长租公寓真的是一盘好生意吗？

　　三年前，小镇姑娘小南做出了人生路口的重大选择——乘着“逃离北上广”的东风，一路向南2372公里，从生活几年的北京滚到了……深圳。

　　“来了就是深圳人”这句口号不是盖的，成为了深圳人的小南心中暗想，这里是最青春奔腾的城市，一定要好好奋斗，买下自己的一片天地。

　　三年之后的漫长夏末，她从堆积如山的PPT中抬起头，骤然发现——自己非但离凑齐买房“摇号”的认筹金越来越远，就连自己4500元租下，刚住了一年的小两房，也在租约到期前瞬间涨到了6000元——操着重庆口音的房东大妈在电话那头耐心地请她打听一下：

　　整个小区两房一厅月租就没有低于6500的，隔壁一房一厅的房租都已经5500元了呢！你娃儿赚嗒哟！

　　挂了电话，小南忽然意识到，自己来深圳确实太晚了。

　　深圳不排外，可是它排穷啊！

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　　让九姑娘把你的视线拉回小南“出逃”的北京。

　　贝壳研究院（原链家研究院）统计数据显示，这里在今年前7个月，光住房租金价格就同比涨幅超过10%，光是7月份，租金就比六月份上涨了2.2%。

　　就算再干十碗关于未来的鸡血，也比不上明天就要为上涨的房租支付的真金白银，让人心生寒意。

　　为什么租金上涨那么快？坊间传闻，是长租公寓“炒”起来的。

　　那个水木论坛10天房租原地暴涨20%的匿名帖子，生动刻画了房源被长租公寓运营商争抢的景象。在我爱我家工作了18年的“老臣”胡景晖为此冲冠一怒，痛批以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商：“以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格。”

　　因为这句话，他瞬间“被辞职”，成了出走的“弃子”。

　　然而那句话后面其实还跟着一句话：

　　长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。

　　一语成谶。

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　　一家长租公寓刚刚爆雷了。

　　长租公寓管理公司杭州鼎家宣布破产。4000租户在不知情的情况下，通过P2P进行了网络贷款， P2P一次性把租金付给了鼎家，租客每月给贷款的P2P还相应租金。

　　现在，鼎家破产，一名负责人甩下一句话：

　　没钱退押金，更没钱退房租。

　　被争相加价争抢的房东一下子从“香饽饽”变成冤大头，租金来源断了档，不得不考虑强行收房。而4000名租客不但一夜之间无家可归，还得每个月按时还款。

　　一切不以解决居住问题为目标的长租公寓都是耍流氓。

　　可就怕流氓有文化。

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　　所有的市场，都是春江水暖鸭先知的。

　　2016年或许是一个变革之年。那一年，在国外，特朗普当选，英国脱欧，而国内，从一线到三四线，房价扶摇直上，新闻里抢房的大妈生生把售楼处挤成了现实版《釜山行》。

　　一直观望着的韭菜们终于发现，买一套房需要掏空六个钱包的日子其实也没那么糟，因为现在掏空十二个也没机会上车了。

　　但总需要租个舒服点的地方，妥善安放辛苦加班挤地铁省吃俭用攒下的Prada呀！

　　当年年底，“房住不炒”和“租购并举”两大口号浮出水面，用科学的数据勾勒了一张生动的蓝图：到2030年会有2.7亿人需要租房生活。

　　嗯，到祖国最需要的地方去。

　　于是2017年一开头，各路大鳄竞相涌入，长租公寓开始遍地开花，轰轰烈烈的“抢房”大战掀开序幕——

　　以万科、龙湖为首的房地产开发企业，以链家、我爱我家为首的传统房产中介，以58同城等为首的互联网平台纷纷入局，加上魔方公寓、杭州鼎家等专业公寓运营商，机构手上的房源像开挂一样蹭蹭往上涨。

　　如今，时间仅仅过了一年半，根据最近房企中报季披露的数据：

　　万科的租赁住宅业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。

　　龙湖冠寓累计开业房间数量超过2万间，截止到2018年底,累计开业房间数量将达到6.5万间。

　　而传统房产中介的速度则更快些——以“带头大哥”链家旗下的自如为例，2016年自如出租房源约35万间，2017年升至50万间，到了今年上半年，自如管理的公寓已超过70万间，并计划在今年突破100万间。

