他们批量升级改造校园公寓 年收益增长率近50%

　　项目名称：十六平方

　　主营业务：小空间互联网+设计升级改造方案提供商

　　融资情况：2016年6月获得百万级种子轮投资

　　关键词：100%入住率、2-3年回本、高校公寓整体升级改造

　　受访人：十六平方创始人 商凌枫

　　一句话提炼：无需学校注入资金，为校园公寓进行整体批量轻装升级

　　校园似乎是一个永远不会安静的市场，围绕着高校生活圈的消费项目从未间断，外卖、云打印、二手交易以及共享单车无一不是从大学生市场发迹，随后再将触手延伸至全国市场。

　　数据显示，截至2017年我国大学生人数就已经达到3800万人，如此巨大的用户基数造就了一个千亿级别的市场规模。

　　成立于2015年的“十六平方”，同样是以校园市场为切入点，旨在为以大学公寓为代表的小型空间，提供模块化的设计方案。创始人商凌枫告诉我们，“创立之初，我们是给大学生提供599元和999元的工具包，里面包括墙纸、窗帘、地垫、鞋柜等单品，通过淘宝卖出供用户进行空间的改造。”

　　“但我们主要针对的大学生消费群体，其瓶颈十分明显。例如按收入来算，大学生是处于整个社会框架体系的最底层，不难发现，在校园市场里存活下来的品类，大多都是客单价不高的刚需消费。而我们当时的产品显然不属于这一类，因此在之后一年多的时间里，我们验证了这个模式并不可行，于是2017年，在业务上进行了一次比较大的调整。”

　　全球房地产服务公司 Savills 的一份报告显示，两年前全球学生住房投资规模还不到80亿美元，到现在已经增长至160亿美元，而中国对于学生宿舍的投入更是微乎其微。

　　“之前是面向C端消费者出售我们的产品，更像一个产品销售型企业。而现在我们是直接与学校这样的B端合作，帮学校进行宿舍楼的整体批量升级，为大学生提供配套设施齐全的舒适住宿空间。当然住宿费也会相应提高。”

　　大学生虽然具备强烈的超前消费观念，但其可支配收入的局限性，却无法忽略。因此将消费升级通过学校转嫁给学生家长来买单，不失为一个更为可行的商业模式。

　　“我们会和学校签订8年的合同，在这个过程中，学校无需投入任何本金，且在保证学校原本收益的情况下，这8年平均下来的年收益增长率达到近50%。也正因如此，虽然我们这个模式还很新，但学校的决策壁垒也不是很高。”

　　据商凌枫介绍，通常情况下，大学一年的住宿费用在1000元左右，经过“十六平方”的升级改造后，住宿费用会提升至4000-8000元不等。

　　空间严重拥挤、室内基础设施陈旧、整体空间毫无美感可言，这或许是大多数人对于校园宿舍的传统印象。而经过“十六平方”的改造之后，各个功能性区域得到合理的整合设计，让整体可用空间更大，并且学生可以在宿舍内享受一体式的淋浴及洗漱功能，居住情况得到了较大改善。

　　“十六平方”在保证学校基本收益及一定收益增长的情况下，向学校提供了能够让公司完成2-3年快速回本的两种财务模型。第一种是首年学校收取正常的住宿费用，之后7年每年小幅度递增；第二种是前三年学校不收取任何费用，所有宿舍费用由十六平方收取，用于快速回收成本，从第四年开始学校收取大幅度提升后（正常住宿费用的近3倍）的住宿费用，并逐年递增。

　　“实际上，我们不是单纯为了给学校装修而去做装修。宿舍作为学生聚集度最高的一个区域，我们会在轻装的基础上引入一些增值服务，在每栋楼打造一个小型的商业圈，将学生们连接起来，丰富他们的社区生活、提高他们的入住体验。”

　　“例如我们会引入无人洗衣房、无人货柜、无人健身房，在学生公寓间推行智能门锁、智能电表等。并且我们会开发一个相应的小程序，整合所有的这些第三方设备，同时也把学生数据引流到了线上。”

　　商凌枫告诉我们，每间宿舍改装的成本在3万员左右，所需资金则是来源于金融机构。“我们以和学校签订的合同作为标的，借助金融杠杆获得资金，因为我们的入住率能够达到100%，在不计算增值费用的情况下，单靠租金就能做到2-3年回本，因此对方非常认可我们的方案。”

　　目前，“十六平方”已经与广州一所大学签订了合作协议，进展顺利的情况下，今年7、8月份便会开始落地施工。

　　“在与学校沟通的过程中，我们感觉更像是一个甲方的身份，好像是我们在给学校投资，双方互利共赢。起初我们给近50所学校寄送了相关的资料，收到了7、8封回馈，然后就选择了这所院校作为试点案例，来进一步验证这个模式是否成熟、可行。”

　　由于教育部直属院校的决议流程较长，“十六平方”目前会主要针对三本及四本院校进行推广，待方案更加成熟，高校认可度有所提高后，会进一步扩大覆盖面。

　　当我们问道是否会有其他玩家后来居上的可能，甚至学校内部自己进行整体升级。商凌枫坦言是有可能的，“但看似飘渺的先发优势所带来的垄断效应和持续性竞争优势，是真实存在的。其次，当我们验证了这样的模式切实可行之后，我们会开始迅速抢占市场，因为我们有8年的长期合同，一旦签订，其他玩家就很难涉足了。