看起来很美的租“学位” 没想象中那么简单

　　又是一年高考季，首先要祝广大学子旗开得胜！

　　作为一个若干年前经历过高考洗礼的老兵，我们也知道幕后有大量的支持，比如老师们的辛勤付出、比如家长们的鼎力支持。再比如租！学！区！房！

　　就是说如果一家三口户籍在延庆，无房，在海淀区租房，以前子女上学基本需要回到延庆；而现在，在海淀实际租住3年以上、夫妻有一方在海淀有稳定工作，并在监管平台上完成了登记备案，孩子就可在海淀上小学。

　　租“学位”仅为个例并非普遍现象

　　北京最新发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中提出，本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。也就是说政策的突破在于对京籍无房户上，要符合“双满三年”的条件。

　　在业内看来，这一政策在一定程度上给“学区房”降了温，也让不少无力购买高价学区房的京籍家庭看到了子女进入教育强区接受义务教育的希望。

　　这也催生了“租学位”的现象。据相关媒体报道，由于部分学校学位紧张，东城、朝阳、海淀、石景山、通州等区今年“幼升小”入学都实行“六年一学位”的政策，因此，提前“下手”租“学位房”成了部分家长面对这一政策所作出的反应，租房的学位占位费市场正在形成。一些教育资源优质且紧俏的地区，占位费的价格已经蹿升到数十万元。

　　家住东城的李先生，孩子今年刚进入初中上学，由于高中也在附近，因此，在未来6年里，他打算一直居住在现在的房子里，不考虑换房。但因为是学区房，很多人非常看好他的房子，因此，他正考虑把学位租出去，“闲着也是闲着”他理直气壮地说。

　　记者调查时发现，很多人为了孩子上学，会提前好几年在学校所在片区就近租房，但租“学位”的现象，仅为个例，并非普遍现象。

　　西城的教育资源尤为密集。近日，记者走访西城片区时发现，大多数北京户籍，为子女入学选择买房，而非租房。

　　记者从荣丰2008小区附近的链家经纪人了解到，荣丰2008小区对口的小学是北京小学天宁寺分校，现在幼升小都是顺位入学制，先是优先考虑随父母户口并且房产在该片区的孩子。然后是随“四老”的户口且房产在该片区，最后才考虑租赁房产入学，因此，租房上学有可能会面临上不了目标学校，而被调剂到其他学校的可能。

　　“有的业主家里没孩子的，可能会存在出租学位的情况，但最近并未遇到过。”荣丰2008区域另一门店经理表示，这样操作也不一定能上学，在决定租赁前，具体还需要咨询学校。

　　“为上小学租赁房子的业务太少，如果有，也会帮忙联系。”北京第二实验小学白云路分校附近一经纪人表示，房源少、顾虑多是主要问题。

　　对一些业主而言，并不愿意将房子租给为上学而租房的人群，原因在于，“6年的时间也不短，如果在6年之内想出售，一旦名额被占，至少也会少卖一二十万元。”除此之外，个别愿意提供“学位”的业主，并非没有顾虑：租两年后，孩子入学后，租赁者又不租房了，怎么办？

　　除了西城外，海淀也是教育强区。中原五棵松一门店经理表示，暂时也有客户咨询这方面的情，但数量并不多，也很少有业主愿意同意去操作，原因还在于6年时间太长，“未来谁也说不好，万一有变化，不太可控。”

　　“具体看业主意愿，但好多业主不愿意办，除非是认识的人，没准出点钱能帮你办，大部分的业主还是不愿意办的。”玉泉路小学附近一门店经理表示，如果大多数人都能用租赁的方式来上学，那也没有人愿意花那么多钱买学区房上学了。

　　在朝阳区，中介也表示，这一现象并不多见。北苑区域一中介人员表示：“现在名额占用，一下子得六年，所以很多业主比较犹豫，今年没遇到过。去年有单独用名额的，朋友之间的，给了3万块。”

　　调查中，不少中介机构人士建议，由于未来是否能入学，存在诸多变数，因此不提倡租赁房产上学。

　　炒“租学位”有违“租房入学”政策善意

　　对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅指出，按照今年入学要求，无论东城、西城还是海淀这类教育强区，基本上都以“有房有户籍”作为第一顺位，此后“四老”为第二顺位，无房无户籍的租赁家庭排序非常靠后。优质学区内的教育资源是稀缺资源，因此，报名就学的适龄儿童要远超学校所能承载的负荷，通常情况下，无房人群很难在片区内通过租房方式实现入学，就算能在所属行政区入学，往往也需要调剂，比如调剂到相关学校的分校，但学校师资水平有一定的落差，因此，租房“占位”入学的方式存在不确定性。

　　此外，郭毅指出：东城、西城、海淀都执行“六年一学籍”的政策，业主首先要考虑学籍被租户购买后，是否会占有自己子女的入学名额。其次，学区房最大的价值，就依托于学位的价值，一旦学位被租户以一个相对低廉的成本占用后，这意味着6年学位占用期内，这套房产都不能以教育资源提供更大的附加值，因此，这一做法对房产的价值影响较大，从这一层面来讲，房东是否愿意出让就学名额，存在一定的不确定性。

　　基于此，郭毅总结：这一现象在教育强区内可能是个案，但在教育资源相对并不紧缺的行政区，或许相对普遍些，不过，在教育资源并不稀缺的区域，普通租房也能顺利通过划片让子女就学，因此也不需要再额外付占学位费。

　　也有教育人士提醒，在子女入学方面各区有各区的政策，具体操作环节仍需要关注教育部门的政策信息，炒租已经背离了“租房入学”的政策善意。

　　可见，对于“租房入学”，还需进一步完善和规范，给炒租“学位房”降温。

　　律师：“学位费” 存法律风险

　　值得注意的是，家长为了孩子上学租赁“学位”房，额外支付“学位费”，但这笔费用并不能写在合同里，面临较大的法律风险。

　　中咨律师事务所律师贾瑞果表示，对于租房入学的家庭，租赁合同能否履行是关键。此外，关于学生入学的条件和资格，相关政府会经常性的更改政策，在六年后是否还能延续现行的政策，存在较大的不确定性，这属于政策性风险。

　　贾瑞果指出，在租房入学现象中，相关合同的关键是学位指标和相关学位费问题，现行大部分合同中是否有相关约定，也非常关键。

　　“学校的排名和学区的热度决定了学位费的定价，而动辄几十万的学位费是独立于租赁合同的。如果当事人通过另行签订合同的方式进行约定的，则合同的效力以及如何定性问题，现行法律并没有进行明确。”贾瑞果还表示，部分学区实行“六年一学位”政策，但无法查阅某学区房是否在最近六年内已被使用入学名额，承租人很可能因为信息不对等，租到没有入学名额的房屋。

　　也有教育人士提醒，在子女入学方面各区有各区的政策，具体操作环节仍需要关注教育部门的政策信息，炒租已经背离了“租房入学”的政策善意。