保利公寓管理公司正式揭牌 目标至2020年规模30万间

　　近日，保利公寓管理有限公司正式揭牌。保利公寓管理有限公司孵化于保利商业，是保利地产一级子公司，是中国保利集团旗下公寓租赁业务的专业运营公司。保利公寓战略目标至2020年公寓管理规模达30万间，成为以运营为核心的租住服务资产管理公司，国内领军的租赁住房投资运营商。保利公寓在发展支持REITs业务的同时，也在积极外拓合作项目，包括政府人才公寓和新区新城的人才公寓，以及和其他开发商进行合作开发和经营等。

　　2018年8月3日，保利公寓管理有限公司揭牌仪式在粤举行。保利公寓管理有限公司孵化于保利商业，是保利地产一级子公司，是中国保利集团旗下公寓租赁业务的专业运营公司。保利公寓的成立是中国保利集团响应国家政策、助力租赁住房市场发展，充分发挥央企带头示范作用，解决社会大量住房租赁需求的贯彻落地。

　　保利公寓管理有限公司总经理方琳指出，存量时代来临，保利会主动转型。无论是REITs或者是ABS行业，都将迎来新一轮的变革。作为国有企业及租赁用地的开发商，应该发挥主导的作用。存量时代的来临，改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓行业，相信大象领跑，坚定做大规模，做资源的整合者和行业的领头羊。

　　保利公寓结合长租及短租、集中式及分散式多模式运营管理。公司坚持专业化、规模化、集约化的运营创新，致力于打造公寓市场核心竞争力，为热衷于各种生活方式的人群提供温暖舒适的居所；为不同形式的建筑提供人性化、可持续发展的经营。保利公寓以其丰富的品牌线，为有不同需求的客群提供相应的多样化的公寓产品和服务，致力于活化城市存量公寓、创建城市和美生活，为住客提供独特且精致的入住体验。

　　坚定做大规模 做资源整合者和行业领头羊

　　保利公寓管理有限公司总经理方琳在2018博鳌房地产论坛第18届年会发表演讲时表示，存量时代来临，保利会主动转型。无论是REITs或者是ABS行业，都将迎来新一轮的变革。作为国有企业及租赁用地的开发商，应该发挥主导的作用。存量时代的来临，改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓行业，相信大象领跑，坚定做大规模，做资源的整合者和行业的领头羊。

　　2010年，保利地产提出了“一主两翼”发展战略，2013年提出了“6+3”发展战略，包括地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等领域，保利公寓是保利全产业链的一员。

　　保利公寓从商业板块孵化出来，与保利酒店、保利购物中心和社区商业在一个平台协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方在于，目前有非常多的开发区项目，例如新城建设。

　　保利公寓在发展支持REITs的业务的同时，也在积极外拓合作项目，主要的合作方式有以下几种，首先是政府人才公寓和新区新城的人才公寓。保利公寓同是还是综合运营商，对城中村微改造等进行更新。同时，也与其他的开发商进行合作开发和经营，现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议，优化资产品质，积极投入运营。

　　战略目标至2020年公寓管理规模达30万间

　　N系列的公寓品牌体系

　　保利公寓品牌体系为N系列，寓意保利公寓的N理念：干净（Neat）、温暖（Nuan）、新潮（New）, 保利小n定位于年轻人到达城市的第一居所，特点是，没有那么贵，小但是讲究，高性价比，很吸引人。保利N+则是为城市青年安舒适的家，强调青年社区的时尚调性。

　　目前已有小n、N+等品牌线相继面世，广州小n公寓（赤沙店）也即将开业，引领广州的城市青年遇见N个更好的自己。

　　成为以运营为核心的租住服务资管公司

　　目前保利公寓在全国已有十余个在营项目，在广州、北京、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、大连等近二十个城市管理与储备房源达一万余间。公司战略目标至2020年公寓管理规模达30万间，成为以运营为核心的租住服务资产管理公司，国内领军的租赁住房投资运营商。

　　未来的蓝图中，保利公寓将利用内部自持和外部拓展双轨驱动业务发展，在深耕一、二线城市的同时不断扩大公寓租赁的版图，利用集团及品牌的优质商业资源，互为协同的多样增值服务的优势，持续扩大保利的影响力，同时服务更多以长租为长住、以长住为安家的都市人。

　　践行央企责任 保利成功发行国内首单房企租赁住房REITs产品

　　（一）简述

　　2017年10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获上交所审议通过。2018年3月13日，保利租赁住房REITs一期成功发行，发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，产品认购倍数超过1.3倍，发行利率5.5%。

