移。

　　轻资产模式主要从当地国企、政府、村集体等手中，获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租，承租期一般在10~15年。这种模式下，通常5年左右可以收回成本。

　　重资产模式则是收购物业，或者自建项目并装修改造及公寓运营管理。重资产项目通常需要十几年、二十年才能实现盈利，但可以享受资产增值。

　　龙湖管理层曾透露，冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率达65%，对轻重比例的分配上也从8：2调整为6：4。

　　万科将泊寓轻重比例控制在5：5，与龙湖和万科的想法类似，多数开发商们更看重通过重资产自持。

　　广东省房地产协会专家委员会委员刘策认为，由于长租公寓利润低、回报周期长，房企做长租公寓需要先通过轻资产做大规模，提升品牌影响力以及运营能力，然后在等待租金上升、租售比回归合理水平、融资成本合理后，逐步向重资产持有转型。

　　2.产品上，细化产品线，小户型做大空间

　　根据市场需求以及支付能力不同，人们对长租公寓的预期也不同。

　　旭辉将长租公寓的目标人群分为三类：第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领；第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领；第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生。

　　针对这三类客户，旭辉领寓打造了对应的三条产品线：“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓、“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区和“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。其中，柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品的80%。

　　在产品设计上，单个房屋大小一般在10-60平米左右，再通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能。房子是租的，但生活不是，虽然房屋面积不大，但租客往往对居住功能的完整性有较高要求。

　　3.通过复合业态，赚取增值服务

　　有人的地方就有社区。对租客来说，房屋只是一个空间，而他们更希望在其中寻找生活。

　　去年，万科与网易严选合作，在杭州的万科•智谷项目中首次落地“严选HOME”全新场景概念，为租客提供全新的空间体验。

　　今年5月，BIG+碧家与小米有品首次达成深度战略合作，开启龙头房企在长租公寓领域跨界“新零售”的又一次探索。

　　公寓企业正在不断加大在配套生活服务领域的探索。基于线下社区，有企业通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务，目前现在已经有品牌公寓尝试租金分期贷等。

　　碧桂园长租公寓公司总经理杨鹏在某论坛上指出，以房屋租赁REITs为资金来源，房屋租赁为基础，打造拥有公寓、产业、文旅、商业、办公等全套体系的全业态租赁城市……