从地产到金融 2018年是中国长租公寓的分水岭

　　7月12日，龙湖集团宣布与加拿大养老基金投资公司（Canada Pension Plan Investment Board ）共同设立长租公寓投资平台，双方首期投资额共计8.17亿美元。投资平台主要用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。

　　早在今年4月，龙湖首期30亿元住房租赁专项债券上市。这一系列动作都表明龙湖集团对于长租公寓板块的重视。经过两年的快速发展，2018年长租公寓真正站在分水岭之上了，专业和资本开始重新洗牌这个行业。

　　据国家统计局数据，截止2018年，中国流动人口达到2.5亿。按照年均增长3%来算，到2025年，中国的流动人口就会达到3亿。

　　第一太平戴维斯提供了这样一个假设：未来，70%的流动人口有租赁需求，目前人均住宅面积35㎡，平均每月房价15.7元/㎡，按照年均2%的增长率，到2025年平均每月房价18.7元/㎡，中国会产生1.85—2.05万亿的租赁市场。

　　正是一个巨大的蛋糕，使得开发商、创业企业、中介机构乃至银行加入到这个资本游戏之中。

　　基本分类：长租公寓中的三类玩家

　　长租公寓主要分为三大类：以万科、龙湖为代表的开发商、以魔方公寓为代表的创业企业、以链家自如为代表的中介企业。经过两年的洗牌，不难看出这三类玩家的优劣势。

　　今年GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓等多个创业型长租公寓产品“阵亡”，创业企业在长租公寓市场的竞争中显得尤为单薄，一旦得不到大量资金的支持就只能黯然离场。但他们却最能理解长租公寓未来的卖点核心。

　　中介企业在长租公寓市场是有先天优势的，但他们缺乏产品的打造能力。

　　举一个简单例子，一位蓉漂在北京有一套房子，打算给自如长租，自如愿意签三年的租赁合同，每月租金6000元，甚至免费为其翻新装修，但却要在他的套二客厅里砌上一道墙。未来自如出租的时候就是2500一个房间，4个房间10000元/月，自如在其中赚取二房东的差价。

　　所以这还是比较传统的中介思维，于长期看来，中介不摆脱二房东的思维很难在长租公寓中跻身高端玩家。

　　背靠房地产的长租公寓品牌看似风头正盛，但也面临运营盈利困惑。作为最早进入长租公寓市场的玩家，万科泊寓方面在此前接受媒体采访时表示：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长。”就长远看来开发商是有极大优势在这三类玩家中突围。

　　房企困惑：远方有蓝海，眼前无平路

　　对于开发商来说，进入长租公寓是一个长期的投资，与普通的高周转、高回报的住宅产品不一样，公寓产品的回报率较为滞后，同时产生的利益不高。但开发商还是纷纷布局长租公寓市场，基本排名靠前的一线开发商都布局了自己的长租公寓产品。比如：龙湖的冠寓、万科的泊寓……

　　愿意加入这个租赁市场有很大的原因是长租公寓无关土地属性，对于拿地要求不高，大大降低了开发商的拿地难度和成本。

　　未来，在城中村以及集体土地的开发中，长租公寓都会有很大的优势。同时，对于开发商来说，未来一线城市的住宅市场终会饱和，但是与住宅需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。

　　事实上，长租公寓行业发展过程中，开发商面对未来万亿租赁市场的蓝图，快速布局各大城市，但当下存在着两大问题，一个是盈利，另一个则是品牌打造。其中，盈利是长租公寓品牌面临的最大难题。

　　去年，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石就表示，龙湖做冠寓三年之内不考虑盈利，但要快速布局16个城市，涵盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南。长租公寓特殊的盈利模式在于，开得越多，成本越小，越有盈利空间。这是现在为什么不盈利众多开发商也愿意快速扩展规模。站在这样的机遇之下，任何一线房企都不想错过。

　　属性改变：穿着地产糖衣，盈利在于金融操作

　　随着对长租公寓的不断试水，众多玩家都感受到长租公寓身上的地产属性极弱，反而是金融属性越来越强。正是基于此，不动产信托投资基金（REITs）这个词汇热门起来，作为房地产证券化的重要手段，REITs是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

　　2017年，新派公寓发行国内长租公寓首单类REITs以来，加上开发商的纷纷加入，长租公寓仿佛“迷上了”资产证券化这条融资之路。尤其是开发商系长租公寓的进场，这些擅长使用金融工具的老玩家，资产证券化是一种能帮助他们迅速获得长租公寓拓展资本的渠道。

　　长租公寓从房地产玩到金融，银行大佬们绝不会错过，涉足长租公寓较早的建设银行，用一句玩笑话来形容“建行是长租公寓里银行开得最好的，是银行里长租公寓做的最好的”。紧跟建行的步伐，其余几大行紧赶慢赶开始了自己在长租公寓的布局，迅速在地区与多品牌进行对接提供金融支持，同时协助当地政府搭建住房租赁服务平台，多角度切入长租公寓市场。

　　▲2018.1.1-6.30 银行、资本统计/迈点网制表 点击查看大图

　　发展短板：租房者心理OR运营商能力

　　长租公寓这个产品虽然迟到了10年来到中国，但面对万亿市场的蓝海，中国长租公寓发展是非常迅猛的。但中国长租公寓发展还是有其短板，主要就是中国人对于长期租房的心理接受度和长租公寓玩家运营产品的能力。

　　据了解，中国人的自有住房比例达到93%，而国际平均自有住房比例在63%，德国和日本更低。这就意味着中国租赁市场的活跃度是远远低于国外。中国人根深蒂固的“有房才是家”的观念很难打破。这也是长租公寓在中国发展的巨大障碍，因为这是对国人生活方式，人生态度的革新。

　　在运营能力上，尽管国内长租公寓的数量快速扩张，但在品牌深度上，国内品牌仍和海外品牌差距明显。

　　在海外市场上有不少成功的长租公寓运营商靠着品牌效应获取了客源，提高了签约率和续租率，如美国的EQR、日本的大东建托、Leopalace21等。这些品牌在提供住房产品的同时，也添加了各自独特的增值服务，其中有符合客户实际需求的品牌特色服务，也有为了控制自身运营成本而采用的平台化模式。

　　相比之下，国内长租公寓的品牌化进程仍有很长一段道路要走。

　　日本大东建托

　　对于两个发展短板的争议，第一太平戴维斯成都项目及开发顾问部负责人李绅认为，心理因素还是中国长租公寓发展的最大短板。

　　中国人可以接受短期租房，但对于长期住房居住的模式还是有一些抗性。但随着购房政策的收紧，90后、00后逐步成为社会的中坚力量，对于长租公寓的接受度会大大提升。