　　对于该单产品，保利集团董事长徐念沙指出，租售并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团时刻不忘自身承担的社会责任与历史使命，积极响应政府号召，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊则表示，该项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

　　保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，“保利租赁住房REITs一期”的成功发行，构建了租赁住房业务“持有、运营、证券化退出”的闭环商业模式，将极大促进保利地产租赁住房业务的发展。保利地产通过本期产品获得的融资将持续投入租赁住房业务中，以快速壮大保利地产的租赁住房业务。

　　保利租赁住房REITs得到监管的有力支持

　　上交所总经理黄红元表示，保利租赁住房REITs是住房租赁市场的一个标志性事件，对楼市生态将产生深远影响，从而推动“房子是用来住的，不是用来炒的”发展趋势。其还特别指出，保利租赁住房REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，是上交所积极响应国家政策，助力住房租赁市场发展的重要举措。

　　黄红元表示，十九大报告强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，为住房市场的发展指明了方向。国务院办公厅制定发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的有关文件，住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知，明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。

　　近几年来，社会各界特别关注住房租赁市场的发展。推进住房租赁市场发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场、资本市场的服务和支持。本单租赁住房REITs产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋用于租赁市场，增加租赁住房的有效供给，从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场，也使相关企业能够充分利用社会的资源，合理控制成本，实现多方共赢。

　　证监会债券部副处长闫云松表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。他认为，本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

　　在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

　　保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，保利集团已搭建了专门的REITs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任保利住房租赁REITs项目联席总协调人，其优秀的资本运作能力为此单产品的顺利实施提供了有力保障。

　　（二）保利租赁住房REITs产品情况

　　2017年10月23日，保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

　　保利租赁住房REITs产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。

　　1、本单产品的创新效应和示范效果

　　保利租赁住房REITs产品与其他类REITs产品类似，以专项计划间接持有的标的物业产生的现金流作为第一还款来源，增信措施包括资产支持证券的结构化分层、标的物业租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的开放退出及流动性支持、项目公司股权和债权及标的物业的优先收购权及标的物业抵押等。

　　该产品开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河。储架发行方式在银行间市场发行的信贷资产证券化项目中广泛应用，目前企业资产证券化产品也开始推广，“京东白条应收账款债权资产支持专项计划”等产品都采用了该发行方式。该等发行方式的特点是在专项计划申报阶段，不必确定具体的基础资产，仅对交易模式及计划文件进行审查；在交易所出具无异议函，确认产品期限及额度后，根据基础资产的形成情况、市场利率情形及原始权益人或融资方的资金需求较为灵活地选择发行时点，实现分期发行及备案。在当前的资产证券化制度框架下，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。

　　该产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。租赁住房REITs，就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。

　　2、本单产品的构造

　　该产品采用“专项计划+私募基金”的双SPV的模式。首先，通过设立私募投资基金，保利地产实缴基金出资100万元，认购取得全部基金份额。然后，专项计划于设立日受让全部基金份额，并实缴剩余基金出资16.69亿元，间接持有项目公司的股权、基于项目公司股东身份向项目公司发放委托贷款及向项目公司增资。

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　　3、信用增级

　　本单产品采用的信用增级方式有：

　　（1） 物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖；

　　（2）优先级和次级资产支持证券分级，优先级和次级的比例达到89.5%：10.5%；

　　（3）评级下调承诺，如果信用评级机构对优先级资产支持证券评级低于AA+级（含），保利集团将按照支付通知所列示的时间及金额在规定时间内偿付优先级资产支持证券持有人未分配的本金及预期收益的现金；

　　（4）物业资产抵押和保证金机制；

　　（5）保利集团提供差额支付承诺等。

　　REITs是保利“一主两翼”业务布局的战略性资本工具

　　目前，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局。保利地产将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。在此之前，保利地产已经成立资管中心，积极探索各类资产金融方案。

　　保利地产长期盈利能力保持稳定，毛利率保持在30%左右，净利率在10%左右。经历了近几年去杠杆、调财务过程后，公司开始加速拓展土地储备和销售规模，市占率不断提升。保利地产经过20余年的专业发展，公司形成了以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局。

　　布局金融领域对于房企来说有几个优势：（1）扩大融资渠道，解决自身融资难、成本高的问题；（2）房地产与金融业务结合之下，有助于房企探索多元化业务如养老、商业运营、物流等。

　　保利地产最早于2010年开始布局金融业务，主要布局了房地产基金业务。目前已经形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，推动公司主业规模扩张及业绩增长。