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　　如此大规模的“抢房”，租价上涨实属正常，但长租公寓真的是一盘好生意吗？

　　大家争抢的长租公寓看上去似乎“并不赚钱”。

　　除了一些房企有一部分重资产，也就是自持物业之外，其实大部分长租公寓运营商做的都是二房东的生意，从业主手里收房，然后向租客出租，赚的是租金差。

　　然而中国大陆的租售比之低令人咂舌，一线城市大部分房源租售比都在1.3-1.8%之间。自如们为了抢房，推高了房东的租金，还需要重新装修，投入运营成本，从中赚取的利差确实不大。

　　潘石屹就公开表示长租公寓租金回报率最高超不过1%，是不赚钱的生意。若是算上贷款的资金成本，“租房的价格再翻一番还是亏本的。”对这个，九姑娘没什么好评价的。

　　租金回报率确实低。

　　但自如们的定价贵不贵，租客们心中都有数，九姑娘也不想多评价了。

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　　一个看起来无利可图的市场，为何大家争相扎堆？

　　总有一些套路，隐藏在简单的利差逻辑之外。

　　比如说，自如有一个付租方式，叫“自如客专享分期”。

　　这个产品说白了就是消费贷。如果入住的租客选择了分期，等于同时签署了一年期的租赁协议和借款协议，这笔借款是分期等额本息还款，租客每个月支付一笔费用，感觉上是在付房租，但事实上，是向自如借了一笔钱，为期一年，每个月还的，是贷款。

　　九姑娘算了一笔账：

　　在深圳租下自如一个3000元的单间，若是选择月付，每月租金会上浮150元，12个月的租金是3.78万元，加上10%的服务费和一个月押金，全年租房成本是4.473万元。并且由于需一次性缴清全年服务费，首付高达10080元。对于资金紧张的租客而言，一下子拿出大笔资金实在为难。

　　若选择自如分期，同样是按月支付租金，不但可以保持3000元的月租不变，服务费还可以打7折，即便加上6.27%的分期手续费率，全年租房成本为4.3733万元，也比正常月付便宜近千元，何况自如分期的首付资金比正常月付便宜了近一半。平心而论，对于手头不够宽裕的租客，分期的诱惑还是很大的。

　　自如为什么要自降利润，吸引租客用信用分期？

　　如果采用普通按月收租模式，没有收到的租金并没有意义，但如果采用信用分期模式，在自如手上，便形成了成千上万笔信用贷款，这笔钱虽没到手，但在金融市场上可以用来做一些别的事情，比如说，转让。

　　于是，自如将这些债权包装为基础资产，在神奇的金融市场上转一圈，通过ABS（资产支持证券）等方式进行债权转让，将这笔还没有到手的钱，顺利套现了。

　　说白了，就是自如转让了租客们的信用贷款债权给ABS产品投资者，一次性收回了全年租金，待自如收到租客们的按月还款后，再作为本息支付给这些投资者。

　　当然，资金的来源不止ABS一个，也可以是商业银行、互联网金融公司和消费金融公司。九姑娘了解到的是，自如目前已经发行了10几个亿的ABS，还有10几个亿的ABS产品等待发行，自如获得批复发行的额度是25个亿。

　　通过金融手段回笼资金，自如再用这些钱继续在市场上争抢房源大肆扩张，向租客们发放信用借款，形成规模以后又打包成金融产品继续套现，循环往复。

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　　这种快速回笼资金，放大杠杆的模式，让九姑娘想起最近被房地产行业奉为圭臬的——“高周转”。

　　在地产行业，顺驰、恒大以及后来的一众拥趸，都曾经或正在前仆后继，在高周转的大旗下，通过降低利润，提高资金运转效率的方式，捧得规模和业绩的双高增长，而目前长租公寓正是在拼规模快速扩张，对长租公寓运营商而言，获得低成本资金，尽快扩张要比租金多几个点更重要。

　　无论是从市场供需还是租售比来看，房租上涨已是大势所趋。但是，就如地产业的高周转总伴随着高企的负债和令人提心吊胆的现金流，眼下更该关心的是，在租房供给端向垄断靠拢的机构运营商，如何在金融资本入局的同时避免踩雷，从而殃及整个租房市场？

　　哦，对，杭州鼎家的模式，也就是这种租金贷。